Недвижимость
 25 апреля 2016, 17:34   4385

Ветхое жилье. В чем причина судебных баталий между жильцами и администрацией города?

Ветхое жилье. В чем причина судебных баталий между жильцами и администрацией города?

Проблема расселения жильцов ветхого и аварийного жилого фонда на сегодняшний день является одной из наиболее острых в Перми. Попробуем разобраться в причинах судебных баталий между жильцами и администрацией города.

Расселение производится в рамках муниципальной адресной программы по переселению граждан города Перми из аварийного жилищного фонда на 2013-2017 годы, утвержденной постановлением администрации города Перми от 26.06.2013 №520. Согласно открытой информации с официального сайта Администрации города, на 01.01.2011 количество многоквартирных домов, признанных аварийными… на территории города Перми составило 899 строений общей площадью 385,76 тыс. кв. м. По предварительным расчетам, затраты на переселение граждан из данных жилых помещений могут составить 14,2 млрд руб.

В соответствии с представленными цифрами заложенная в прогноз стоимость компенсации за 1 кв. м составляет 36810 рублей, в то время как средняя рыночная цена 1 кв. м благоустроенного жилья (многоквартирного) на вторичном рынке составляет 50950 рублей.

Многие жильцы официально приватизировали земельные участки под своими домами и оформили их в общую долевую собственность, что дает им право на справедливую компенсацию этой правовой составляющей. Однако городская администрация заняла позицию, что стоимость земельного участка полностью входит в стоимость жилья.Ветхое жилье. В чем причина судебных баталий между жильцами и администрацией города?

Нашей организацией проведено более 100 оценок подобного жилья. Это немалый объем для формирования объективных выводов. Итак, рассмотрим один из домов по ул. Луначарского, 99/3 (р-н универсама «СемьЯ») площадью 499,9 кв. м, площадь квартир 458,3 кв. м. Средняя рыночная стоимость жилья, на которое могут претендовать жильцы, составляет 23 млн (50 тыс. руб. / кв. м).

Земельный участок площадью 8 соток оценивается около 3 млн за сотку. Итого 24 млн руб. Однако, согласно полученным цифрам, было бы абсурдом говорить о том, что 24 млн «входят» в 23 млн.

Практика оценки ветхого жилья и применяемые методики оценки позволяют оценить земельный участок сбалансированно, то есть оценить, какая площадь участка входит в стоимость ветхого дома, а какая является сверхнормативной и должна быть учтена в сумме компенсации.

Все старые дома (ветхий жилой фонд), как правило, имеют отведенный земельный участок несколько выше действующих нормативов. И, как следствие, этот фактор должен быть отражен в стоимости объекта недвижимости при условии наличия прав собственности на землю.

Итак, нормативная площадь нашего участка, относящаяся к дому, определена в 5 соток и оценивается в 15 млн руб. Сверхнормативная площадь земли – 3 сотки стоимостью 9 млн руб. Таким образом, суммарная величина компенсации оценивается в 23 + 9 = 32 млн руб.

Ветхое жилье. В чем причина судебных баталий между жильцами и администрацией города?

На реализацию Программы по сносу, реконструкции многоквартирных домов в целях развития застроенных территорий города Перми на 2011-2020 годы в течение 10 лет планируется направить 3 772 546,120 тыс. руб., из них: бюджет города Перми – 662,160 тыс. руб., внебюджетные источники – 3 771 883,960 тыс. руб. То есть, в соответствии с указанными данными, за счет бюджета будет компенсироваться всего 0,02%. Внебюджетные источники, судя по всему, – инвесторы-застройщики. Поэтому можно предположить, что указанная сумма – не что иное, как рыночная стоимость земельных участков согласно данной программе.

Итак, из 32 млн руб. справедливой суммы компенсации застройщик готов вложить сумму, сопоставимую со стоимостью земли, то есть 24 млн руб. Остаток в 8 млн руб. должен компенсировать город. Эти 25% участия города – вполне адекватная величина. По сути, это стоимость жилья без учета земли. В таком случае все будут довольны.

Справедливое расселение только за счет инвесторов невозможно по определению. Во-первых, купить участок и расселить жильцов за свой счет просто невыгодно последним. Во-вторых, предлагаемая городом компенсация «по цене дров» ущемляет права жильцов. Вот и получается замкнутый круг, которому власть должна уделить особое внимание.

Автор: Ольга Пермякова (генеральный директор ООО «Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита»

Более подробно с услугами можно ознакомиться на сайте - http://zui.ru/

Поделиться:
Все новости компаний