Пляшущие ставки

По итогам января 2016 года во всех сегментах коммерческой недвижимости Перми зафиксировано снижение арендных ставок. Особенно «просела» офисная недвижимость. По данным аналитического центра «Медиана», за месяц средняя арендная ставка офисной недвижимости снизилась на 1,71% и составила 520 руб./кв. м.

Арендные ставки также снизились в других сегментах коммерческой недвижимости: средняя цена на торговые площади на конец января составила 671 руб. за кв. м, упав в цене на 1,02%. Аренда производственно-складской недвижимости снизилась на 1,66% (238 руб. / кв. м).

Рынок аренды коммерческой недвижимости

Источник: Аналитический центр «Медиана»

«За 2015 год зафиксирована отрицательная динамика арендных ставок на рынке торговой и офисной недвижимости – в этих сегментах наблюдается снижение порядка 27%», – отмечает Алексей Терентьев, директор департамента продаж компании «Талан». По словам Ольги Козыревой, исполнительного директора компании «Р-Консалтинг», «цены на коммерческую недвижимость в 2016 году расти не будут». «Арендные ставки в течение этого года ориентировочно будут колебаться, но существует минимум, ниже которого они опуститься не могут. Иногда проще законсервировать площадку, чем сдавать в аренду с низкой арендной ставкой, это приведет к убытку. Надо понимать, что на арендодателе лежит большая налоговая нагрузка», – говорит Константин Копытов, директор УК «Столица-Пермь».

В то же время по количеству предложений площади под офисы занимают первое место от общего объема (36,3%). Доля торговой недвижимости составила 25,5%. Минимальный процент от общего объема предложения заняли объекты, предназначенные под производство, и складские помещения – 14,3%.

«За 2015 год объем предложения на рынке торговых помещений Перми составил 137 объектов площадью порядка 80 тыс. кв. м, – сообщает Ольга Козырева. – Международные и федеральные операторы торговли продолжают рассматривать Пермь для развития своих сетей. Например, в августе произошло открытие гипермаркета сети X5 Retail Group «Карусель», а в ближайшие годы можно ожидать открытия еще нескольких торговых площадей, строительство которых уже начато: торговые центры OBI (немецкий ритейлер) и SELGROS Cash&Carry (швейцарский ритейлер) на улице Карпинского, 115а и 115б».

Алексей Терентьев отмечает, что на рынке коммерческой недвижимости в Перми можно наблюдать увеличение количества свободных площадей. «По обеспеченности населения качественными торговыми площадями Пермь среди сопоставимых городов занимает 12-е место, в нашем городе практически в два раза меньше качественных торговых площадей, приходящихся на душу населения, чем в Челябинске и Красноярске, который не является миллионником», – говорит господин Терентьев. «Исторически сложилось так, что в Перми не так много качественных торговых площадей. В большей части причина этому – административная политика», – считает Константин Копытов. – Но Пермь, как город-миллионник с хорошим потенциалом покупательской активности и уровнем доходов, остается привлекательным для ритейла. Бизнес-сообщество видит здесь свободные для реализации ниши, а емкость рынка и отсутствие крупных торговых центров, как и в других сопоставимых городах, позволяет их занять».

Источник: Аналитический центр «Медиана»

Комфортно на рынке недвижимости себя ощущают арендаторы торговых площадей. «У компании Х5 Retail Group (занимается развитием сетей «Пятерочка», «Перекресток» и «Карусель») прирост торговых площадей составил 29% за 2015 год. Неплохо себя чувствует фэшн-рынок сегмента «средней – средний минус»: здесь мы отмечаем увеличение присутствия российских брендов, поскольку идет отток людей, приобретавших ранее товары среднего сегмента и более дорогие», – считает Алексей Терентьев. «Самые популярные сегменты для реализации площадей на данный момент – это общепит, банковская сфера и ритейл», – добавляет Дмитрий Ничипоренко, главный эксперт АН «Перспектива». Константин Копытов отмечает, что лавное требование, которое высказывают ритейлеры, – это увеличение трафика. Поэтому для них важно местоположение торговой площади. «Кроме этого, у каждого отдельного ритейлера свои технические требования — размер площади, витрины. Ритейл сегодня четко поделен на сегменты. Дело в том, что некоторые сегменты чувствуют себя увереннее, чем другие, к таким можно отнести услуги и общепит», добавляет г-н Копытов.

Существенно снизился критерий по размеру офисов, возросло стремление к уменьшению площадей. «В 2011-2012 годах интерес представляли помещения от 100 кв. м, сейчас люди выбирают объекты с площадью от 50 кв. м», – отмечает Дмитрий Ничипоренко.

Поскольку в Перми не так много качественных торговых площадей, арендные ставки упали, а продажи площадей существенно сократились. Алексей Терентьев предполагает, что на сегодняшний день застройщики готовы снизить цену до минимального уровня. «Сейчас, на наш взгляд, время, когда с застройщиками можно договариваться на минимальную цену», – полагает эксперт.

«На сегодняшний день мы отмечаем изменение в структуре инвесторов, – рассказывает Алексей Терентьев. – Если в 2014 году инвесторов с предполагаемой суммой инвестиций до 7 млн рублей насчитывалось 42% , то сейчас их доля увеличилась до 55%. Инвесторов, готовых вложить свыше 15 млн рублей, в 2014-м было зафиксировано 8%, за период 2015 года их количество сократилось до 3%».

Одновременно Дмитрий Ничипоренко отмечает, что за последние шесть лет инвесторы начали больше интересоваться коммерческой недвижимостью: «Несмотря на то, что в современных экономических условиях сроки окупаемости выросли с 7-8 до 12-13 лет, многие инвесторы из других регионов предпочитают Пермь». «Большинство макроэкономических факторов оказывают понижающее влияние на цены на рынке коммерческой недвижимости, однако Пермь является одним из самых низкообеспеченных качественными торговыми и офисными площадями городов среди всех городов-миллионников России, и этот локальный фактор не позволяет ценам значительно упасть, сохраняя потенциальный интерес инвесторов», – подчеркивает Ольга Козырева.