Пермский рынок коммерческой недвижимости продолжает падать. Наибольшее снижение ставок отмечено в сегменте производственно-складских помещений. По данным аналитического центра «Медиана», с начала 2016 года аренда складской недвижимости подешевела более чем на 15%. Кроме того, среди всех предложений коммерческого арендного рынка этот вид объектов занимает наименьший объем – 12,9%. На конец сентября средняя стоимость аренды составила 205 рублей за квадратный метр.
По мнению экспертов, отрицательная динамика объясняется не только экономической ситуацией, но и специфическими особенностями этого сегмента. «Падение рынка коммерческой недвижимости связано со снижением деловой активности. Кризис сейчас в самом разгаре, многие предприятия обанкротились. Спрос падает, соответственно, и ставки снижаются. Что касается сегмента производственно-складских объектов, то он и раньше был на очень низком уровне. Проблема в том, что данный сектор абсолютно не развит. Качественные площади отсутствуют, а те, что есть, – совершенно разноплановые. Обычно все, что не может быть использовано под офисы или торговлю, сдается как склад. Следовательно, и стоимость аренды таких помещений низкая», – отмечает директор консалтинг группы Research&Decisions Регина Давлетшина.
Руководитель Западно-Уральского института экспертизы, оценки и аудита INEX Ольга Пермякова также отметила дефицит качественных площадей. «Пермский рынок довольно слабо развит в плане новых технологий строительства. Основная масса того, что представлено, – это морально устаревшие постройки советских и постсоветских времен, зачастую не удовлетворяющие требованиям российских и международных торговых ритейлеров. Возведение новых современных комплексов, развитие рынка в качественно новом наполнении – задача долговременная. В основном такие объекты строятся под цели конкретных заказчиков», – рассказывает г-жа Пермякова.
Относительно перспектив развития данного рыночного сегмента эксперты придерживаются разных точек зрения. По словам Регины Давлетшиной, если рассматривать вопрос с позиции инвесторов, в обозримом будущем ситуация вряд ли изменится. «Данный вид недвижимости относится к низкорентабельным, соответственно, строиться новые объекты в ближайшее время не будут, так как бизнесу это неинтересно. Окупаемость в 20 лет никого не устраивает. Рынок производственно-складских помещений много раз анализировался и просчитывался, но в результате пришли к выводу, что пока в городе есть более перспективные сегменты, нет смысла его развивать. Потенциальный спрос на новые высококачественные складские помещения среди арендаторов отсутствует. Люди привыкли снимать дешево, и низкое качество за такую цену их устраивает. Тем более в условиях кризиса, когда компании стремятся максимально сократить расходы, более дорогие объекты не будут востребованы», – считает г-жа Давлетшина.
Ольга Пермякова считает, что на пермском рынке существует потребность в создании новых, отвечающих всем необходимым стандартам площадей. «Современные складские и логистические комплексы весьма затратны по себестоимости, поэтому рассчитывать на высокие арендные ставки, которые обеспечат адекватную окупаемость проекта, нужно осмотрительно. Однако это не значит, что сейчас не время для выхода на рынок. Потребитель до сих пор нуждается в качественных площадях. Сейчас происходит перераспределение спроса по качеству. Отсюда различная динамика изменения цен. Одни объекты могут держаться в прежних ставках, другие стремительно падают. Спрос безусловно есть. Ошибочно полагать, что все плохо и недвижимость не нужна. В нынешних условиях кризиса одни предприятия закрываются, другие сокращают издержки, но есть и те, которые активно развиваются, расширяются и готовы платить за необходимые для своего бизнеса площади», – отмечает г-жа Пермякова.
Из всех сегментов коммерческой недвижимости Перми производственно-складские объекты имеют самую низкую ставку. Самые дорогие постройки сосредоточены в Свердловском районе, средняя цена аренды площадей составляет здесь 260 рублей за 1 кв. м. Самые низкие – в Орджоникидзевском: 158 рублей за «квадрат». Лидером по количеству предложений является Индустриальный район Перми (44,9%), наименьшее количество объектов представлено в Ленинском районе (1,3%).
Ольга Пермякова с учетом низких ставок допускает, что собственники некоторых объектов вынуждены сдавать площади даже не ради получения прибыли, а для компенсации расходов – налогов и коммунальных платежей. «Учитывая, что кадастровая стоимость земли значительно выросла, снижение налогов и аренды – больная тема для многих владельцев недвижимости, в том числе и складской. Получается критическая ситуация, когда доходы от недвижимости падают, а расходы на содержание растут. Благо закон дает право оспорить кадастровую стоимость, сохранив рентабельность управления недвижимостью на следующие несколько лет. Как видите, проблема сокращения издержек сейчас волнует не только арендаторов недвижимости, но и владельцев», – отметила г-жа Пермякова.
