Компания «ПИК-регион» заявила о планах по строительству первой очереди жилья на Бахаревке. 30 тыс. кв. метров должны быть построены в первой половине 2014 года, всего же проект подразумевает строительство 1,5 млн кв. метров. Заявленная цена продажи квадратного метра не будет превышать 32 тыс. рублей.
По словам губернатора Виктора Басаргина, строительство на Бахаревке серьезно повлияет на весь рынок недвижимости Перми – заставит застройщиков снижать цены на свои объекты. В компаниях поначалу напряглись от такой перспективы, но после изучения проекта решили, что пока беспокоиться рано. «Никакая Бахаревка не заставит нас снижать цены. Неужели вы думаете, что весь город захочет там жить?» – задается вопросом директор по строительству ООО «Сатурн-Р» Николай Кирюхин.
Опасности и риски.
В том, что найдутся желающие поселиться «в чистом поле», сомневаются и риэлторы. «Нужно учитывать, что до того момента, как Бахаревка станет полноценным жилым микрорайоном, пройдут десятки лет. Поэтому вполне логично, с точки зрения застройщика, заявлять такую интересную цену кв. метра, ведь пока там пустырь и всего один автобусный маршрут», – комментирует управляющий АН «Перспектива» Станислав Цвирко.
С ним соглашается и заместитель гендиректора ОАО «Пермглавснаб» Владимир Занин: «Бахаревка, к сожалению, пока микрорайон, который не развит для комфортного проживания. И пройдут годы, прежде чем там появится инфраструктура. Цена в 32 тыс. рублей, о которой все говорят, отражает весь тот дискомфорт для жителей, который они будут там ощущать».
Аналогичное мнение высказывает и директор АН «Респект» Алексей Ананьев. По его словам, застройщику необходимо проанализировать количество людей, готовых купить жилье в неприспособленном для проживания районе. «Большинство не будет торопиться и начнет следить за развитием проекта, а уже потом принимать решение – покупать квартиру на Бахаревке или нет. Пока же вся социальная инфраструктура там – только обещания», – отмечает эксперт.
Собеседники «bc» сходятся во мнении, что спрос на жилье по такой привлекательной цене все-таки будет присутствовать. «Думаю, что какое-то количество людей, конечно, среагирует на такое предложение, но серьезно поколебать рынок Бахаревка не сможет. Те, кто хочет жить, например, в Индустриальном районе, не изменят своего решения, даже несмотря на низкую цену», – считает г-н Ананьев.
Сомневаются эксперты и в адекватности цены кв. метра. «Цена 32 тыс. рублей за квадрат может получиться только в том случае, если земля, подключение к сетям и проведение коммуникаций к участку будут бесплатными. Работа ради работы «в ноль» никому не нужна. Есть большие сомнения, что компания получит такую цифру. По себестоимости кв. метр, может, и выйдет в 32 тыс. рублей, но будут ли они продавать квартиры по такой цене – другой вопрос», – считает Николай Кирюхин.
Очевидно, «ПИК-регион» рассчитывает продавать квартиры не без помощи краевых властей, поскольку последние пообещали за счет Бахаревки обеспечить недорогим жильем социальные слои населения. Это, по мнению собеседников, породит между застройщиками борьбу за категории граждан, которые субсидирует государство: это обладатели сертификатов и материнского капитала, молодые семьи. Однако эксперты опасаются, что при такой избирательности будущих покупателей район может превратиться в гетто. «Застройщик должен понимать, что Бахаревка не должна стать местом жительства для неимущего класса. Когда в район заселяются определенные, не очень благополучные категории граждан, это делает его не совсем благоприятным для проживания», – считает Станислав Цвирко. По его мнению, чтобы этого избежать, «ПИК» должен продавать квартиры разным покупателям и делать упор на качество и комфорт среды.
Проекты-конкуренты.
Что касается глобальных изменений на пермском рынке недвижимости, то застройщики и риэлторы убеждены, что первая очередь Бахаревки не окажет серьезного влияния на тенденции. О переменах можно будет говорить только при условии более масштабного объема сданных кв. метров. «Если в последующем на Бахаревке будет строиться по 100-200 тыс. кв. метров в год, это сможет стать фактором влияния на рынок», – считает Владимир Занин. С ним согласен и Станислав Цвирко: «Первая очередь в 30 тыс. кв. метров – это 1/20 объема ввода жилья в Перми, поэтому серьезно повлиять на рынок такая площадь не сможет. Какая-то корректировка цен возможна, но не является существенной. Чтобы серьезно поколебать рынок, нужно ввести хотя бы 200 тыс. кв. метров жилья в течение года. Тогда, возможно, цены начнут снижаться. Сегодня же оснований для этого нет. Нужно понимать, что существует инфляция, дорожают энергоресурсы, строительные материалы. Все это влияет на рост цены. Понижать ее можно только за счет маржи, хотя застройщики и так уверяют, что работают на грани нулевой рентабельности».
