Сегодня на пермском рынке оценочных услуг работает 75 компаний — и, по мнению самих игроков рынка, это слишком много. При этом рынок привлекает как местные фирмы, так и федералов. Регулярно приходят на Пермский рынок иногородние оценочные компании из Москвы, Санкт-Петербурга, Ижевска, Тюмени, Екатеринбурга и т. д. По словам представителей «Пермского центра оценки», дело в низких барьерах входа. Директор ООО «Авто-Миг» Сергей Захаров считает: для того чтобы создать оценочную компанию с нуля, достаточно 230 тысяч рублей. «Сюда войдут затраты на взнос в уставный капитал, вступительные взносы в Российское общество оценщиков, обязательное страхование ответственности, взнос на покупку оргтехники», — отмечает г-н Захаров. Председатель правления Пермского регионального отделения РОО Андрей Кукаркин считает, что на создание новой фирмы может хватить и 150–170 тысяч рублей.
И все же, по словам Сергея Захарова, рентабельность в этом виде бизнеса очень низкая, и срок окупаемости может растянуться на несколько лет. Кроме того, части новых компаний просто не удастся выжить в силу того, что клиенты предпочитают работать с фирмами, стаж которых не меньше 2 лет. Это приводит к высокому уровню ротации на рынке — на смену закрывшихся оценочных компаний тут же приходят новые.
Высокая конкуренция на рынке неизбежно приводит к падению цен. По словам Сергея Захарова, на сегодняшний день стоимость услуг оценщиков в Перми находится на уровне 2008 года, но с тех пор многое изменилось: выросли цены и стоимость аренды, резко возросли налоговые отчисления (платежи с заработной платы возросли с 14 % сразу до 34 %). «Поэтому, чтобы не нарушать законодательство и сохранить репутацию, крупные игроки были вынуждены сократить персонал. А более мелкие пошли по пути неуплаты налогов», — отмечает г-н Захаров.
Ниже некуда. Другой серьезной проблемой рынка оценочных услуг является демпинг. В основном он встречается при оценке муниципальной собственности, процедура которой регулируется 94-ФЗ о госзакупках. В соответствии с законодательством тендер выигрывает оценочная компания, предложившая самую низкую цену. «Цены занижаются настолько, что не покрывают даже себестоимость услуги оценщика. Например, для «МВМ-оценка» себестоимость оценки одного объекта составляет не меньше 4—5 тыс. рублей, а по итогам тендера компания берется оценивать по цене 2 тыс. рублей. На качество оценки при этом никто не смотрит, именно поэтому мы не участвуем в таких тендерах», — сетует директор ООО «МВМ-Оценка» Александр Ширинкин.
По его словам, в ряде случаев некачественные отчеты не проходят экспертизу в СРО, однако внесение компании в перечень недобросовестных не дает никаких результатов — ведь те же самые оценщики легко могут создать новую компанию и продолжить работать.
По мнению генерального директора ООО «Инвест-аудит» Егора Чурина, серьезные игроки, работающие на рынке Перми, не демпингуют: «Занижение цен происходит в двух случаях — демпингуют или небольшие компании и частные оценщики, работающие в крае, или фирмы, пришедшие из других регионов. Для них демпинг — это способ закрепиться на рынке и поработать с конкретным муниципалитетом». Кроме того, Егор Чурин считает, что демпингующие компании, как правило, не остаются в накладе и находят, за счет чего компенсировать заниженную цену. «Если объект оценивается, значит речь идет о его последующем отчуждении на правах аренды или продажи. Следовательно, сторона, желающая приобрести этот объект, заинтересована в том, чтобы он был оценен как можно дешевле, и имеет стимул повлиять на оценщика. Ситуация попахивает сговором», — считает г-н Чурин.
В подтверждение своих слов Егор Чурин приводит примеры за 2011–2012 гг., когда первоначальная цена услуг оценщика по тендеру была снижена в 3–9 раз (см. таблицу 1).
