Недвижимость
  1. Недвижимость
 25 сентября 2020, 07:00   4068

Эксперты в суде кардинально расходятся в оценках стоимости Товарного двора

Эксперты в суде кардинально расходятся в оценках стоимости Товарного двора
В ходе рассмотрения иска об оспаривании сделки по его выкупу в краевую собственность представлены документы с указанием цены от 400 до 800 млн рублей. Есть даже заключение о потенциальном доходе в 4 миллиарда, но это если бы на площадке были не руины
Автор:

Материалы самого громкого судебного разбирательства в Прикамье вокруг выкупа Товарного двора пополнились массой экспертных заключений о его стоимости. Пока получается, сколько оценщиков, столько и мнений. Прокуратура Пермского края оспаривает сделку по выкупу имущественного комплекса (два участка – с 15 объектами и с тремя) по ул. Локомотивной, 18, заключенную между АО «РЖД» и региональным управлением автомобильных дорог 29 ноября 2018 года. Бюджет заплатил за недвижимость 800 млн рублей. Истец считает стоимость завышенной, а также настаивает, что участки следовало изымать. Ответчики не согласны.

Изначально в деле фигурируют отчеты двух экспертов – Торгово-промышленной палаты (ТПП) и предпринимателя Ольги Альмишевой. В первом случае имущество оценено около 800 млн рублей, во втором – почти в 387 млн рублей. Кроме того, в материалах содержится отрицательное заключение НП СРО «Свободный оценочный департамент» на отчет ТПП.

В последнем судебном заседании прокуратура представила еще несколько документов 2013-2014 года: протокол аукциона, в ходе которого участок с 15 объектами пытались реализовать за 375 млн рублей, но заявок не поступило, и договор с АО «РВ-Пермь», где стоимость Товарного двора указана в размере порядка 300 млн рублей. В деле есть письмо от заместителя гендиректора АО «РЖД» бывшему первому зампреду правительства Пермского края Михаила Сюткину. В нем госкорпорация предлагает купить Товарный двор. В конце автор указывает: в целях обеспечения возможности совершения сделки прошу оказать содействие в урегулировании вопроса о расторжении договора купли-продажи с АО «РВ-Пермь» (см. справку).

Не пропустите:ФСБ проверит законность сделки по выкупу у «РЖД» Товарного двора16 сентября 2020, 11:38

К этому письму прилагается еще один оценочный отчет, появившийся в деле. Он сделан в 2018 году по заказу «РЖД». В документе указана стоимость 808 млн рублей. Но, как подчеркнул представитель прокуратуры, такой итог получился, исходя из специальных вводных заказчика. А именно оценщик должен допустить, что на территории Товарного двора можно строить торгово-развлекательный центр, и игнорировать существующие ограничения, равно как и наличие в реальности только разрушенных зданий. Отчет ТПП же проводился без подобных указаний, поэтому, по мнению истца, парадоксально, что сумма получилась практически идентичной.

Некоторые нюансы сделки с «РВ-Пермь» раскрыл представитель министерства транспорта Пермского края. Например, что она не была зарегистрирована, и перехода права по договору не произошло.

«На момент сделки с «РВ-Пермь» земельный участок был не разграничен и у «РЖД» отсутствовали арендные права на него. Сейчас аренда оформлена на 49 лет, отсюда и разница в оценках», – пояснил он.

Представитель прокуратуры возразил, что в договоре «РВ-Пермь» указано – покупатель перечислит средства только после того, как «РЖД» оформят право на земельный участок, поэтому он также являлся предметом сделки.

Ответчики не согласны с предъявленными требованиями. В «РЖД» также указывают, что покупка Товарного двора допустима наравне с изъятием имущества. Последний способ, отметила представитель компании, можно считать экстраординарным. Так его назвали эксперты Уральского государственного юридического института, к которым «РЖД» обратились с просьбой дать оценку правомерности способа приобретения Товарного двора. Несколько минут ушло на перечисление имен подписавших документ ученых и их регалий.

В госкорпорации основательно подготовились к заседанию и заказали еще и отчет об инвестиционной стоимости земельных участков.

«В случае изъятия имущества «РЖД» мы бы тоже не подарили ее Пермскому краю: пришлось заплатить его рыночную стоимость. Сверх того компания могла потребовать возмещения упущенной выгоды. Поэтому мы получили экспертную оценку инвестиционной составляющей участков в случае развития терминально-складского направления на территории Товарного двора. От этой деятельности мы получили бы доход 3,9 млрд рублей», – рассказала представитель «РЖД».

