В 2019 году новостроек станет меньше, а цены на них вырастут. Новым игрокам выйти на рынок будет сложно. Основная причина изменений – переход на эскроу-счета.
Business Class спросил у застройщиков и экспертов рынка недвижимости о планах на 2019 год и об основных изменениях, которых стоит ждать в этой сфере.
По словам девелоперов, покупатели становятся все более избирательными. Они делают выбор, учитывая не только качество отделки помещения, но и в целом пространство проживания, его функциональность, эстетичность, безопасность, рассказали специалисты компании «СтройПанельКомплект». В связи с этим застройщики регулярно наделяют свои проекты новыми характеристиками. В 2019 году некоторые из них решили сделать акцент на архитектуре зданий. «Мы будем больше внимания уделять визуальной эстетике домов и придомовой территории. Есть потребность и желание создавать безопасную и комфортную среду. Будем продолжать подключать к проектам иностранных и российских специалистов», – рассказал Михаил Бесфамильный, гендиректор компании «Орсо групп».
Похожий курс берут и в компании «СтройПанельКомплект». «В этом году планируем уделить больше внимания архитектурному облику новых проектов, сейчас ведем работу с проектировщиками и дизайнерами. Также в разработке вопрос по озеленению дворов, хотим уделить большее внимание местам отдыха и ландшафтным решениям. Когда вокруг много зелени, цветов, деревьев, конечно, среда преображается», – прокомментировал Виктор Суетин, генеральный директор «СтройПанельКомплект».
Эксперт отметил, что работа над визуальной составляющей не отменяет развития других характеристик объектов, которые показали свою востребованность среди покупателей в прошлом: например, «двор без машин», спортивные площадки, игровые зоны. В компании «ГлавСтройИндустрия» дополнили, что девелоперы продолжат внедрять инженерные и IT-системы в новостройках, что тоже пользуется высоким спросом.
В текущем году произойдут важные законодательные изменения. Основное из них – возможность привлечения средств дольщиков только на специальные счета эскроу. Компании, которые планируют привлекать средства граждан, обязаны завести такие счета с июля 2019 года. Опрошенные эксперты прогнозируют рост стоимости квартир. «Переход на счета эскроу увеличивает бюджет проекта на 3,5-4%, что отражается на цене для конечного покупателя – она может вырасти на 5%. По нашему опыту реализации проекта по эскроу-счетам можно сказать, что клиенты готовы платить за надежность дополнительную премию», – прокомментировали специалисты компании «Талан».
В ГК «ПМД» считают, что причины для повышения цен новостроек будут, но экономическая ситуация не позволит девелоперам значительно поднять стоимость. «Потолок цены – покупательский спрос. Если ипотечные ставки станут больше, то спрос на жилье сократится, ипотеку станут брать меньше. Застройщикам придется выравнивать ситуацию при помощи цен и удерживать их рост», – рассказали эксперты ГК «ПМД».
Переход на счета эскроу спровоцирует и другие изменения. Например, девелоперы будут замотивированы строить дома быстрее, так как средства дольщиков поступят на счет компании только после сдачи объекта, предполагают специалисты компании «Талан». Кроме того, снизится влияние ценовой конкуренции и начнется конкуренция между продуктами. «Разница цены на котловане, на средней и на высокой стадии проекта будет не такая выраженная, значит, люди смогут видеть сам продукт, а не выбирать квартиру по графическим изображениям», – отметили эксперты компании «Талан».
По мнению некоторых аналитиков, объем предложений на рынке новостроек в текущем году снизится, причиной будут законодательные изменения. Так считают в компании «Орсо групп», ее специалисты предполагают, что новым местным игрокам будет все сложнее выходить на рынок.
Эксперты ГК «ПМД» придерживаются похожей точки зрения. «В 2018 году компании пытались сформировать небольшой «запас» и получить разрешения на строительство по старым правилам, которые не требуют использования эскроу. Но в конце 2018 года вступили в силу изменения ФЗ-214, которые подразумевают переход большой части нереализованных проектов на работу с использованием счетов эскроу. Соответственно, все более реальным становится снижение объемов сдачи жилой недвижимости уже в ближайшие годы», – прокомментировали в ГК «ПМД».