Завидное постоянство. Говоря о сложившейся клиентской базе, как основном факторе выживания на рынке, оценщики подчеркивают, что это не пустой звук. Партнерские отношения на рынке оценки, как правило, достаточно стабильны. Наиболее популярный вид услуг сегодня — оценка недвижимости при ипотечном кредитовании, поэтому основными партнерами пермских оценщиков являются Сбербанк, ПАИЖК, ВТБ24, «Уралсиб» и Абсолютбанк. Банки-лидеры ипотечного рынка Перми имеют перечни аккредитованных оценщиков, которые практически не меняются из года в год. Самыми востребованными оценочными компаниями в Перми являются «Тереза», «Авто-Миг», «Капитал-Оценка», «МВМ-Оценка» и «Профессиональный центр оценки и аудита» (см. таблицу 2). Они числятся в списках наиболее крупных банков, активно занимающихся ипотечным кредитованием.
В сфере оценки муниципальной собственности перечень компаний также отличается неизменностью. Наиболее крупными заказчиками услуги в данном случае выступают Комитет имущественных отношений администрации Пермского муниципального района, Департамент имущественных отношений администрации города Перми, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае и Агентство по управлению имуществом Пермского края. Победителями по тендерам чаще всего оказываются ООО «Консалтинговое агентство «Спектр» из Тюмени, выполнившее в 2011-ом и первом квартале 2012 года 11 заказов на оценку из 24. Также частыми исполнителями госзаказа выступают ООО «Агентство недвижимости «Мотовилиха» (4 контракта), ООО «Пермский земельный центр» (3 контракта) и тюменское ООО «Аксерли» (3 контракта).
Кому это надо? По мнению Александра Ширинкина, глубокий кризис, в котором на сегодняшний день находится рынок оценки, является не только результатом низких цен, но и следствием незаинтересованности заказчика оценки в качестве работы оценщика.
«В большинстве случаев заказчик обращается за оценкой вынужденно — например, чтобы оценить залог и получить кредит в банке. В итоге заказчику не нужен результат оценки — он нужен банку. Заказчик же приходит к оценщику только с одной целью — провести оценку за меньшие деньги. Банк в свою очередь интересуется полученным значением, но так как банкиры минимизируют свои риски и заинтересованы в получении залогового имущества по заниженной стоимости, они слабо мотивированы в качественной оценке. В первую очередь им нужно, чтобы цифра в отчете соответствовала их представлениям о стоимости, а не реалиям рынка», — отмечает Александр Ширинкин.
По его словам, ситуаций, когда сам заказчик заинтересован в качестве оценочного отчета, крайне мало. Александр Ширинкин считает: «Заинтересованность может появиться, когда клиенты пойдут к оценщикам за оспариванием кадастровой стоимости земли, потому что там их интересы затрагиваются напрямую. При этом законодательно закреплена необходимость экспертизы отчета в экспертном совете СРО оценщиков, и для того чтобы получить положительную экспертизу, отчет оценщика должен быть действительно качественным. Однако активизация в сфере пересмотра кадастровой стоимости ожидается только ближе к концу 2012 года».
Другим препятствием для развития рынка оценки является отсутствие качественной исходной информации. «Я не видел качественную аналитику по той же коммерческой недвижимости — есть неплохая аналитика «Камской долины», но аналитики берут информацию для анализа из СМИ, а что туда попадает? Информация об объектах, которые долго не могут продать. Поэтому сделать качественный анализ на основе некачественной исходной информации крайне проблематично. Информация о большей части сделок вообще не выходит наружу — привлекательные коммерческие объекты продаются из рук в руки в узком кругу. На рынок попадают данные о редких сделках, и о них становится известно в силу каких-то особых обстоятельств», — подчеркнул г-н Ширинкин.
Хотели как лучше. По мнению пермских оценщиков, существенное влияние на состояние рынка оказала отмена лицензирования деятельности, произошедшая в 2008 году. Однако воспринимают это событие по-разному.
По мнению Сергея Захарова, система саморегулирующихся организаций несравненно лучше лицензирования: «Это объясняется тем, что в отличие от органов, выдававших лицензии, СРО стали активно принимать участие в деятельности оценочных компаний. Регулярно высылаются бюллетени, анонсы изменений в законодательстве, проводятся семинары. СРО становится именно помощником, а не контролирующим органом, в чем собственно и заинтересован бизнес».
