На вкус и цвет…
Элитное жилье. Есть ли оно в Перми? Эксперты расходятся во мнениях. Кто-то считает, что его нет в принципе, другие говорят - есть. На самом деле, как посмотреть и с чем сравнить. Если рассматривать сегмент «лакшери» с оглядкой на московский рынок, то конечно нам до него далеко. С другой стороны, было бы правильней разбирать по «полочкам качества» наш пермский рынок отдельно. Поэтому могу с уверенностью сказать, что элитное жилье в Перми есть, оно продается и покупается. И большинство таких объектов, особенно на вторичном рынке, имеют, так называемую, евро-отделку. Как влияет дорогая отделка на рыночную стоимость элитного жилья? Это спорный вопрос. Особенно для продавцов, которые вложили в неё кучу денег. Как оценивается этот фактор профессиональными оценщиками, как не потерять при продаже и многое другое - в сегодняшней статье.
Евро ли?
Для начала определимся, что такое евро-отделка. Каких-то регламентирующих параметров, определяющих принадлежность вида отделки к качеству «евро» на сегодняшний день нет. Потому что, и самого определения этого термина нет. Из практики работы на рынке недвижимости, давно усвоила отсутствие однозначного понимания качества отделки на обывательском уровне: что для одних «евро», для других «эконом». Поэтому обратимся к профессиональной терминологии, сложившейся в практике оценки. Существует шкала качества отделки, которую используют оценщики: простая отделка или эконом, улучшенная и «евро». Четких границ между ними опять таки нет. Традиционно, евро-отделкой считается отделка, выполненная из качественных импортных и некоторых отечественных строительных материалов. Стены идеально выровнены, электропроводка и внутренние сети коммуникаций также выполнены на высшем уровне. Всё это дополняется дорогими дверными блоками и стеклопакетами, сантехникой, осветительными приборами и другой фурнитурой. Выполнятся вся эта красота не просто так, а в соответствии с дизайн-проектом, хотя бывают исключения. Разумеется, диапазон затрат здесь может быть очень широк. Лимитов нет. Все зависит от фантазии и кошелька собственника. При ремонте могут быть использованы эксклюзивные элементы из элитных пород дерева и камня, металла и стекла. Как правило, такие квартиры имеют встроенную мебель и бытовую технику, которая остаётся в квартире при продаже. Поэтому тему оценки мебели и другого имущества я затрону отдельно.
Для себя любимого
Итак, главный вопрос, для чего или для кого это делается? А делается это собственником ни для кого иного, как для себя любимого, ориентируясь на свои эстетические и функциональные потребности, учитывая свои же финансовые возможности. Так скажите, почему же большинство владельцев таких объектов считают, что при продаже вся сумма, потраченная на индивидуальный ремонт, должна быть непременно учтена в стоимости объекта? И что эти затраты должны обязательно окупиться: - «Всё ведь так шикарно! Как такая красота может не понравиться?» Надеюсь, разумному читателю становится сейчас понятно, что это большое заблуждение. Полностью окупаются рациональные инвестиции, которые были произведены намеренно, для продажи. Те, которые ориентированы на широкий круг потребителей и их вкусовые предпочтения. Не только окупаются, но и создают «добавочную стоимость». Об этом мы также поговорим отдельно. Здесь же, при оценке «евро»-отделки мы имеем дело с сугубо индивидуальными вкусами и субъективными взглядами на то, как должно быть оформлено пространство для жизни. Вплоть до цветовой гаммы. Одни любят теплые цвета, другие – терпеть их не могут. Одни – яркие насыщенные цвета, другие – светлые пастельные. Нюансов очень много. Может быть, найдется всего один покупатель на миллион, который при осмотре квартиры воскликнет «Вот это да! Мне всё нравится! Я себе именно так всё и сделал бы!» и согласится оплатить все произведенные затраты. Хотя если он будет разумным покупателем, он будет серьезно торговаться. А всё потому, что дорогая отделка, по определению, неликвид.
