Business Class продолжает серию круглых столов, посвященных развитию различных отраслей региональной экономике. На минувшей неделе издание пригласило строителей, девелоперов и представителей банковского сообщества обсудить вместе краевым Минстроем основные тенденции в строительной отрасли Пермского края. Встреча прошла в дилерском центре «Телта-МБ».
По словам Михаила Берникова, первого заместителя министра строительства и архитектуры Пермского края, в ближайшие три года власть будет крупнейшим заказчиком жилья в крае. На строительство объектов в регионе предполагается направить 7 млрд рублей. На реплику президента Торгово-промышленной палаты Пермского края Олега Жданова, что цифра, только кажется большой, и если перевести ее в квадратные метры, получится примерно 175 тыс. «квадратов», г-н Берников подчеркнул: гонки за показателями сдачи жилья больше нет. «Ранее был план ввода – миллион квадратных метров в год, сейчас такого требования нет. Мы считаем, что для края можно считать оптимальным показатель – до полмиллиона «квадратов», – прокомментировал Михаил Берников.
Он отметил, что в ближайшие годы приоритетом власти станет развитие застроенных территорий. Такой формат строительства, по словам г-на Берникова, привлекателен и для застройщиков, потому что инженерная и социальная инфраструктура уже возведены. Город взамен получает новые дома в центре, а не на окраинах, у властей появляется возможность расселить аварийное и ветхое жилье.
Между тем некоторые застройщики, готовые реализовать проекты на застроенных территориях сталкиваются с препятствиями. «Год назад компания «Талан» выиграла аукцион на РЗТ, заплатила 200 млн рублей. По плану мы должны были выйти на площадку в декабре 2017 года, но этого не произошло. Инвестор выкупил участок – заплатил деньги, расселил ветхое жилье, но не может оформить участок в собственность. По непонятным причинам, ДЗО согласовал соседний земельный участок в неверных границах, которые заходят на нашу площадку. Теперь «Талан» решает эту проблему через суд и выйдет на площадку в лучшем случае в августе. Тем временем, 200 млн упомянутые ранее были взяты в кредит и ежемесячно приходится платить процент – 13 млн, а реализация проекта не начинается.Чтобы такая ситуация не повторялась, прежде чем участок выставляется на аукцион нужно выработать план действий каждой организации: ДГА, ДЗО, Росреестра и Кадастровой палаты, чтобы они в итоге помогали инвестору», – предложила Марина Коноплева, генеральный директор ООО «КомСтрин-Пермь».
Описанная ситуация вызвала искреннее непонимание у представителя минстроя. Он подчеркнул, что в проектах РЗТ заинтересованы города, поэтому власть должна идти на встречу застройщику. «Основная задача для властей в таких проекта- точно не получение денег в бюджет. А именно развитие территории, появление нового жилья. Если мы не будем так действовать, то получится обычная продажа участков, а не развитие застроенных территорий. Мне кажется, стоимость участка на аукционе должна быть символической, например, 1 млн рублей, и платить их в бюджет компания должна только после оформления площадки в собственность.Думаю, соответствующие изменения можно внести», – сказал Михаил Берников под одобрительные кивки строителей.
Больше вопросов пока по теме возведения социальной инфраструктуры. Ранее Михаил Сюткин, министр строительства и архитектуры Прикамья говорил, что девелоперы должны быть заинтересованы в том, чтобы покупатели квартир жили в районах с развитой инфраструктурой. По словам застройщиков, они действительно заинтересованы в этом, но в то же время, строить все необходимые объекты за только свои собственные средства не готовы, включить эти затраты в стоимость жилья тоже не получится, из-за низкого платежеспособного спроса. Кроме этого, конкретики по возведению социальных объектов пока слишком мало. «Неизвестно, какое количество школ и садиков оптимально для города. Сколько надо строить, какие обязательства предстоит? Ведь демографическая ситуация меняется, и хочется ясности», – отметил Михаил Бесфамильный, генеральный директор «Орсо групп». Михаил Берников дал ориентир – условно на ближайшие пять лет в городе необходимо построить 10 школ, с учетом расширения площадей уже существующих объектов.
Застройщики подчеркивали, что не отказываются нести социальные обязательства, но предложили подумать об инструментарии. «Социальная ответственность нужна, и нормальные компании безусловно ее придерживаются. Но давайте подумаем надо формами. Например, в ряде городов России опробован механизм создания специального фонда, куда бизнес целевым образом перечисляет деньги, которые идут на строительство социальных объектов. Более прозрачного и понятного метода решения проблемы не вижу», – прокомментировал Сергей Репин, директор по развитию холдинга «Сатурн-Р». С ним согласилась и Мария Бобылева, финансовый директор ГК «Зардон-Групп», рассказавшая о подобном опыте в Казани.
