В 2020 году в строительной сфере Перми и Пермского края внезапно случился не только коронавирус. Безусловно, пандемия оказала существенное влияние на рынок недвижимости и отрасль в целом, но и без нее девелоперам хватило событий, которые, вероятнее всего, еще заявят о себе в новом году.
Год договора.
Незаметно минул целый год с даты нормативного закрепления в Перми практики заключения соглашений между застройщиками и муниципалитетом. Условия остались неизменными – если застройщик хочет строить на своем земельном участке не так, как допускают Правила землепользования и застройки (выше, плотнее, больше и так далее), то можно добровольно предложить городу что-то взамен. На выбор два варианта – самостоятельно построить социальные объекты в районе застройки или уплатить по 4 тысячи рублей с квадрата планируемой жилой квадратуры объекта в пользу городского бюджета.
Вопреки звучавшим опасениям, в Перми внезапно не выросли высотки-небоскребы на каждом шагу. Справедливости ради нужно отметить, что и проблема с нехваткой мест в школах и детсадах тоже не исчезла. Все-таки нужно еще и четкое обоснование, почему застройщик хочет построить так, а не иначе, а также расчеты того, как именно повлияет на зону строительства превышение предельно допустимых параметров строительства. Вероятно, поэтому вала заявлений в городскую комиссию по ПЗЗ с такими запросами и не поступает. Один из более или менее примечательных подобных случаев за 2020 год – это проект строительства дома неподалеку от Завода им. Шпагина, где застройщик жилого дома по ул. Советской попросил вместо шести построить семь этажей (с 22 метров увеличить высоту здания до 25 метров). При этом сам девелопер пояснял, что такое изменение проекта не сильно скажется на территории застройки, но на руках у него при этом был тот самый проект договора, по которому он обеспечит район местами в общеобразовательных и дошкольных учреждениях. И даже в данном случае члены комиссии не смогли прийти к общему знаменателю и решили обсудить вопрос когда-нибудь в следующий раз.
Поэтому сложно сказать, что первый год с законодательно принятыми соглашениями между строителями и муниципалитетом показал себя во всей красе. Пока все еще идет процесс притирки: власти прикидывают, насколько резонно согласиться или отказаться от того или иного изменения в проектах застройщиков, а те, в свою очередь, подсчитывают выгоды от подобных соглашений и оценивают – а надо ли оно нам? Невидимую руку пандемии сюда тоже можно притянуть за пальцы, сказав: «Если бы не COVID, то девелопмент с большей охотой расставался бы с деньгами ради получения прибыли в долгосрочной перспективе». Но это суждение из разряда сослагательных, а история такого не любит.
Маловато будет.
Еще одна приметная тенденция и отнюдь не позитивная – это малое число земельных участков, которые появляются на торгах. В краевой столице за последний год оно определенно несопоставимо с возможностями (и аппетитами) застройщиков. Уже весной 2020 года строители были тревогу – мест мало, а те, что предлагают, расположены слишком далеко. Да и площади устраивают далеко не все строительные компании.
По мнению некоторых застройщиков, аукционы по вовлечению новых площадок в жилищное строительство начали носить единичный характер, а спрос никуда не делся. Но и за неликвидный участок девелоперы пока не готовы рвать друг друга ставками. Некоторые земли вообще не снискали внимания, к примеру, участок по ул. Максима Горького, 10. В торгах по нему принял участие один застройщик. А потом решил, что не хочет подписывать договор аренды. Куда более успешно прошли торги по участку за цирком, по ул. Фрезеровщиков, 67а. За него боролись две компании – «СМУ №3 «Сатурн-Р» и «АСР-ЛОГИСТИК». Выиграла последняя. Также 10 декабря состоялись торги еще по двум участкам – по ул. Магистральной, 86б и ул. Клары Цеткин, 35.
И пока что на этом все. Хотя городские власти заявили о довольно обширном количестве новых земельных участков. Но о вовлечении их в оборот речь пойдет только в 2021 году, а это уже совсем другая история. К тому же известно пока крайне мало, например, что в Орджоникидзевском районе у муниципалитета в запасниках есть около 26 гектаров, а еще – что по всему городу в общем можно построить еще 1,9 млн квадратов жилья. А если брать в расчет участки, не совсем соответствующие требованиям градостроительного проектирования, то все 8,8 млн кв. метров.