Не вернуть
Как мы уже поняли, значительная часть затрат на евро отделку квартиры при продаже не возвращается. И зависимость здесь обратная. Чем дороже отделка, тем меньший процент затрат окупается и наоборот. Тогда встаёт логический вопрос: какая же часть окупается? Или, говоря языком оценщиков, как фактор «внутренняя отделка» влияет на рыночную стоимость квартиры? Из практики оценки этот фактор обычно не превышает 10%. Есть экспертные мнения, убежденные в максимальном коэффициенте 5%. Учитывая, что эта корректировка применяется к стоимости самой квартиры, то есть стен, то можно оцифровать сумму, на которую она увеличивается. Итак, средняя цена качественного жилья в центральной части Перми, без отделки, составляет сегодня порядка 70-80 тысяч рублей за 1 квадратный метр. Таким образом, отделка, выполненная в такой квартире, не поднимет общую стоимость больше 7-8 тысяч рублей за 1 м2. Поэтому, если вы делаете ремонт на сумму затрат, превышающую данный показатель, не ждите чуда при продаже. Я говорю про реальную рыночную стоимость, равную реальной сумме сделки. Цена предложения может быть различной, чаще всего продавцы самостоятельно назначают её исходя из своих субъективных доводов, один из которых расходы на улучшения квартиры, которые он понёс. Факт в том, что если эта цена не адекватна рынку, продавцу придется серьезно торговаться, регулярно снижая запрашиваемую цену. Как итог, объект всё равно будет продан по рыночной цене, а период экспозиции - значительно растянут во времени. Поиграем цифрами дальше, чтобы лучше понять как «работает» этот фактор. Рассмотрим более дорогой пример. Стоимость квартиры «по стенам» 100 тысяч рублей. Даже такой вариант не даст добавочной стоимости за ремонт больше 10 тысяч за 1м2. А теперь минимум. Евро-отделка в жилье «эконом»-класса, например, в хрущёвке. Средняя цена такого жилья 45-50 тысяч рублей за квадрат. Ремонт, какой он ни был шикарный, учтётся в размере максимум 5 тысяч рублей за квадрат. Здесь становится понятной следующая рыночная зависимость в плане инвестиций: чем ниже уровень жилья, тем менее обоснованы затраты на улучшение, в том числе ремонт. Конечно, из любого правила есть свои исключения. Этот показатель может составить и 15, а в каких-то уникальных случаях и 20%. Насколько дорого будет продана квартира зависит от множества факторов. И это не только качество самой квартиры. Профессионализм риэлтора и безупречная репутация агентства по недвижимости позволяет продать объект выше средней рыночной стоимости. Убедительно и аргументированно. И это факт.
Рациональность ремонта
Утверждая о нерациональности евро-отделки при реализации квартиры, стоит упомянуть о том, какой же ремонт при продаже жилья считается оптимальным. И нужен ли он вообще? Возможно, многие покупатели и не думали, что через какое-то время будут продавать квартиру. Как говорится, пути господни неисповедимы. Поэтому рациональный инвестор, вкладывая даже в собственное жилье, не исключает вероятность будущей продажи. Эту перспективу необходимо держать в уме и при проведении ремонта. Раз уж мы рассуждаем о высококачественном жилье, то конечно, ремонт здесь должен быть тоже качественным. На самом деле, все эксперты сходятся во мнении: для покупателя важно, чтобы квартира была чистая и уютная. Не важно, ламинат на полу или дорогая паркетная доска, колер на стенах, обои или венецианская штукатурка. Разумеется, что отделка должна быть выполнена аккуратно, без видимых погрешностей, со вкусом, желательно в нейтральных тонах. Поэтому, к выбору материалов для ремонта желательно привлечь дизайнера или, по крайней мере, знакомого, который обладает художественным вкусом, если вы сомневаетесь в своём. Важно соблюсти рациональность ремонта в квартире в случае, когда вы собираетесь сдавать её в аренду. Как известно, окупаемость жилья, его капитализация – очень низкая и любые дополнительные расходы на улучшения еще больше растягивают ее во времени. Хочу отметить также, что квартиры с отделкой более привлекательны и ликвидны, чем без неё. Сложно продаются квартиры, находящиеся в плохом состоянии, даже если они расположены в элитных домах. Ведь покупатель, в первую очередь, оценивает помещение глазами. Иногда стоит «подбелить-подкрасить», чтобы квартира быстро нашла своего покупателя по достойной цене. Даже если покупатель намерен делать ремонт «под себя», для него будет более привлекательна квартира с аккуратной минимальной отделкой, нежели аналогичная квартира, но в ужасном состоянии.
