Газета
 03 октября 2011, 13:20   1591

Расчет и экономика

Расчет и экономика
Алексей Ковыев, генеральный директор ОАО «Пермагростройзаказчик», – о новом подходе к комплексной застройке в Перми, задачах для иностранных архитекторов и вере в пермских девелоперов.
Автор: Кирилл Перов

Ваш предшественник на посту гендиректора отмечал, что площадка 179-го квартала может быть освоена в течение 5–7 лет. Как вы оцениваете сроки реализации проекта?
– Давайте для начала условимся, что такое финиш. Если вести речь о финише применительно к реконструкции всего квартала, то это почти перманентный процесс. Скорее всего, большую часть этой работы мы можем осуществить лет за 30. Почему так долго? Когда мы говорим о квартале в целом, необходимо понимать, что его часть занимают уже существующие здания. В том числе и за территорией психиатрической больницы. У них есть свой срок жизни, и пока что экономически нецелесообразно заниматься сносом тех же пятиэтажных «хрущевок». Может быть в богатой Москве, где квадратный метр стоит очень дорого, это и не лишено смысла, но у нас ситуация другая.
Территория самой больницы – близлежащая территория – будет осваиваться по новым принципам, заложенным в мастер-плане Перми. В этом документе говорится, что нам нужно постепенно изменять городскую среду. Не сносить все и строить заново, а изменять.
Срок 5–7 лет касается завершения первого этапа реконструкции квартала № 179 – редевелопмента территории больницы. За это же время на остальной территории квартала будут сделаны первые шаги к реконструкции.

В разных источниках о проекте говорится, что реконструировать придется 19 га земли, по другим данным – только 7,3 га. Какие данные ближе к истине?
– Если разбираться в терминах, то их три. Есть общая площадь квартала, есть площадь кластеров. Есть площадь территории самой больницы – третье понятие. Предлагаю остановиться на первых двух терминах. Общая площадь территории, ограниченной четырьмя улицами: Г. Успенского, Куйбышева, Революции, Комсомольским проспектом – составляет 20,4 га. Размеры кластеров индивидуальны – от 0,6 до 1,2 га каждый. Сейчас мы выделяем условно 16 кластеров.

Сроком выставления на торги первого участка-кластера назывался март 2012 года. Эти планы в силе? Какой участок будет выставлен первым?
– Да, к марту следующего года мы планируем подготовить к торгам первый участок. Какой именно – пока обсуждаем. Точно могу сказать, что для этих целей будем выбирать один из кластеров, примыкающих к улице Революции.

Уже определили очередность последующих аукционов?
– Будем стараться держать высокий темп и один–два раза в месяц проводить по аукциону. Нам необходимо пройти первые аукционы, чтобы сделать окончательные выводы по этому поводу.

Уже есть понимание, что именно будет построено на первых участках, подготавливаемых к торгам? Какой тип недвижимости, какой классности объекты?
– Это будет смесь офисной и жилой недвижимости, как и во всем квартале. На улицу Революции предполагается выход площадей с преобладанием офисной недвижимости. При этом функциональное пред-
назначение и классность объектов будет задавать инвестор. «Пермагростройзаказчик» определит лишь общий вид фасадов будущих зданий с помощью архитектурного конкурса.

Архитектурный конкурс, о котором вы говорите, уже стартовал? В тренде последних лет – с привлечением иностранных архитекторов?
– Объявить конкурс планируем во второй половине октября–ноябре. Подготовка уже идет. Техническое задание для конкурса, его процедура сейчас прописываются. Этот конкурс будет проводиться именно среди ведущих иностранных архитекторов.

Собираетесь по примеру уже проводившихся в крае конкурсов среди именитых архитекторов присуждать какие-то премии и места? С г-ном Цумптором, приглашенным некогда в жюри конкурса на здание галереи, консультируетесь на сей счет?
– Конкурсы проводятся по разным правилам. Скорее всего, в нашем – премии будут. Вопрос в том, кому и за что – это как раз тема, которая пока находится в стадии проработки. Что касается Петера Цумптора, то нет сомнений – это великий архитектор. Но он проектирует здания «без бюджета» – то есть заказчики понимают, что построенное вполне может никогда и не окупиться, но они стремятся вписать задуманный архитектурный шедевр в историю. Мы же будем ставить перед собой задачу найти архитекторов, которые проектируют экономически целесообразные здания. Это не значит, что архитекторы будут заведомо не самыми лучшими. Просто во главу угла будет поставлена экономика.

Речь идет об архитектурном конкурсе на разработку фасадных решений зданий всего квартала или на отдельные кластеры?
– Мы склоняемся к тому, что у каждого кластера, скорее всего, будет свой архитектор. В крайнем случае, за каждым архитектором закрепим по два кластера.

У КСАР есть свои пожелания по критериям предстоящего конкурса?
– Мы сейчас в процессе создания этих критериев, как раз прописываем процедуру конкурса и с КСАР тесно взаимодействуем по этому вопросу.