Локдаун, локдаун.
И все-таки новая коронавирусная инфекция, куда без нее. Для строительной отрасли Прикамья она стала одновременно и преградой, и трамплином. Безусловно, куда прыгать с такого трамплина – выбор самих застройщиков. Многие решили, что прыгать надо в цифровизацию, и быстро наладили пути общения со своими покупателями через онлайн-платформы. Вместе с этим пришли заключения договоров о приобретении недвижимости в удаленном формате и даже экскурсии по объектам. Но как получилось, что вирус, с легкостью заморозивший большую часть отраслей страны, не затронул строительство?
Все просто – в Пермском крае в кратчайшие сроки стройки были признаны объектами непрерывного цикла производства. Для того чтобы обезопасить стройки от вспышки коронавируса, краевой минстрой быстро разрабатывает перечень требований к застройщикам – как типовых (поверхности дезинфицировать, температуру проверять и так далее), так и более специфичных (развести бригады строителей по сменам, раздробить их на меньшие рабочие группы, обеспечить возможность питаться, не выходя за пределы стройплощадки).
Все это позволило региональным застройщикам посидеть в локдауне от силы пару дней и снова ринуться на стройки. Руководство же тем временем занималось переформатированием управленческих процессов и цифровизовало свои отделы продаж. Сами застройщики уверены, что даже после того как COVID сдаст позиции, онлайн не потеряет своей актуальности, а станет привычным и удобным каналом взаимодействия между девелопером и клиентом.
Парадокс спроса.
Казалось бы, рынок недвижимости должен был полностью встать – пандемия обязывает. Так и случилось, но только в апреле. Но дальше началось форменное и парадоксальное, но такое понятное безумие.
Рынок недвижимости начало лихорадить. В пару к коронавирусу присоседился решивший упасть рубль. Люди пошли спасать свои финансы, вкладывая их в стабильные и надежные активы – жилые квартиры. А в некоторых случаях и в загородную недвижимость, популярность которой также взлетела (сказались и месяцы сидения взаперти, сердца рвались на свободу). Эксперты, делавшие ставку на то, что отложенный спрос еще выстрелит, оказались правы. Спрос не угас до сих пор, сверх того, пермяки не стали просто раскупать самое дешевое из доступного. Теперь уже и 80 тысяч рублей за квадратный метр не кажется такой уж плохой идеей. И риэлторы, и застройщики зафиксировали эту перемену. Средняя цена за квадрат уже закрепилась на отметке в 71 тысячу рублей.
Не пропустите:
Дешевле не станет. Эксперты прогнозируют дальнейший рост цен на жилье в Перми28 декабря 2020, 07:00Все это привело к тому, что можно наблюдать на рынке прямо сейчас. Спрос превысил предложение. У застройщиков начинает не хватать домов на удовлетворение запросов всех клиентов. А новые проекты пока задерживаются и вкупе с отсутствием интересных земельных участков – неизвестно, насколько долго девелоперы будут держать их в своих закромах.
I’ll be back.
РЗТ не сломить, РЗТ возвращается. После периода затишья в практике заключения договоров по развитию застроенных территорий (РЗТ) мэрия Перми заявила, что новые земельные участки в городе будут готовиться именно под нее. Потребность девелоперов в новых площадках вместе с наращиванием темпов по расселению аварийного жилфонда привели городские власти к мысли, что РЗТ – самый продуктивный способ освоения земли в Перми. Как было отмечено выше, теперь земельные участки будут все чаще выходить на торги не точечно, а целыми обширными площадями, чтобы их можно было развивать комплексно.
