Пермские аналитики отмечают, что решение вопроса — купить или взять в аренду офис? — зависит от целого ряда факторов: характер и стабильность бизнеса, возраст и доходность организации, личные мотивы руководителя и необходимость соответствовать имиджу, наличие подходящего по уровню комфортности и цены предложения в секторе аренды или продажи, а также необходимых средств и возможности получения кредита.
Вот мнение директора аналитического департамента ООО «Инвест-Аудит» Евгения Железнова: «Для небольших и вновь созданных организаций аренда офиса — более предпочтительный вариант. Это открывает больше возможностей для маневра при возникновении неблагоприятной ситуации. К тому же аренда не обременяет заботами об управлении недвижимостью.
Сегодняшний рынок Перми представлен в основном офисами классов «B», «C», «E». Это категория помещений, расположенных в реконструированных торговых и бизнес-центрах, жилых домах, бывших административно-бытовых корпусах, не отвечающих всем современным стандартам безопасности. В таких офисах нет современного телекоммуникационного оборудования, наблюдается дефицит парковочных мест. Офисов класса «A» в Перми не так много».
Генеральный директор АН «Респект» Алексей Ананьев дополняет, что в Перми классификация офисных помещений устраивает не всех участников рынка. «Тем не менее, исходя из характеристик класса «А» можно сказать, что в Перми такие офисы присутствуют», — комментирует собеседник.
К претендующим на класс «А» аналитики относят бизнес-центры «Славяновский Plaza», «Любимов», «Парус», «Green Plaza». В соответствии с Классификацией бизнес-центров Гильдии Управляющих и Девелоперов Санкт-Петербурга и Москвы не все они удовлетворяют обычно предъявляемым к классу «А» жестким требованиям: расположение в центре города, удобные подъездные пути, отличные видовые характеристики, современные системы инженерии, вентиляции, кондиционирования и управления зданием, несколько источников бесперебойного питания, комбинация наземной и подземной парковок, обслуживание профессиональной управляющей компанией.
Однако хотя бы один бизнес-центр, соответствующий классу «А», в Перми точно построен. Жюри «Офисного комитета» CRE Federal Awards 2012, представленное экспертами Москвы, Санкт-Петербурга, Казани, Тюмени, отнесло к классу «А» пермский бизнес-центр «Green Plaza».
«Покупателями офисов класса «А» чаще других выступают предприятия нефтегазового сектора, финансовые, строительные компании, для которых покупка такого офиса может стать хорошим имиджевым вложением. Наличие помещения в собственности дает право пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению. В этом случае повышение арендных ставок на рынке не окажет влияния на деятельность предприятия. Собственнику не грозит расторжение договора аренды, его невозможно попросить освободить занимаемые помещения. Также он может производить перепланировку и ремонт офиса, ориентируясь на свои нужды, а не на условия, которые диктует арендодатель», — рассуждает о плюсах покупки заместитель директора ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» Алексей Скоробогач.
Экономисты ЗАО «УК «РИАЛ» посчитали, что для офисного помещения площадью 100 кв. м при существующих рыночных ценах (см. таблицу) затраты по аренде превышают затраты на приобретение и содержание объекта недвижимости в восьмилетнем периоде. «Однако необходимо учитывать также: при варианте покупки объект останется в собственности, и, учитывая ежегодный рост индекса цен (в среднем около 7%), можно судить о том, что увеличение стоимости объекта в денежном эквиваленте за расчетный период может составить более 50%», — добавили специалисты компании.
Финансовый директор ЗАО «УК «РИАЛ» Марина Медведева так ответила на наш вопрос: «Что выгоднее — покупать или арендовать, — зависит от характера бизнеса. Если он временный, то, конечно, покупку офиса рассматривать нецелесообразно. Но если бизнес серьезный, имеющий долгосрочные перспективы, то, подсчитав всю сумму затрат, которую будет нести бизнесмен как арендатор (сама аренда и ремонт), скорее всего, окажется выгоднее приобрести помещение в собственность.
Не стоит забывать, что офис — не просто средство для ведения финансовых и бизнес-операций, а определенное вложение денег. Покупая его, вы не только избавляетесь от необходимости платить арендную плату, но и получаете капитализацию денежных средств. И важно быть уверенным, что приобретенный офис как минимум сохранит с течением времени свою стоимость, как максимум — цена его увеличится.
Если вы намерены приобрести офис на заемные средства, то нужно учитывать следующее: платеж по кредиту, а также затраты на ремонт и амортизацию должны быть равны или меньше той арендной платы, которую предлагают за помещение. Только в этом случае покупка окажется целесообразнее аренды».
