Недвижимость
  1. Недвижимость
 15 октября 2020, 07:00   4944

Миллионы или миллиарды. У суда возникли вопросы о цене участка, где строится МФЦ «Эспланада»

Миллионы или миллиарды. У суда возникли вопросы о цене участка, где строится МФЦ «Эспланада»
Стоимость, которую в 2017 году заплатил екатеринбургский инвестор за участок в центре Перми, считает заниженной один из кредиторов «Экопромбанка». Продавцу предложено объяснить, почему один из самых привлекательных активов реализовывался не на открытых торгах.
Автор:

Арбитражный суд Пермского края рассматривает заявление предпринимателя Альберта Спешилова, который требует признать незаконными действия конкурсного управляющего «Экопромбанка» по реализации имущества на ул. Петропавловской, 73а, которое находилось в залоге у кредитной организации. Продавцом спорного участка площадью 16 тыс. кв. м выступала компания «ТРИНФИКО Пропети Менеджмент» (см. справку). Летом 2017 года собственником актива стало ООО «Аякс Пермь», заплатив за него 200 млн рублей. Эта организация за 210 млн рублей продала участок ООО «Проспект-Пермь» (входит в екатеринбургскую ГК «Проспект»). К тому времени компания уже стала владельцем соседней площадки в квартале улиц Советской, Осинской, Монастырской, Попова.

Сейчас ООО «Проспект-Пермь» возводит на этой территории многофункциональный центр «Эспланада». Весной 2020 года стало известно, что застройщик получил кредит на строительство в размере 5,14 млрд рублей, подписав соглашение с банком «ВТБ». Альберт Спешилов доказывает в суде – стоимость залогового имущества, в числе которого оказался спорный участок, не может быть близка к 200 млн рублей.

«Площадь МФЦ – 165 тыс. кв. м. Исходя из местоположения можно предположить, что стоимость 1 кв. м возведенного здания составит около 200 тыс. рублей, а общая цена объекта – 33 млрд рублей. Обычно собственник земельного участка получает от 5% до 10% за то, что передает его застройщику. В данном случае реальная стоимость земли под МФЦ – около 3,3 млрд рублей», – считает заявитель.

ООО «Проспект-Пермь» в судебном заседании предоставило выписку из ипотечного договора, где указано, что стороны оценивают его предмет в 144,5 млн рублей. В том числе земельные участки – 9,8 млн рублей (16 тыс. кв. м) и 118 млн рублей (1,2 тыс. кв. м), а также право аренды еще одного участка – 16 млн рублей.

Представитель «Экопромбанка» отметил: эти данные доказывают, что цена продажи актива не была занижена, так как покупатель заплатил в разы больше той суммы, в которую объект оценен при передаче в залог в 2020 году.

Но истец обратил внимание на разницу в стоимости двух участков, ставших предметом ипотеки. Первый гораздо больше второго по площади, но цена его на порядок ниже. «Получается, что на маленьком участке сотка стоит столько же, сколько 1600 соток по соседству. Это очень странно», – заметил представитель Альберта Спешилова.

Судья Владимир Калугин согласился, что ценообразование вызывает вопросы, и попросил представителя ООО «Проспект-Пермь» прояснить ситуацию. Она ответила, что оценку произвел банк. «Это не наше волеизъявление, нам выставлены такие условия. Полагаю, речь идет о техническом распределении суммы внутри справедливой цены», – отметила юрист.

Суд констатировал, что сейчас спор разрешить невозможно, поскольку вопрос непосредственно касается его сути, и предложил компании «Проспект-Пермь» подготовить пояснения о причинах существенной разницы в стоимости спорного и соседнего участков к следующему заседанию. Компания также должна представить полную версию договора об ипотеке. Если при этом будет обосновано, что в нем содержаться конфиденциальные сведения, процесс может продолжиться в закрытом режиме.

Еще один вопрос поставлен судом перед «ТРИНФИКО Пропети Менеджмент». Компании необходимо пояснить, почему имущество по ул. Петропавловской, 73а продано без проведения открытого аукциона и электронных торгов. В последнем судебном заседании прозвучала информация о том, что актив экспонировался компанией путем публикации сведений о цене и прочих условиях продажи, а также об интересантах. Такой формат не вызвал возражений конкурсного управляющего, поскольку покупатель предложил больше той суммы, в которую была оценена недвижимость перед продажей (157 млн рублей).

Владимир Калугин напомнил, что для реализации других активов в аналогичной ситуации использовался иной способ. «Участки в Индустриальном районе, не самые привлекательные, продавались на открытых торгах, а наиболее интересная площадка в центре города – на непонятных суду условиях. Как осуществлялся прием заявок? Как проверить, что допустили всех желающих?» – рассуждал судья.

В итоге он принял решение об отложении разбирательства до 2 ноября.

Не пропустите:В квартале, где идет строительство МФЦ «Эспланада», собираются снести жилой дом18 августа 2020, 07:00

Как это было:

На площадке по ул. Петропавловской, 73а, где ООО «ПермГражданСтрой» в 2007 году планировало построить многофункциональный центр «Город в городе». Для приобретения участка бывшей кондитерской фабрики девелопер получил кредит в размере 1 млрд рублей в «Экопромбанке». Кредит не был погашен, а участок оказался в залоге у банка и был внесен в подконтрольный ему закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН).

В сентябре 2014 года «Экопромбанк» признан банкротом. В декабре того же года в отношении «ПермГражданСтроя» введена процедура наблюдения. В мае 2015 года стало известно, что ЗПИФН передан в доверительное управление ООО «ТРИНФИКО Пропети Менеджмент». В августе 2015 года и «ПермГражданСтрой» признан банкротом. Когда в этом же году ООО «ТРИНФИКО Пропети Менеджмент» впервые выставило на продажу площадки по ул. Петропавловской, 73а ее стоимость была почти в восемь раз выше той, по которой она в итоге реализована, и превышала 1,5 млрд рублей.

Поделиться:
Все новости компаний