В администрации «bc» сообщили о том, что в краевой столице готовится несколько потенциальных территорий под РЗТ. Первая – в Орджоникидзевском районе, и ее площадь ни много ни мало – 131,7 тыс. кв. метров. Конкретики пока мало, известно, что земля находится в микрорайоне Гайва. Далее по списку – Индустриальный район, в микрорайоне Балатово застройщикам могут предложить еще 71 тыс. квадратов. Наконец, Кировский район, там, в микрорайоне Водники вниманию девелоперов могут представить 41 тыс. кв. метров. По словам представителей мэрии, сами застройщики заинтересованы в этих объектах.
Стоит отметить изменение ракурса взгляда городских властей на «аварийку». Раньше в их риторике ветхое жилье рассматривалось как проблема, как предмет особого внимания, как трудность. Теперь все осталось так же, но в моральном плане, а в практическом – аварийный жилфонд стал ресурсом развития города, топливом для его немного поостывшего градостроительного сердца.
Ждем не дождемся.
Business Class решил составить список интересных и ожидаемых (по мнению редакции) проектов на рынке жилой недвижимости в грядущем 2021 году. Мы подготовили ТОП-3 проектов, которые должны стартовать в новом году.
Начнем с района ДКЖ – перспективной территории, которая имеет шанс стать новым городским центром. Небоскребы, стекло и бетон – все в современном духе. Здесь в сентябре 2020 года несколько участков приобрела ГК «КОРТРОС». И планы у застройщика масштабные – 50 тыс. кв. метров инфраструктуры. В том числе и для коммерческого использования. Еще девелопер построит детский сад на 100 мест. Генеральный директор компании «КОРТРОС-Пермь» Анатолий Маховиков рассказал «bc», что за разрешением на строительство компания намеревается зайти в I квартале 2021 года.
Не меньший интерес вызывает новый жилой дом от «Орсо групп», который компания хочет возвести в Свердловском районе краевой столицы. Строительство должно стартовать в 2021 году. Как сообщает сам застройщик, рядом с домом будет вся необходимая для жизни инфраструктура: социальные объекты, магазины, доступ к артериям городского общественного транспорта. Как и всегда, компания с повышенным вниманием отнесется к архитектурной концепции объекта. Двор дома будет закрытым и уютным, в концепции городской площади. В нем будут организованы зоны отдыха и площадки для детей разных возрастов.
И, наконец, «bc» узнал о продолжении одного из самых примечательных проектов на пермском рынке жилой недвижимости последних лет – ЖК «Губернiя». Директор по развитию ГСК «Мегаполис» Михаил Крепак немного приоткрыл завесу тайны над будущим наследником известного в Перми жилого комплекса.
«ЖК «Губернiя» один из наших самых популярных проектов, который очень нравится пермякам – он, можно сказать, возрождает архитектурные традиции минувших дней. Именно поэтому наш новый проект будет его прямым идейным продолжением. Внутри коллектива мы его прозвали «Новая Губернiя» или «Губернiя II». Многие сотрудники заявили, что хотят воплотить его в жизнь, а потом приобрести квартиры. Да и от «старожилов» из ЖК «Губернiя» тоже не раз слышали, что было бы неплохо создать еще подобный жилой комплекс. Говорят, что можно было бы приобрести там жилье для своих родных, чтобы всем жить по соседству и в комфорте. Поэтому не терпится приступить к строительству, ведь спрос среди горожан наблюдается высокий на такой класс жилья. И не только в классе дело, но и в том, какую атмосферу создает дом. Точно сохраним в новом проекте все фишки первой «Губернии» и к этому добавим новые. К примеру, есть идеи по трехметровым потолкам на части этажей – эта особенность квартир сейчас является серьезным преимуществом в краевой столице. Конечно же сделаем лифты на подземную стоянку – это уже наш стандарт для домов повышенной комфортности. И, как я и сказал, общий стиль тоже продолжим. Ну, может быть немного переработаем в сторону неоклассики», – поделился г-н Крепак.
В ЖК «Губернiя II» будет порядка 150 квартир разных планировок: от «однушек», до четырехкомнатных. Холлы подъездов будут создаваться по индивидуальным дизайн-проектам. Старт продаж застройщик наметил на III-IV кварталы 2021 года.
Не пропустите:
Заходим, строим, сдаем. Пермские девелоперы оценили реалии отрасли строительства04 декабря 2020, 07:00
