Зачем нам кот в мешке

В Перми с конца июля взялись за серьезное изучение вопроса редевелопмента промзон. В частности, стартовавший российско-немецкий проект «Редевелопмент. Гражданское участие. Устойчивое развитие», в рамках которого происходит обмен опытом и реализация проектов при содействии жителей города.

Тенденция редевелопмента промзон в России началась в 2008 году, но в связи с кризисом все заморозилось. О системном редевелопменте заговорили в Москве в 2010 году. С тех пор по всей России начали осваивать промзоны. Особенно это актуально для промышленных городов, в том числе и для Перми – в бывшем крупном промышленном центре, на территории которого теперь осталась масса неосвоенных промышленных зон и заброшенных предприятий. Городу нужны жилые объекты и он рассчитывает привлечь инвестиции в редевелопмент промышленных территорий в 233 га, где может разместиться порядка 1,685 млн. кв. м жилья.

Редевелопмент промышленных территорий - крайне сложный проект, требующий профессионального исполнения. Решением этой проблемы в России заинтересованы городские и областные власти, а также подобные проекты могут быть интересны инвесторам. Скопление промзон в городах – это урбанистическая, экономическая и экологическая проблема. Урбанистическая проблема заключается в плохой транспортной доступности промышленных предприятий: отсутствие удобного въезда и парковочных мест для большегрузов. Помимо этого санитарно-защитная зона вокруг этих предприятий снижает привлекательность ближайших объектов. Экономическая проблема заключается в том, что собственникам некоторых промышленных предприятий выгоднее сдавать в аренду помещения завода, чем выпускать промышленную продукцию, поскольку такое предприятие нужно содержать, а стоимость аренды земли в центральной части города постоянно растет. Экологическая проблема вполне понятна каждому жителю крупного промышленного города. Но в таком случае, какие существуют проблемы при освоение промзон, и почему это затягивается?

Во-первых, стоит затронуть вопрос о взаимодействии власти и инвесторов в проектах редевелопмента. Поскольку редевелопмент промышленных предприятий довольно дорогостоящий проект, то инвесторы ожидают содействия властей для решения определенных вопросов, в частности, связанных с транспортной инфраструктурой. Власти не препятствуют освоению промышленных зон, но в каждом городе все решается по-разному.

Во-вторых, что является предметом покупки? Покупка промышленного объекта под редевелопмент – это кот в мешке. На многих промышленных территориях нет даже полного пакета документов, которые может изучить потенциальный инвестор. Не всегда даже легко определить, что является предметом покупки. Помимо земли, существуют еще здания промышленного назначения, а также инженерные сети. Инвестор должен знать, что это за здания, каковы их функциональные назначения, в каком техническом состоянии они находятся, требуется ли реконструкция или нужно сносить здания, сколько еще зданий можно здесь построить и т.д.?

Помимо этого, исторически сложилось, что заводы и фабрики располагаются в центральной части города, а это значит, что здание может являться памятником архитектуры и его использование ограничено. Земля промышленных зон может быть заражена, что требует проведения очистительных работ – дорого и долго. Иногда может потребоваться промывание или вывоз до 6 метров грунта. Еще одной проблемой являются инженерные сети, которые также нужно исследовать на предмет их технического состояния. На западе за сетями ведется строгий учет и контроль, чем не могут похвастаться отечественные предприятия. Государственные инженерные сети прокладывались в советские времена, многие из них находятся в плохом состоянии. С частными сетями дела могут обстоять лучше, но опять же нужно понять, требуется ли демонтаж или монтаж? От этих параметров зависит цена сделки.

Помимо этого, сделка структурируется довольно долго. Ускорить процесс можно сделав предпроектный анализ территории. Все эти нюансы отпугивают инвестора и затягивают процесс реализации проекта.

В-третьих, что с этим объектом делать дальше? Многие консультанты рисуют красивые проекты для того, чтобы успешно продать объект. На практике оказывается, что такие проекты оказываются нереалистичными, не конкурентоспособными на деле. Важно представить инвестору как положительные, так и отрицательные заключения по проекту. В первую очередь нужно выявить все ограничения проекта и разделить их на измененяемые и неизменяемые. Необходимо провести анализ градостроительного потенциала земельного участка и определить, что здесь можно развивать дальше. Выявление маркетингового потенциала не подразумевает только анализ рынка в соответствии с назначением объекта. Рассматривать данный вопрос нужно более глобально. Необходимо учитывать как макроэкономические показатели, так и микроэкономические, которые в первую очередь отражаются на деятельности отрасли. Результатом этих исследований является предварительная концепция с укрупненными технико-экономическими показателями проекта. Необходимо выбрать наиболее правильное размещение объектов на участке земли и посчитать их реальную площадь. На основе эскиза застройки составляется детальное Техническое задание на проектирование, с четким пониманием конструктивных решений, уровню инженерного оснащения и остальных нюансов конкретного проекта. Когда все параметры проекта известны, можно разрабатывать детальный бизнес - план проекта, включая капитальные вложения, доходы и операционные издержки. Затем оформляется инвестиционное предложение. Зная реальную доходность, можно установить цену «входного билета» в проект.

Сейчас в России промышленные предприятия переносятся из центральных районов в техно-парки за пределами города, но в данном случае успешными оказываются те, что обладают хорошей транспортной доступностью, что в свою очередь повышает стоимость аренды земли. Такие промышленные районы существуют в Краснодаре (Восточная промышленная зона), в Петербурге (Обухово, Парнас), Казани (Восточный район, северная часть города за «Казаньоргсинтезом») и т.д. Интересен пример компании «Атомстройкомплекс», которая инвестирует в строительство технопарка на окраине Екатеринбурга, куда предлагает переехать городским промышленным предприятиям, а освободившиеся территории выкупает для точечной застройки.

Таким образом, проблема освоения промышленных территорий заключается в отсутствии «продукта». Собственники промзон ждут в бездействии покупателя, а нужно подготовить полный перечень документов, создать концепцию, инвестиционное предложение, разъяснив инвестору все нюансы проекта и т.д. Как правило, 70% инвесторов, вкладывающих средства в редевелопмент промзон, –местные игроки. Это объясняется одной простой причиной – им хорошо известны все параметры данного объекта. Но Пермь – перспективный город для инорегиональных инвестиций, поэтому у него есть все возможности привлечь крупных девелоперов из других регионов, если подойти к вопросу реализации этих проектов комплексно и профессионально.