Однако большинство его коллег придерживаются иного мнения. Андрей Кукаркин отметил: «После отмены лицензирования при переходе на саморегулирование все думали, что рынок оценки очистится от балласта в виде большого количества оценочных организаций, а качество услуг повысится за счет персональной ответственности оценщика-физического лица. Но сегодня можно констатировать, что надежды, возлагаемые на институт саморегулирования, не оправдались».
По мнению директора оценочной компании «Тереза», вице-президента РОО по региональной политике, председателя пермского краевого совета «Профсоюза работников аудиторских, оценочных, экспертных и консалтинговых организаций» Эдуарда Бобунова, сложившаяся система саморегулирования вступила в противоречие с рынком оценки: для нормального функционирования последнего необходимо некоторое оптимальное количество участников. Но в интересах СРО изначально было наращивание членской базы, так как финансирование деятельности СРО происходит за счет членских взносов.
Свою роль сыграло и несовершенство законодательства, регулирующего оценочную деятельность. «В законе прописано, что оценочной организацией может называться компания, в которой есть два оценщика — члена СРО. Но при этом нигде не было сказано, что это должно быть единственное место работы оценщика. В результате на рынке существует огромное количество организаций, где оценщиками числятся одни и те же люди. То есть, по сути, два оценщика могут создать неограниченное количество оценочных компаний — в итоге сейчас оценочных компаний стало в 1,5–2 раза больше, чем при лицензировании», — отметил г-н Бобунов.
По его мнению, это привело к очень пагубным последствиям для рынка в целом: компании перестали следить за своим имиджем и заботиться о репутации, ведь столкнувшись с серьезными проблемами из-за своей некачественной работы, оценщики могут создать новую компанию и начать все с нуля.
Александр Ширинкин, директор ООО «МВМ-оценка», член экспертного совета РОО:
— Серьезной проблемой на рынке оценки на сегодняшний день является дефицит квалифицированных кадров. На мой взгляд, кадровая проблема вытекает из тех же предпосылок, что и общий кризис сферы оценочных услуг — в стране не создано объективных экономических предпосылок для развития качественного рынка оценки. У оценщиков нет стимула развиваться. Для того чтобы сдать на Европейский сертификат, нужно заплатить 40 тыс. рублей только за право сдать экзамен, при этом не всех желающих приглашают на экзамен, и не все его сдают. Я международный эксперт, в России немного специалистов такого уровня, и мне этот сертификат был необходим, поскольку мы взаимодействуем с международными финансовыми и аудиторскими компаниями, и для них желательно наличие такого сертификата, так как он гарантирует качество оказываемых услуг и квалификацию оценщика.
Но для большинства оценщиков вложения в повышение квалификации — это лишние издержки.
Сейчас курсы по подготовке оценщиков работают, как конвейер — заплатил деньги, получил диплом. Сколько людей пришло на курсы — столько оценщиков оттуда вышло, и уровень их квалификации вообще никого не волнует. Другая проблема — качество преподавания. Качественно обучить оценке могут только квалифицированные практикующие оценщики с большим опытом — их в Перми не так много, и, во-первых, не все готовы делиться своим опытом, обучая по большому счету конкурентов, во-вторых, не каждый хороший оценщик может хорошо подать материал студентам, в-третьих, многих не устраивает невысокая оплата преподавания, предлагаемая организаторами курсов. А последние не видят смысла платить больше, потому что для них это бизнес.
Внутри компании «МВМ-Оценка» проблему квалификации мы решаем постоянным обучением оценщиков. Мы проводим для сотрудников семинары, выписываем профессиональные журналы, в которых публикуются новые оценочные методологии, покупаем книги по оценке. Для начинающих оценщиков у нас проводится регулярное консультирование, созданы первичные материалы, образцы отчетов по каждому типовому объекту оценки, которые постоянно совершенствуются. К тому же налажена система контроля качества: выпускаемые отчеты проверяются наиболее квалифицированными оценщиками, и менее опытные сотрудники за счет исправления ошибок набираются опыта. Вообще начинающий оценщик существенно растет профессионально, если рядом есть специалист, готовый помочь и поделиться опытом. Самостоятельное обучение занимает гораздо больше времени и не всегда дает результат в сфере профессионального роста.