Единственные, кого не волнует проект Бахаревки, – покупатели. Несмотря на заявленную низкую цену, спроса на него пока нет, даже предварительного. Волнуются, по словам экспертов, лишь те, у кого уже есть в собственности жилье. «У наших клиентов есть опасения, что жилье на Бахаревке заставит рынок снижать цены. Переживают прежде всего собственники квартир, которые приобретали их с целью инвестирования денег. Они рискуют не получить прибыли от вложений в недвижимость», – комментирует ведущий специалист по недвижимости «Юнито-Риэл» Ирина Анкудинова. Исходя из этого собеседница делает вывод, что вероятность изменений на рынке все же существует.
«Когда продажи на Бахаревке откроются, рынок ощутит перемены. И аналогичные новостройки в отдаленных районах по цене 32-35 тыс. рублей за метр на ранних стадиях строительства, конечно, подтянут спрос», – отмечает Алексей Ананьев. Однако, по его словам, цены это также не снизит, поскольку спрос просто частично перетечет от одного дома к другому.
«Кому-то важно месторасположение будущей квартиры, кому-то цена. Но помимо стоимости нужно знать, какого уровня квартиры будут на Бахаревке, чтобы можно было говорить о конкуренции», – отмечает Николай Кирюхин.
Конкуренция, если таковая все же возникнет, в первую очередь, по мнению собеседников, отразится на продажах новостроек в отдаленных районах города. Среди строящихся и запланированных жилых комплексов в этой связи эксперты называют объекты ОАО «СтройПанельКомплект» – ЖК «Олимпийский» на Вышке-2 и ЖК «Медовый» в Кондратово, поскольку это два наиболее масштабных проекта. «Могу предположить, что конкуренцию ощутят и новостройки в Лобаново (участки, выставляемые на аукционы Фондом РЖС)», – отмечает г-н Ананьев.
«Пострадают» также такие районы, как Орджоникидзевский, Левшино, в которых сегодня жилье продается в ценовом сегменте до 40 тыс. рублей за метр. «Для центральных, раскрученных микрорайонов, таких как Парковый и Садовый, влияние Бахаревки будет незначительным», – считает Владимир Занин. С ним согласен и г-н Кирюхин, который убежден, что «Сатурн-Р» успеет закончить проекты на Парковом и продать жилье до того момента, когда начнет строиться Бахаревка. «На самом деле волноваться может только малая толика компаний – те, у кого в той стороне есть объекты. Там сегодня есть пара-тройка домов на этапе строительства. Но я думаю, что их тоже успеют построить и продать до Бахаревки», – отмечает эксперт.
В качестве районов, которые смогут ощутить перемены, собеседники называют также Иву, Пролетарский, а среди проектов – ЖК «Авиатор», ЖК «Боровики» у «Камской долины» и ряд объектов ОАО «Трест №14».
Среди экспертов нашлись и те, кто посчитал преждевременным рассуждать о конкуренции Бахаревки с другими проектами. «Вот начнется там строительство, тогда можно будет рассуждать. Первая очередь в 30 тыс. кв. метров – слишком маленький объем жилья, он не способен переломить рынок. У нас строятся жилые комплексы и в 40, и в 50 тыс. квадратов, но никак не влияют на рынок. О конкуренции можно будет говорить, только когда этот проект реализуется хотя бы на треть. И когда квартиры в нем начнут продаваться по заявленной цене», – констатировала руководитель комитета по аналитике НП «РГР. Пермский край» Эльвира Епишина.
Елена Кощеева, маркетолог направления недвижимости группы компаний Custom Capital:
- Не думаю, что сдача первой очереди вызовет резкое падение средней стоимости квадратного метра. На данный момент на рынке наблюдается незначительное снижение цен, однако пока трудно определить, чем в большей степени оно объясняется – сезонным фактором или активным строительством новых объектов, сопутствующими ему акциями и скидками. Скорее всего, осенью можно ожидать восстановление уровня цен до прежнего уровня и умеренное (соразмерно темпу инфляции) их повышение.
Да, с одной стороны, с ростом предложения товара на рынке его цена вроде бы должна уменьшиться. Тем не менее, в реальности она определяется большим числом факторов, среди которых и общий макроэкономический фон, и качество самого объекта, транспортной инфраструктуры. Не последнюю роль играет и уровень ипотечных ставок, перспектива переключения части спроса на рынок индивидуального жилищного строительства в среднем сегменте. Кроме того, судя по итогам второго квартала, рынок оживился, снижение уровня неудовлетворенного спроса в данном сегменте продолжается. Поэтому в среднесрочной перспективе за чрезмерные колебания рынка беспокоиться не стоит.
На мой взгляд, общий запланированный объем строительства на Бахаревке вынуждает застройщиков корректировать свои долгосрочные планы. Стоимость строительства в Перми в сравнении с соседними регионами относительно высока, и установление рыночного уровня цен – неотъемлемое условие присутствия на рынке игроков, не принимающих участия в жилищных госпрограммах.