Кто будет выплачивать гонорар архитекторам-победителям конкурса?
– Либо «Пермагростройзаказчик» как инициатор конкурса, либо инвестор, который приобретет площадку под строительство на аукционе с обременением в виде архитектурного решения. Это сейчас согласовывается.

Сможет ли инвестор в чем-то выйти за границы уготованного архитектурного решения? Ведь на практике обычно есть стремление адаптировать проект под текущую конъюнктуру…
– У инвестора останется люфт. Такая вещь как высотность и фасадные архитектурные решения будут жестко закреплены. А вот функциональное назначение помещений, способ их использования: жилое, нежилое, офисное или еще какое-то – все это полностью отдается на откуп инвестору. Именно ему предстоит выбрать тип жилья, которое будет строиться. Какие поставить дверные ручки в квартиру, как ее отделать, какого типа поставить вентиляцию, кондиционирование, решается архитектором совместно с инвестором на гораздо более поздней стадии, чем покупка участка, и диктуется условиями рынка. Наверное, скажу обидные для кого-то слова, но думаю, что ошибочно проектировать здания с конкретными характеристиками за 3–4 года до его продажи. Нужно проектировать универсальное здание с определением типа площадей, премиум-, бизнес-, эконом-сегмент, на последнем этапе. Именно такая задача перед архитекторами и ставится: готовить гибкие проекты, в которых нарезка площадей внутренних помещений и инженерное обеспечение здания – это те вопросы, решения по которым принимаются и реализуются на последних этапах строительства.

Будут жесткие условия, подстегивающие инвестора-застройщика не затягивать освоение отведенных им кластеров?
– Полагаю, что сроки строительства должны составлять в среднем один–два года. А механизмом, который позволит заставить с этими сроками считаться, будет договор аренды. В нем мы пропишем, что если инвестор не укладывается в отведенные ему временные рамки, то он будет вынужден нести некоторые потери. Какими именно они будут – вопрос пока не решенный.

Хотелось бы уточнить роль компании «Миэль-Инвестиции» в проекте реновации квартала. Ранее речь шла о том, что они выступят фи-девелопером.
– Сейчас эту функцию на себя взял «Пермагростройзаказчик». «Миэль-Инвестиции» свою часть работы закончили. Они провели исследование рынка, предложили варианты развития площадки, помогли структурировать потребительский спрос и определиться с функциональным наполнением квартала. Все материалы легли в основу дальнейшей разработки проекта планировки территории. Дальше мы пока двигаемся самостоятельно.

Каковы причины такого решения?
– Проект развивался, мы двигались вперед. На определенном этапе в привлечении сторонней компании, фи-девелопера, отпала необходимость.

Кто превалирует среди интересующихся проектом девелоперов? Это пермские компании, московские или, может быть, иностранные?
– Иностранные – пока, точно нет. По моим ощущениям, московские и пермские девелоперы кварталом интересуются в одинаковой степени.

Вы считаете реалистичным, что пермские девелоперы попробуют свои силы? Ни у кого из них нет опыта работы в проектах, где им диктуют не только этажность будущих зданий, но и фасадные решения, и прочие параметры?
– Думаю, что пермские девелоперы – это в большинстве своем умные, интересные, адекватные люди. Не вижу здесь особых проблем.

Когда вас назначили руководителем «Пермагростройзаказчика», некоторые девелоперы удивлялись этому, так как ранее вы никогда не были замечены на строительном рынке. Высказывались в том духе, что вы назначены как проводник воли губернатора. Вы можете это прокомментировать?
– Все когда-либо происходит впервые. Во-вторых, что такое проводник воли губернатора? Вы можете назвать хотя бы одно решение губернатора, которое является неадекватным, нецелесообразным, бессмысленным? Я к тому, что, когда люди говорят о проводнике воли губернатора, они подразумевают, что есть некая воля, которую нужно провести. Я работаю с Олегом Анатольевичем очень давно и долго и могу сказать следующее: он проводит идеи правильные, полезные для данной ситуации, для данного места, для данного времени. Поэтому когда говорят о том, кто является проводником воли губернатора, я скажу по-другому: скорее всего, меня назначили, потому что я мыслю так же, а не потому, что я слепо действую так, как мне говорят.

За последнее время де-факто на рынке помимо квартала № 179 появились еще две масштабные площадки под комплексную застройку. Среди них оставшаяся неосвоенной большая часть «Красных казарм» и площадки под ветхим жильем в районе ДКЖ. Их ввод в оборот как-то может повлиять на реализацию вашего проекта?
– Конечно, повлияет. И считаю, что в положительную сторону. Я очень хорошо отношусь к конкуренции, к разным ее формам и полагаю, что наличие множества свободных площадок заставляет людей принимать более взвешенные и грамотные решения. Когда у человека есть выбор, где купить жилье, какой типологии, какой площади, какого качества, он начинает задумываться и выбирать. А соответственно начинают задумываться и строители, в чем же предпочтения покупателя, как фасад сделать, как сделать подъезд и так далее.

Поделиться:
Главные новости
Все новости компаний