Несмотря на существующие проблемы, в Перми у строительной отрасли есть весомое преимущество, считают в Минстрое, – достаточно быстрое получение разрешения на строительство «Я считаю, что Пермь – самый лояльный город России, в плане выдачи разрешений на строительство. Но и здесь важен баланс. Например, сейчас ведется работа по отзыву нескольких разрешений на строительство, поступают жалобы горожан по этим объектам, поскольку их планируют строить на слишком маленьком участке земли», – рассказал Михаил Берников.
Участники мероприятия пришли к выводу, что подобные встречи необходимо проводить чаще. Ближайшая состоится в рамках созданной при правительстве рабочей группы из пермских застройщиков. Первое заседание состоится уже в ближайшие дни, сообщил Михаил Берников. В рамках этой группы участники строительной отрасли смогут подробнее обсудить возможность создание фонда и варианты решения проблем, связанных с инженерной инфраструктурой.
Светлана Куропова, исполнительный директор Ассоциации "Пермские строители":
Озвученная Михаилом Юрьевичем цифра в 500 000 кв м жилья в год означает снижение объёмов строительства по сравнению с прошлым периодам в два раза. Для сравнения, наши соседи сдают ежегодно Татарстан – 2 200 000 кв.м. жилья, Уфа – 2 млн кв.м. , Екатеринбург – 1 500 000 кв.м. Если мы говорим о цифре в 500 000 кв м – это означает для нас возврат на десятилетия назад. Только вдумайтесь в эту цифру. То есть, по сути, условно каждый второй должен будет уйти с рынка. За ними проектные, подрядные, производственные компании. Это огромное количество высвобожденных рабочих мест. Кроме этого, по данным аналитиков Российской гильдии риелторов, при цифре в пол миллиона кВ м , неизбежно Пермский край столкнётся с проблемой недоступности жилья. Совершенно очевидно, что на сегодняшний момент говорить об эффективном диалоге бизнеса и власти нет оснований. Потому что просто нет диалога. Есть ряд декларативных заявлений со стороны органов власти в отношении перспектив развития строительной отрасли края, однако говорить о чёткой программе с прозрачными условиями работы нельзя. Мы несколько продвинулись в части работы с ресуросонабжающими организациями. В текущем периоде, создана рабочая группа при Совете губернатора на площадке Региональной службы по тарифам с участием Торгово-промышленной палаты и Ассоциации «Пермские строители». Однако, говорить о каких-то реальных результатах пока рано. Установка губернатора о создании экспертной рабочей группы при Министерстве строительства и архитектуры Пермского края, которую он озвучил в середине октября, и заявленная в процессе круглого стола, на момент выхода издания, так и не состоялась. Надеюсь, что в самое ближайшее время мы найдём наш общий путь. Мы готовы к открытому диалогу, поскольку мы помним, что строительная отрасль одна из ключевых в регионе. Здесь работают компании, в которых заняты тысячи человек - жителей края.
Михаил Бесфамильный, генеральный директор «Орсо групп»:
Спрос на эконом-сегмент снижается. Покупатели всё больше ориентируются на комфортное жилье. Обращают внимание на качество отделки, удобство планировок, безопасность во дворе, уют общих холлов. Но при этом классность объектов повышается, а цена остается прежней. Иногда на старте продаж цены комфорт-класса сопоставимы с экономом. Застройщики конкурируют одновременно и по качеству, и по цене. Снижают свою рентабельность для того, чтобы построить жилье, отвечающее требованиям клиентов. Люди хотят покупать комфортное жилье, но желание не совпадает с их финансовыми возможностями. Сложилась парадоксальная ситуация, при повышенном спросе на более дорогое жилье, покупательская способность пермяков низкая и предпосылок для ее роста пока нет. Например, мы хотим создать двор без машин и построить для этого подземный паркинг. Практика показывает, что будущие жильцы не готовы платить за это. Не смотря на распространенный миф, далеко не всегда клиентам нужны однокомнатные или студии. Спрос на них в домах комфорт-класса падает, популярностью пользуются двухкомнатные и трехкомнатные квартиры.
Владислав Рычков, заместитель генерального директора по строительству ПАО «Трест №14»:
Мы благодарим администрацию за системный подход в организации государственных контрактов и отмечаем, что только за прошедший год «Трест №14» реализовал больше 1 миллиарда рублей по госпрограммам. На текущий момент нами закончено строительство школы площадью 25 тысяч квадратных метров во Фролах, это крупнейшая школа в регионах РФ, такой школы нет ни в Казани, ни в Сочи, и мы гордимся, что нам поручают такие важные и ответственные проекты.
