Недвижимость
 04 апреля 2017, 07:00   3009

​Глаза бы не смотрели

​Глаза бы не смотрели
Строители Перми снова сетуют на действия властей. По их словам планы по изменению нормативов плотности застройки приведут к сокращению объемов возводимого жилья и росту цен на квартиры
Автор: Кирилл Перов

В начале апреля на публичных слушаниях обсудят внесение изменений в нормативы по плотности застройки участков в Перми. С инициативой внести изменения в Правила землепользования и застройки выступил департамент градостроительства и архитектуры. Для территориальной зоны обслуживания и деловой активности местного значения (Ц-2) ведомство предложило установить предельный максимальный коэффициент плотности застройки земельного участка для видов «многоквартирные дома разных типов со встроенно-пристроенными помещениями» и «многоквартирные жилые дома».

Коэффициент плотности застройки – отношение площади всех этажей зданий и сооружений к площади участка, согласно предложению мэрии Перми, составит 2. То есть, например, на земельном участке минимально допустимого размера 1200 кв. м можно построить дом площадью 2400 кв. м.

Также департамент предложил установить предельный минимальный размер площадок для игр детей и отдыха взрослого населения, занятий физкультурой, озеленения и т.д. установить в размере 14 кв. м на 100 кв. м площади квартир. Во вспомогательные виды разрешенного использования зоны включить стоянки легковых автомобилей на открытых площадках для посетителей, установив их минимальный размер как 3,5 кв. м на 100 кв. м общей площади квартир. Аналогичные параметры городские власти хотят установить в зонах высокоплотной и среднеплотной жилой застройки (Ж-1 и Ж-2 соответственно). Это предложение было поддержано городской комиссией по землепользованию и застройке.

Сергей Репин, директор по развитию холдинга «Сатурн-Р» поднял этот вопрос на одной из секций Камского форума. По его словам, в среднем сегодня в Перми коэффициент плотности составляет около 4 (в городских районах он имеет разные значения – «bc»). «Строительство – одна из немногих отраслей, которая сегодня стабильна в цене для конечного потребителя, хотя затраты девелоперов растут.

Новый коэффициент, по сути, «срубит» половину строительства. Те проекты, разрешение на строительство которых уже получено, будут воплощены, а новые окажутся в два раза меньшего объема. Это означает, что и доходная часть станет в два раза меньше, равно как и отчисления в бюджет, и количество квартир на рынке. Стоимость жилья также станет выше (не в два раза, конечно, потому что по такой цене его не приобретут). Получается, что огромная часть наценки уйдет на покрытие расходов.

Такое важное для рынка решение принимается вне среды тех, к кому оно применимо. Все строительное сообщество оказалось как бы в стороне. Хочется понять, какую цель преследуют новые нормативы», – отметил Сергей Репин.

Виктор Агеев, заместитель председателя правительства – министр экономического развития и инвестиций Пермского края, подчеркнул, что застройщикам, как минимум, предоставится возможность озвучить позицию строительного сообщества на стадии публичных слушаний. Он предложил рассмотреть этот вопрос в рабочем режиме. «Для того и существует институт оценки регулирующего воздействия, чтобы никакое решение, которое создает новые обязанности и ограничения для бизнеса, не принималось кулуарно, вне обсуждения с предпринимательским сообществом», – резюмировал Виктор Агеев.

Дискуссия продолжилась и в социальных сетях. Елена Денисова, генеральный директор «Труменс-групп», на своей странице в Facebook написала, что «определение коэффициента плотности застройки не соответствует нормам градостроительства, принятым в РФ». «Самое главное – изменения в таком виде противоречат действующему генеральному плану и в случае принятия будут с легкостью отменены в суде. Это очень «сырые» поправки, их нельзя в таком виде принимать», – констатировала Елена Денисова и добавила, что средняя плотность застройки в крупных европейских городах составляет 80%.

Архитектор и экс-сотрудник администрации Перми Александр Виноградов попытался объяснить цель поправок в правила. «Формально подход правильный. Нам не дали утвердить такие нормативы при первой редакции ПЗЗ в 2006 году: посчитали решение слишком революционным по тем временам . Я сам живу в центре города в ТСЖ с указанными параметрами, но это не заслуга нормативов, а заслуга организаторов товарищества. На собрании договорились и приняли жесткий устав и требования к территории. Все работает, а новые жильцы вынуждены подчиняться сложившимся традициям. Многие завидуют и спрашивают, как такое возможно. Для жизни вполне комфортные нормы, хотя, на мой взгляд, минимально необходимые. Реализовать их на практике сейчас будет крайне сложно, поскольку застройщик считает свою экономику, а не комфорт будущих жителей», – рассуждает Александр Виноградов.

Игорь Луговой, главный архитектор «Сатурн-Р», полагает, что введение новых норм приведет к снижению строительного производства в 2-3 раза. «Это, в свою очередь, станет причиной уменьшения налоговых поступлений от организаций строительной отрасли и производства строительных материалов в два раза, вызовет рост стоимости жилья, увеличит отток строительных кадров, рост безработицы и т.д. Дальше – политика, и поэтому этим предложениям должны дать оценку политические партии и органы экономической безопасности. По сути, это подрыв одной из самых главных отраслей экономики», – считает Игорь Луговой.

Во время обсуждения проекта заместитель главы администрации Перми – начальник городского департамента градостроительства и архитектуры Андрей Ярославцев подчеркнул, что это «революционная норма» (на данный момент она введена только в одном городе России – Новосибирске). Мы все больше сталкиваемся с ситуацией, когда девелопер застраивает небольшой земельный участок с огромной плотностью, размещая все площадки для жителей на территориях, которые удалены от возводимого дома. В конечном счете это препятствует дальнейшей эксплуатации дома будущими жильцами. Мы перечитали все СНиПы, которые регулируют вопросы застройки, проанализировали рекомендательные нормы и вывели данные нормативы. Они совпали с теми показателями, которые установили в Новосибирске. Что касается коэффициента плотности застройки, то, возможно, в будущем он будет дифференцирован для разных территорий города», – подчеркнул Андрей Ярославцев.

Публичные слушания по внесению изменений в части изменений коэффициента плотности застройки пройдут 3-5 апреля во всех районах Перми. Предложения и замечания по проекту могут быть направлены жителями в срок по 10 апреля 2017 года в городскую комиссию по землепользованию и застройке.

Поделиться:
Главные новости
Все новости компаний