Атака клонов
На минувшей неделе курирующий процесс редевелопмента 179-го квартала Алексей Ковыев впервые обнародовал в своем блоге инвестиционный проект компании, заинтересованной принять участие в предстоящих торгах по площадке. Имя пока единственного претендента, обладающего конкретным проектом, г-н Ковыев в разговоре с «bc» раскрыть отказался, уточнив лишь, что речь идет о компании с российской пропиской. Опубликованная часть концепции предполагает строительство на 0,9 га одного из самых привлекательных участков города конгрессно-выставочного комплекса, который объединит выставочный центр площадью более 10 тыс. кв. м, аналогичный по метражу конгрессный центр, а также гостиницу (24,9 тыс. кв. м) и сопутствующие офисно-торговые объекты (около 7 тыс. кв. м). Предполагаемый срок окупаемости комплекса должен составить 10 лет при условии, что удастся достигнуть доходности в 12 % годовых после ввода объекта в эксплуатацию. Примечательно, что центральный элемент запланированного комплекса полностью аналогичен единственной действующей сегодня в Перми выставочной площадке – «Пермской ярмарке», площади которой также составляют примерно 10 тыс. квадратов. В представленном в ведомство Ковыева инвестпроекте также говорится о планируемом проведении на базе нового экспоцентра около 30 выставочных мероприятий, что по количеству полностью совпадает с линейкой выставок, устраиваемых ежегодно на «Пермской ярмарке». Возможный объем затрат на реализацию проекта, как полагает директор «Пермского аналитического центра» Сергей Седов, без учета стоимости земельного участка, может составить от 80 до 100 млн долл. из расчета затрат на уровне 1500 – 2000 долл. на один квадратный метр строительства.
В разговоре с «bc» сам Алексей Ковыев заявил, что его не смущает, что новый проект предусматривает создание в столице Прикамья соразмерного с «Пермской ярмаркой» объекта. «Если инвестор готов финансировать этот объект, наверное, он все просчитал, прежде чем идти к нам», – отметил г-н Ковыев. Директор самой «Пермской ярмарки» Сергей Климов не столь оптимистичен в своих оценках. По словам г-на Климова, если говорить о сосуществовании в Перми соразмерных «Пермской ярмарке» экспоцентров, то здесь уместно сравнение, когда город, подобный Перми, начинает строить по три железнодорожных вокзала и по четыре аэропорта. Однако, как считает Климов, «Пермской ярмарке», в случае, если анонсированный проект выйдет на стадию реализации, ничего не грозит. «Побеждает сильнейший, у «Пермской ярмарки» есть конкурентное преимущество – мы операторы выставочных услуг, и работать можем где угодно, на любой площадке, в том числе и на проектируемой новой. Однако не уверен, что в данном случае громкие заявления станут реальными делами, на моем веку было множество подобных планов строительства и развития новых выставочных комплексов, но все они так и не вышли за рамки планов и проектов». Солидарна с мнением г-на Климова директор «КомСтрин-Пермь» Марина Коноплева, которая отмечает, что Перми сразу две масштабные ярмарки загрузить достаточным объемом мероприятий не удастся. Впрочем, эксперты «bc» из числа участников рынка недвижимости указывают не столько на нереалистичность идеи «клонирования» «Пермской ярмарки», сколько на минусы этого проекта с точки зрения комплексного развития территории 179-го квартала.
Так, по словам генерального директора BS Hospitality Management Сергея Сташкова, сам проект не представляется невозможным в пермских условиях, однако, и не выглядит очевидно привлекательным. Его реализация, отмечает г-н Сташков, имеет смысл только тогда, когда ярмарочный комплекс будет иметь потенциал для развития, в первую очередь – земельный задел под строительство новых корпусов, если это необходимо, и возможности для сооружения быстровозводимых павильонов. «Пермской ярмарке», судя по имеющейся у нее площадке и по близлежащей территории, есть куда развиваться. А в 179-м квартале, когда все участки там будут проданы на торгах различным инвесторам, новому экспоцентру развернуться будет явно негде. В этом случае теряется гибкость коммерческого предложения, связанная с возможностью варьи-ровать объемы выставочных площадей за счет быстровозводимых конструкций. При этом «Пермская ярмарка» эту гибкость своим клиентам, судя по всему, обеспечить сможет», – поясняет Сташков. Не оценил идею строительства в 179-м квартале конгрессно-выставочного центра и Сергей Седов, по мнению которого остается непонятным – как этот проект предполагается увязать с жилой частью квартала.
«Практика показывает, что люди не очень довольны жизнью рядом с шумными объектами, а предлагаемый проект предполагает под собой значительный приток внешнего людского и автомобильного трафика от участников и посетителей. Этот фактор однозначно снижает ликвидность потенциального жилья», – полагает Седов. Алексей Ковыев в свою очередь парирует: все шумные мероприятия должны проходить внутри зданий, и близлежащим объектам они не помешают.
Главный специалист по аналитике и маркетингу PAN CITY GROUP Ирина Адаева считает, что проект конгрессно-выставочного центра был бы уместен в деловой части города, где располагаются краевая и городская администрации, от Разгуляя до Перми II. По ее словам, комплекс «Город в городе», заявленный ранее, но пока не слишком активно реализуемый «ПермГражданСтроем», – идеальное место для функционирования конгрессного центра. «Что касается составляющей проекта в виде выставочного центра, то оправдана ли будет конкуренция с существующим выставочным центром «Пермская ярмарка»?», – сомневается Адаева, также отмечающая неуместность подобной деловой активности по соседству с дорогими жилыми кварталами.
Впрочем, Алексей Ковыев в разговоре с «bc» пояснил, что жестких ограничений с точки зрения концептуального наполнения будущего делового кластера 179-го квартала не предусмотрено. По словам Ковыева, сейчас есть единственное подобного рода ограничение, согласно которому территория лечебницы будет поделена на секторы деловой и жилой недвижимости в пропорции 40 % к 60 % соответственно. Диктовать же инвесторам, что именно им следует возводить на площадках, которые будут определены под строительство коммерческой недвижимости, никто не собирается, и посему они сами решат, какой именно тип бизнес-объектов возведут на участках, которые зарезервированы под этот формат недвижимости. Впрочем, с оправданностью такого подхода согласны не все. Так, Марина Коноплева, наоборот, считает, что краевые власти в подобных вопросах самоустраняться не должны и подойти к идее развития экспоцентра ответственно, одновременно продумав судьбу двух площадок, в том числе и «Пермской ярмарки». По ее мнению, делать ставку надо на одну выставочную площадку, и лучше всего на ту, которая уже действует и нуждается в развитии.