К сегодняшней встрече Трест подготовил и передает региональному Министерству строительства и архитектуры пакет документов по реализации проекта комплексной застройки микрорайона Бахаревка-1, который предусматривает возведение 400 тысяч квадратных метров жилья. Мы предлагаем государственно-частное партнерство в рамках 224-ФЗ, при этом 80% прибыли застройщика будет инвестировано в строительство социальной инфраструктуры микрорайона, в частности двух детских садов, школы и поликлиники. Мы понимаем, что существуют рабочие моменты реализации этой концепции, и готовы в прямом диалоге с властью решать их.
«Строительство – это человеческий бизнес», как неустанно повторяет Владимир Александрович Мачехин. Поэтому выходим с открытым предложением городу: мы готовы отказаться от прибыли, чтобы сформировать благоприятную комфортную среду для пермяков, потому что это наши клиенты и наши сотрудники.
Мы считаем, что сегодня у строителей существуют объективные возможности для снижения затрат. Это прежде всего собственные внутренние ресурсы. И мы видим, что в целом по отрасли затраты снизились. Мы отлично сотрудничаем с банками, и благодарим их за поддержку в непростое для отрасли время, за веру в наши новые проекты, за готовность нас кредитовать. Для всех очевидно, как снизились кредитные процентные ставки за последнее время.
На текущий момент у «Треста №14» в строительной фазе находятся 26 домов, в стадии получения разрешения на строительство – 23 дома. За спиной – 57 лет успешной истории, более 1000 сданных жилых домов и 800 объектов социальной инфраструктуры. Имея такой опыт, портфель проектов и финансирование, мы уверенно смотрим в будущее.
Владислав Мезин, управляющий филиалом Абсолют Банка в Перми:
Сейчас мы наблюдаем рекордную динамику по снижению ипотечных ставок. Крупнейшие банки уже опустили ставки ниже порога 10%. По нашим прогнозам, эту тенденцию поддерживают два основных тренда.
Первый – политика, проводимая Центробанком РФ вслед за снижением уровня инфляции в стране. При инфляции в 3,3%-4,4% регулятор готов снижать ключевую ставку до уровня 6,5-7%. При этих условиях к 2020 году ставка по ипотечным кредитам может опуститься до уровня 8%.
Вторым трендом является усиление конкуренции среди крупных игроков рынка ипотечного кредитования. В настоящий момент крупнейшие игроки в примерно равных условиях по ставкам вынуждены искать новые способы привлечения своего клиента. Спецпрограммой с пониженной ставкой, разработанной совместно с застройщиком, уже никого не удивить, поэтому банки выводят на рынок обновленные продукты.
Например, рефинансирование ипотечных займов. Это далеко не новый продукт на рынке, но отличие программ некоторых банков в том, что клиент может рефинансировать ипотечный кредит, взятый на покупку строящегося жилья. То есть не ждать ввода дома в эксплуатацию и получения права собственности, а прямо сейчас, еще на этапе строительства, снизить ставку по кредиту.
Интерес у пермяков вызывает и возможность предоставления кредита на покупку квартиры, находящейся в обременении другого банка. Это уже абсолютно новый продукт. Ставка по данной программе не отличается от стандартных ставок по кредитам. Даже не смотря на то, что эта программа была запущена в начале октября, уже есть положительные отклики от риэлторов и клиентов.
Некоторые кредитные организации, в частности, «Абсолют Банк», в 2017 году смягчали условия получения ипотеки. Из наиболее важных последних изменений – увеличение максимального срока ипотеки до 30 лет, повышение максимального возраста заемщика на момент выплаты кредита до 65 лет. Минимальный трудовой стаж на последнем рабочем месте мы тоже сократили – с 6 до 3 месяцев. Считаем, что смена работы не должна быть стоп-фактором при выдаче займа на жилье.
По нашим прогнозам средняя ставка по ипотеке на конец 2017 года может составить 9%-9,5%. В первом полугодии 2018 года эксперты прогнозируют снижение среднерыночной ставки на 0,5-0,7 % годовых.
Динамика снижения будет куда более скромная по сравнению с этим годом, поэтому если есть желание купить квартиру и деньги на первоначальный взнос, то лучше не ждать. Вместе со снижением ставки увеличится спрос на недвижимость, а значит останется меньше квартир, привлекательных по цене и качеству.