У мебели нет цены
Часто элитное жилье предлагается с мебелью и бытовой техникой, которая по каким-то причинам больше не нужна продавцу. Многие продавцы ошибочно полагают, что всё это имущество при продаже должно оцениваться по списку. Каждая позиция отдельно. Для этого, при оценке нам представляют пачку квитанций и чеков: почём, когда и где всё это покупалось. Конечно, есть такой подход к оценке. Называется затратный. Он применяется тогда, когда любое имущество при продаже является отдельным лотом. Здесь же, мы говорим о едином объекте – квартира с мебелью и бытовой техникой. Применяется всегда сравнительный подход, при котором стоимость рассчитывается на базе цен аналогичных меблированных квартир. Поэтому наличие этого имущества в данном случае является одним из факторов, влияющих на рыночную стоимость. А количество единиц мебели, материалы, производитель и другие характеристики, на деле не играют никакой значимой роли. Другими словами, имущество, которое находится в квартире, так же как и евро-ремонт, по своей сути навязывается покупателю: - «Купи у меня ремонт, который я сделал для себя! Купи у меня мебель, которую я покупал на свой вкус! Купи за столько, за сколько я это покупал!». Чтобы была понятна логика, я всегда привожу такой пример. Всё имущество, которое предлагается в квартире, можно оценить в определенную сумму затратным подходом, как этого хотят многие продавцы. Например, 25 единиц мебели и 5 единиц бытовой техники. Каждая позиция имеет свою цену на рынке имущества, бывшего в употреблении. Итак, чтобы реализовать это имущество необходимо нанять ГАЗель, грузчиков, вывезти всё это куда-то на склад, за который также придётся заплатить. Затем, необходимо подать объявление о продаже, например, на Авито. Каждая позиция оценивается, фотографируется, пишется текст, дающий полное представление о вещи: размерах и других характеристиках. Далее идут звонки, разговоры, показы. Это занимает массу времени, сил и денег. Итак, прошло пол года, а из всего списка продан лишь диван, одно кресло из двух и пара стульев из четырех. Всё остальное продолжает пылиться и приходить в негодность на складе. И неизвестно когда всему этому придёт конец. А сейчас вернёмся к продаже квартиры. Здесь, вы предлагаете покупателю, купить у вас с квартирой и всё имущество, находящееся в ней. Оптом, единовременно, не оглядываясь на то, нужно оно ему или нет. Всё и сразу! Таким образом, соглашаясь, он избавляет вас от целого ряда проблем. И еще компенсирует вам часть затрат. Сейчас становится понятно то, что продавцу проще сразу смириться с тем, что когда-то он покупал всё задорого, успокоиться и не торговаться с оценщиком при оценке, или с риэлтором - при назначении цены предложения. А если смириться не получается, всегда есть обозначенный выше вариант – вывоза из квартиры и продаже по отдельности. Однако экономический эффект от этого – весьма сомнителен.
Для каких бы целей вы не приобретали жилье, для себя, для перепродажи или для сдачи в аренду, всегда помните, что недвижимость, прежде всего, актив. На котором можно как заработать, так и потерять. И если вы по каким-то причинам, не воспользовались принципами рациональности (ваше право) и вынуждены продать жилье с эксклюзивной отделкой и мебелью, не ждите чудес. Как говорится, на вкус и цвет товарищей нет.
Автор: Ольга Пермякова, генеральный директор ООО “Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита» (Институт экспертизы INEX®), управляющий партнер ООО «Уральский институт управления недвижимостью».
Более подробно с услугами можно ознакомиться на сайте - http://zui.ru/
