Капиталистам помешал социализм

На минувшей неделе в 17-м Арбитражном апелляционном суде Пермского края рассматривалась апелляционная жалоба ЗАО «Капель». Поводом для обращения в апелляционный суд стало решение Арбитражного суда Пермского края, который, рассмотрев требование ЗАО «Капель» к региональной Государственной инспекции по охране объектов культурного наследия, оставил его без удовлетворения.
Судебное разбирательство возникло после того, как инспекция отказалось согласовать проектную документацию по эскизному проекту 16-этажного жилого дома с помещениями общественного значения и подземной автостоянкой. ЗАО «Капель» является собственником двухэтажного здания по адресу: ул. Циолковского, 19, которое ранее являлось детским садом. Отметим, что сама компания «Капель» создавалась на базе объектов соцкультбыта «мотовилихинских заводов» и в 2007 году была продана ЗАО «МЗ-Девелопмент». В прошлом году компания вновь была продана структурам, неаффилированным «МЗ».
Именно на месте бывшего детского сада и предполагается возвести многоэтажку. Однако квартал № 1087, где задумано строительство, входит в так называемую зону строгого регулирования СР-5 «Социалистический город – рабочий поселок». Этот факт и послужил причиной отказа в согласовании документов.
«Это не единственный случай, когда нам приходится идти на такие меры, – рассказывает Инга Назарова, и. о. начальника Государственной инспекции по охране объектов культурного наследия Пермского края. Однако в суде наше решение оспаривается впервые. В квартале № 1087 запрещено любое строительство, допустима только реконструкция. Строительство 16-этажного здания на месте двухэтажного, на наш взгляд, под определение реконструкции точно не попадает.
Подобные процессы, действительно, редкость. По словам Андрея Гладикова, генерального директора ОАО «Камская долина», проблем с согласованием проектной документации достаточно, но чаще всего они носят технический характер. Здесь же проблема упирается в конкретные законодательные акты.
Согласно Правилам землепользования и застройки, утвержденным решением Пермской городской Думы в июне 2007 года, к зонам строгого регулирования отнесены территории, включающие крупные исторические градостроительные образования и ансамбли, сохранившие характерные признаки исторической среды, с разновременной застройкой (XVIII – XX в.) и объектами культурного наследия. В таких зонах в том числе запрещено нарушение благоприятных условий визуального восприятия объектов наследия. Что касается зоны СР-5, в которую входят 7 кварталов (№ 1060, 1070, 1071, 1073, 1085, 1087, 1733), то в ней строить все-таки можно, но только в кварталах № 1060, 1073, 1085, 1733, а в остальных допускается только реконструкция. Строительство и реконструкция возможна при условии использования в проектах планировки идей и принципов, характерных для социалистических городков.
ЗАО «Капель» в поддержку своей позиции ссылается на градостроительный анализ спорного объекта, включающий историко-градостроительный и визуально-ландшафтный анализ территории, который подтверждает возможность реконструкции здания существующего двухэтажного строения в шестнадцатиэтажное.
«Сама идея здания четко выдержана в духе «социалистического города», – считает автор проекта реконструкции, президент НК «Союз архитектурных и проектных организаций Пермского края» Сергей Шамарин. – Мы, действительно, серьезно проработали концепцию и считаем, что дом способен органично вписаться в окружающий урбанистический ландшафт. На наш взгляд, этажность здесь не принципиальна, к тому же высотные дома можно увидеть и в соседних кварталах.
Кроме того, у Сергея Шамарина вызывает сомнение и сама процедура выбора и включения зданий и кварталов в перечень объектов «культурного наследия». По его словам, непонятно – кто и по каким принципам принимает решение о том или ином здании, хотя здесь необходима прозрачная и хорошо продуманная организация процесса.
Тем не менее, 17-й Арбитраж принял решение оставить без изменения решение суда первой инстанции, а саму апелляционную жалобу – без удовлетворения.
«Скорее всего, придется пройти все судебные инстанции, – высказался по этому поводу Сергей Шамарин. – Также будем надеяться и на изменение действующих норм и требований. От проекта мы не отказываемся, хотя я не исключаю возможности после обсуждения с заказчиком на внесение некоторых изменений».
Между тем, по мнению Артема Шилкова, директора юридической компании «Шилков и партнеры», шансов на то, что суд примет строну ЗАО «Капель», не так много.
«Даже несмотря на то, что понятие «реконструкция» может трактоваться весьма широко, сомнительно, что удастся в него вписать замену двухэтажного здания на шестнадцатиэтажное. Ведь речь идет мало того, что о четко прописанных и законодательно принятых актах, но и о правовом статусе самой инспекции по охране объектов культурного наследия. Порядок принятия решений в ней базируется далеко не на субъективном мнении отдельных ее членов и, соответственно, оспорить такое решение очень сложно», – считает Артем Шилков.
Такого же мнения придерживается и Марина Медведева, финансовый директор группы «РИАЛ». В свое время, «РИАЛ» смог отстоять в суде право на строительство в охранной зоне офисно-торгового центра «GREEN PLAZA». Суд руководствовался тем, что соответствующие регламенты Правил землепользования и застройки, касающиеся зоны, где строится бизнес-центр, вступили в силу 13 июля 2009 года, в то время как разрешение на строительство было получено 12 ноября 2007 года.
«У нас были веские юридические основания для того, чтобы твердо стоять на своей позиции. Это позволило добиться разрешения на продолжение строительства, несмотря на включение участка в охранную зону. Без таких оснований наив-но надеяться на благоприятный исход дела», – отметила Марина Медведева.