Прогнозами на 2019 год поделился Егор Бондарчук, директор филиала компании «Этажи» в Перми. Он полагает, что изменения в законодательстве могут повлечь за собой перераспределение долей в общем объеме застраиваемых объектов. «Вполне вероятно, что в Пермь подтянутся серьезные столичные игроки. Тем более в нашем городе есть что застраивать», – отметил эксперт.
По мнению специалистов СГ «Развитие», перераспределение долей на рынке уже началось. «Мы наблюдаем, как крупные компании строительного рынка, такие как «Камская долина», «Классик», потерпели фиаско. Появились новые амбициозные игроки федерального уровня. Крупные строительные компании из соседних регионов скупают земельные участки в больших объемах. Изменения будут продолжаться, но какими в точности они будут, сложно прогнозировать», – прокомментировали в СГ «Развитие».
Алексей Раев,
председатель наблюдательного совета строительной группы «Развитие»:В сделках долевого участия мы решили работать с компенсационным фондом. Пока система эскроу-счетов не будет верифицирована, мы будем работать по проверенной схеме, чтобы не доставлять неудобств нашим клиентам. Хотя реформа «долевки» анонсировалась давно, однако оказалось, что не все банки в совершенстве знают этот механизм. Часть строительных компаний, которые стали работать по эскроу-счетам, столкнулись с проблемами оформления документов.
Любая реформа, а тем более в такой консервативной отрасли, как жилищное строительство, наращивает дополнительные риски. «Стройка» требует стабильности. Поэтому в связи с тем, что произошли изменения нормативной базы, с рынка могут уйти некоторые игроки. Уже сейчас от таких компаний нам поступают предложения о выкупе земельных участков под строительство жилых комплексов. Возможно, мы рассмотрим некоторые предложения для реализации в 2019 году.
В этом году мы уже стартовали с двумя новыми объектами: кирпичный жилой комплекс «Уютный» в Индустриальном районе на 288 квартир и жилой комплекс «Маяковский» в Дзержинском районе на 180 квартир. Ряд новых объектов находятся в стадии проектирования и согласования. При проектировании мы всегда учитываем пожелания клиентов. Все комплексы имеют современную придомовую территорию с детской и спортивной площадками, ряд комплексов имеют парковочные места или подземный паркинг. Для комфорта жильцов устанавливаем окна с повышенной шумоизоляцией и современные, отвечающие строгим требованиям лифты OTIS. В каждом доме есть также просторный дизайнерский холл и комната консьержа. Нам важна каждая деталь для комфортного проживания клиентов.
Алексей Терентьев, руководитель отдела продаж корпорации «Девелопмент-Юг» в г. Перми:
На сегодняшний день все наши объекты продаются по договорам долевого участия с отчислениями в компенсационный фонд 1,2% от цены договора. На работу по эскроу-счетам мы перейдем с 1 июля 2019 года в рамках действующего законодательства 473-ФЗ, о внесении изменений в 214-ФЗ. По нашим подсчетам, работа по эскроу-счетам в любом случае приведет к повышению цены ориентировочно от 10% до 20%.
С 1 февраля мы стартуем с новым концептуальным проектом. Его название пока держим в секрете. Это будет комплексная квартальная застройка, новый современный микрорайон. Кроме того, продолжим возводить и социальные объекты, в том числе инновационные для Перми. Мы на постоянной основе рассматриваем новые площадки, сформирован механизм оценки площадок, который позволяет нам выбирать наиболее перспективные из них.
Основной запрос от клиентов – это создание благоприятной среды проживания для людей любого возраста, чтобы жители наших объектов с радостью возвращались домой и чувствовали себя комфортно не только в своей квартире, но и в подъезде, во дворе, в своем микрорайоне. И мы этот запрос выполняем.
Сейчас в строительстве одновременно находится примерно 45 тыс. квадратных метров жилья, наш новый проект будет иметь общую площадь 450 тыс. квадратных метров.