На деле же сейчас на площадке находятся разрушенные строения. Рассуждения об инвестиционной стоимости были приведены в пику доводу прокуратуры о том, что в случае изъятия недвижимости бюджет бы сэкономил.

Наконец, «РЖД» заказала к делу заключение СРО «Общество профессиональных экспертов и оценщиков» на отчет Ольги Альмишевой, в котором он раскритикован. Что касается отрицательного заключения на отчет ТПП, данный другим СРО и приобщенным по ходатайству прокуратуры, представитель ответчика пояснила, что отчета ТПП было два. Она отметила – номера этих документов отличается одной цифрой и предположила, что прокуратура могла этого не заметить, а отрицательное заключение дано не на тот отчет, который лег в основу сделки.

Истец в свою очередь предоставил возражения самой Ольги Альмишевой на заключение СРО по заказу РЖД. Представитель прокуратуры пояснил, что отчет предприниматель делала по контракту с территориальным управлением Росимущества, заключенным по закону о госзакупках. Заключение говорит о том, что эксперт некачественно выполнил работу. Заказчик должен признать это и расторгнуть договор, либо аргументировать, что существенных недостатков нет.

Представитель ТУ Росимущества в Пермском крае прокомментировала передачу земельных участков с федерального уровня на региональный.

«Земельные участки находились в собственности РФ и в аренде у «РЖД». После перехода права собственности на объекты «РЖД» в результате оспариваемой сделки и обращения губернатора Пермского края (на тот момент – Максима Решетникова) у теруправления появились основания для передачи земельных региону», – пояснила она.

В прошлом заседании такую схему перехода прав на землю представитель прокуратуры сравнил с покупкой гнилых яблок с целью заполучить корзинку. В «РЖД» же указывают, что истец требует признать сделку ничтожной, а в качестве последствий – вернуть покупателю деньги, а продавцу – 18 объектов недвижимости, но не право на участок. По мнению ответчика, это нелогично.

Юрист ТУ Росимущества также высказала версию о том, почему вдвое отличаются оценки ТПП и Ольги Альмишевой.

«Был промежуток времени, когда здания на территории Товарного двора находились в собственности субъекта, а земля еще не была передана. В этот момент управление подготовило отчет для расчета стоимости арендной платы за этот небольшой период. Его и выполнила Ольга Альмишева», – рассказала она. Представитель ТУ Росимущества подчеркнула, что отчеты для расчета стоимости и для выкупа права аренды (такой сделала ТПП) – это разные понятия, которые нельзя приводить к одному знаменателю.

Она добавила, что изучив пояснения Ольги Альмишевой, ведомство пришло к выводу, что ее отчет не идеален, но недочеты не влияют на оценочную стоимость имущества.

Представитель «РЖД» заявила, что при заключении сделки преследовала интересы РФ. «Речь идет о государственной земле, мы не могли ее за рубль отдать», – заметила она. Сторона также привела контраргументы к доводам прокуратуры о том, что управлению автодорог необходимо было получить (путем изъятия) не оба участка целиком, а только часть – под улицу Строителей и здание транспортно-пересадочного узла (ТПУ). И таким образом тоже сэкономить.

В «РЖД» указали, что ТПУ – это не просто здание, а целый комплекс, включающий, в том числе, магазины, гостинцы, улицы, объекты озеленение и т.п. «Предметом спорного договора является 133 тыс. кв. метров земли. Мы посчитали – площадь только ряда объектов, которые согласно Градостроительному кодексу попадают под понятие ТПУ, может составить 140 тыс. кв. метров», – рассказала она. На вопрос прокуратуры, юрист ответила, что говоря о площади ТПУ, ссылается на постановление правительства Пермского края, в котором дана спецификация участков и перечень объектов ТПУ с указанием необходимой для них площади.

В прошлом заседании представитель госкорпорации заявила, что в случае признания сделки недействительной «регион не получит развития территории Товарного двора, «РЖД» не будут вкладываться в этот транспортный узел». Продолжится разбирательство 23 ноября.

АО «РВ-Пермь» создано для разработки проекта транспортно-пересадочного узла (ТПУ) на Перми II. В 2013 году в уставный капитал «РВ-Пермь» вложено 150 млн рублей из бюджета Пермского края. Заявлялось, что вторым акционером станет ОАО «РЖД», она же будет и софинансировать проект. Однако этого не произошло. Третьим участником общества становилось ООО «Трансстройм» – потенциальный инвестор строительства ТПУ. В полном объеме предполагаемую долю акций компания так и не выкупила, поскольку реализация разработанного ей проекта не началась. Вместо этого была предложена схема с выкупом у «РЖД» Товарного двора.
Поделиться:
Все новости компаний