Стоимость места
Зависит от… На сегодняшний день стоимость аренды помещений в офисных и бизнес-центрах Перми колеблется в диапазоне от 250 до 800 рублей за 1 кв. метр. При этом основными ценообразующими факторами являются месторасположение и престижность бизнес-центра. К таким выводам пришли специалисты компании «Инвест-аудит», которые в начале 2011 года провели исследование и составили рейтинг офисных и бизнес-центров Перми.
Ольга Васильева, директор департамента оценки компании «Инвест-Аудит», утверждает, что на стоимость арендной ставки практически не влияет такой фактор, как возраст здания, ставки зависят лишь от технического состояния и внутренней отделки помещений. Например, стоимость аренды квадратного метра в БЦ «Покровский пассаж», реконструированного в 2000 году, находится на том же уровне, что и арендные ставки в БЦ «Любимов», открытом в 2009 году.
По словам Ольги Васильевой, анализ также показал, что арендная ставка практически не зависит от площади офиса и не снижается, если арендатор планирует занять большие площади. На стоимость аренды не влияет и то, на каком этаже находится офис, исключение составляют лишь цокольные этажи, где стоимость аренды ощутимо ниже. К примеру, аренда помещений, расположенных на цокольном этаже БЦ «Камская долина», составляет всего 250 рублей за кв. метр. Это сопоставимо с арендными ставками в БЦ «Морион», которые являются самыми низкими в Перми из-за того, что бизнес-центр находится в труднодоступном месте. В то же время, согласно наблюдениям Ольги Васильевой, есть следующая закономерность: помещения площадью выше средней сдаются дороже в пересчете на квадратный метр, что объясняется дефицитом на них.
Заместитель начальника аналитического отдела компании «Камская долина» Алексей Скоробогач в свою очередь добавляет, что стоимость аренды зависит от местоположения и складывается прежде всего из качественных характеристик здания и из количества и качества предоставляемых дополнительных услуг арендатору (например, фиксированное место на парковке, уборка помещений). А Ирина Адаева, главный специалист по аналитике и маркетингу PAN CITY GROUP, рассказывает, что в арендную ставку включены амортизационные отчисления, стоимость ремонтных работ, налог на землю и на имущество, содержание оборудования, стоимость страховки, расходы на рекламу и прочие затраты и показатели рентабельности. Что касается коммунальных и эксплуатационных услуг, а также охраны, то их оказание иногда входят в стоимость аренды, а иногда – нет.
Без телефона и Интернета. В действительности проведенный компанией «Инвест-Аудит» анализ показал, что арендодатели очень часто не включают в стоимость арендной ставки электроэнергию, а также услуги Интернета и телефонной связи.
Алексей Скоробогач:
– Основной целью владения коммерческой недвижимостью является получение прибыли. Причем арендодатели или управляющие компании стремятся максимизировать доход или поддерживать его на заданном уровне. Расходы на содержание и эксплуатацию делятся на постоянные и переменные. Затраты на оплату электроэнергии и услуг связи принципиально зависят от потребности арендатора и носят переменный характер. Поэтому при исключении из арендных ставок данных расходов арендаторы и управляющие компании могут более точно планировать показатели дохода от сдачи в аренду объектов недвижимости.
Эту точку зрения разделяет и Ирина Адаева. По ее мнению, исключая из арендных ставок стоимость электроэнергии, управляющие компании руководствуются тем, что объем ее потребления различается в зависимости от вида бизнеса арендаторов. «Поэтому при отделении от арендной ставки коммунальных платежей имеют место более точные расчеты с арендаторами. Тогда как при включении в стоимость коммунальных платежей возникает риск превышения арендатором объема услуг, включенных в ставку арендодателем. Тем более тарифы на коммунальные услуги растут быстрее, чем арендные ставки», – поясняет эксперт «bc».
Вопрос парковки. Традиционно острый для Перми вопрос с парковками остается незамеченным при определении арендной ставки в офисных и бизнес-центрах. Проведенное компанией «Инвест-Аудит» исследование свидетельствует, что наличие или отсутствие парковки, а также количество машино-мест никак не влияет на стоимость аренды помещения в здании.
Ольга Васильева:
– Почти у каждого офисного или бизнес-центра имеется прилегающая территория, используемая для парковки автотранспорта, однако все они являются наземными и неспособными вместить необходимое количество автомобилей. Особо остро данная проблема стоит для бизнес-центров, работающих в деловой части города, где в дневные часы найти место для парковки практически невозможно. Но данное обстоятельство не отражается на величине арендной ставки.
Так среди самой дорогой категории бизнес-центров, где арендная ставка начинается от 650 рублей за кв. метр, есть большие различия по обеспеченности парковочными машино-местами. Например, у БЦ «Кэпитал» имеется 70 машино-мест на парковке, а у ТОЦ «Привилегия» лишь 12, что, однако, не влияет на сходные арендные ставки в районе 700–750 рублей за кв. метр. В то время как БЦ «Любимов» предлагает своим клиентам и посетителям в распоряжение 200 машино-мест и арендную ставку в диапазоне 650–750 рублей за кв. метр.
Положение дел. В целом, по оценке экспертов, сегодня наполняемость площадей в офисных центрах является достаточно высокой. По данным «Камской долины», в зависимости от качества объекта и его местоположения она находится в диапазоне от 65 до 95 %. В PAN CITY GROUP в свою очередь говорят о том, что в среднем по городу наполняемость площадей качественных офисных центров в 2010 году составила 88 % от общего объема качественных офисных площадей класса А, В, С, куда входит 34 объекта площадью 165 тыс. кв. метров. «При этом найти офисные помещения арендатору сегодня несложно. Хотя офисы класса В- (хорошего качества и с приемлемой ставкой) заполнены арендаторами почти полностью», – добавляет Ирина Адаева.
Алексей Скоробогач также говорит о существовании большого выбора офисных помещений для арендаторов. «Однако при более подробном рассмотрении структуры предложения на рынке аренды офисов можно увидеть, что больше всего предлагают на открытом рынке в бизнес-центрах среднего класса качества (43 %), далее следуют качественные офисы (30 %), низкого класса (25 %) и высокого класса (2 %). Кроме того, количество предложений уменьшается по мере удаления от центральной части Перми», – резюмирует он.
