Большинство объектов «тяготеет» к территориям вблизи региональной столицы, но и в Перми новые складские комплексы появляются. Однако в черте города объем предложений все еще остается небольшим – это привело к значительному росту стоимости как покупки, так и аренды недвижимости.
Игра спроса и цен
Эксперты аналитического центра «КД-консалтинг» поделились с Business Class подробной статистикой, характеризующей сегмент производственно-складской недвижимости Перми. Его ключевая черта – небольшое количество предложений: среди всех коммерческих объектов на долю рассматриваемого сегмента в течение 2024 года приходилось 4-5 % на рынке купли-продажи и 9-11 % на рынке аренды. Причем производственные помещения гораздо чаще предлагали к покупке, чем к аренде, а складские – наоборот. Еще деталь – примерно в трети случаев речь шла об аренде открытых площадок для хранения.
Ограниченность предложения на фоне высокого спроса обусловила рост цен. «Средние показатели стоимости объектов за прошедший год значительно увеличились: складов – на 42 %, производственных баз – на 52 %, иных производственных зданий и помещений – на 73 %», – подсчитали аналитики.
Средняя цена предложения на рынке купли-продажи в четвертом квартале 2024 года достигла 34 322 рублей за кв. метр производственных помещений и зданий, а в сегменте складов – 29 655 рублей за «квадрат».
Средняя арендная ставка за квадратный метр производственных зданий и помещений за тот же период зафиксирована на уровне 381 рублей в месяц, а складов – 395 рублей в месяц. Рост рассматриваемых показателей за год составил 45 % и 35 % соответственно.
В Перми и около
Рынок недвижимости в Перми развивается, строятся новые крупные производственно-складские и логистические центры. Среди таких эксперты выделили новый производственно-складской комплекс по ул. Героев Хасана, 112 площадью 18 тыс. кв. метров и еще один, аналогичный по масштабу, по ул. Промышленной, 125а. Его ввод в эксплуатацию планируется в четвертом квартале 2025 года.
При этом отмечается, что, в силу ограниченного выбора подходящих площадок в городской черте, большая часть объектов возводится в Пермском районе. Один из примеров – индустриальный парк в селе Култаево. Активное освоение территорий под строительство логистических центров и индустриальных парков ведется в районе села Фролы, станции Ферма и вдоль Нестюковского тракта.
В управляющей компании «Труменс-групп» связывают активное развитие этого сегмента в том числе с трендом на онлайн-торговлю со стороны федеральных торговых сетей. «Это направление продолжит развиваться в Пермском крае в ближайшие годы, так как сейчас активно растет доля онлайн-торговли», – поделилась генеральный директор УК «Труменс-Групп» Елена Денисова.
Запросы на новые складские площади поступают от торговых сетей в сегментах торговли продуктами питания, электроникой, а также от крупнейших российских маркетплейсов.
Инвестиции и льготы
Развитие этого сегмента недвижимости поддерживается краевыми властями в рамках приоритетных инвестиционных проектов (ПИП). На данный момент в регионе реализуется 11 ПИП в сфере логистики с планируемым объемом инвестиций более 20 млрд рублей, сообщили Business Class в Министерстве экономического развития и инвестиций Пермского края. Общая площадь вводимых объектов составит более 500 тыс. кв. метров.
Кроме того, для поддержки инвесторов при создании крупных логистических комплексов (площадью не менее 15 тыс. кв. метров) в регионе действует механизм в виде освобождения от уплаты налога на имущество на пять лет.
В декабре прошлого года в Пермском крае открылись сразу два крупных складских комплекса для федеральных торговых сетей «Чижик» и «Монетка».
В пресс-службе X5 Group (управляет сетями «Пятерочка», «Перекресток» и «Чижик») рассказали Business Class, что распределительный центр в Култаево является полноценным логопарком, и будет обеспечивать товарами порядка 150 магазинов, а при выходе на полную мощность – более 200 магазинов «Чижик» и «Пятерочка» в Пермском крае и Удмуртской республике. Площадь объекта составляет 13 тысяч кв. метров.
Не пропустите:
Федеральные торговые сети нарастили число магазинов в Пермском крае24 января 2025, 12:15Подобный распределительный центр был открыт и для сети «Монетка». Об этом сообщили в пресс-службе ритейлера «Ленты» (компания владеет «Монеткой»). Комплекс в 24 тыс. кв. метров находится в деревне Никитино в Краснокамском округе.
«Монетка» использует распредцентр для товаров 400 поставщиков со всей России, а также продуктов прямого импорта – фруктов и экзотических товаров из Китая, Турции, Египта, ЮАР и Эквадора. Объект будет обслуживать более 500 магазинов в Пермском крае, Свердловской области, Республике Башкортостан, Кировской области и Удмуртии», – сообщили в компании.
Отметим и проекты российских маркетплейсов, которые также имеют статус приоритетных. В ноябре 2024 года начал работу логистический комплекс Ozon в Култаево. Площадь первой очереди объекта составляет 40 тысяч кв. метров. Осенью 2025 года размеры объекта должны увеличиться вдвое. Инициатором проекта выступает ООО «БауИнвестГрупп».
Wildberries планирует построить в Пермском муниципальном округе логистический комплекс площадью 170 тыс. кв. метров. Для этого компания «РВБ», совладельцем которой является ООО «Вайлдберриз», приобрела участок в 32 гектара на Нестюковском тракте. Инвестор обязался вложить в возведение объекта 8,5 млрд рублей. Строительство комплекса планировалось завершить в 2027 году, однако сроки были перенесены на 2028 год. По данным из реестра ПИП, сейчас распределительный центр находится на стадии проектирования объекта.
В планах краевого правительства продолжать привлекать на территорию Прикамья федеральных игроков. Как отметили в Минэкономразвития, для этого подбирают земельные участки и инвестиционные площадки, оптимальные для размещения современных логистических центров, которые будут соответствовать высоким требованиям федеральных сетей.
Запасаются пространством
По итогам 2024 года Пермь оказалась в числе лидеров по вводу в эксплуатацию складских помещений. Завершено строительство объектов суммарной площадью 124 тыс. кв. метров. Выше показатель в Санкт-Петербурге (660 тыс. кв. метров), Екатеринбурге (235 тыс. кв. метров) и Невинномысске (141 тыс. кв. метров), а замыкает пятерку Саратов (119 тыс. кв. метров). Такую статистику приводит консалтинговая компания CORE.XP.
По данным аналитиков, всего в России за год завершено строительство 2,4 млн кв. метров складских комплексов. «Это на 31 % выше результата 2023 года и самое высокое значение в истории этого сегмента рынка», – отмечают в CORE.XP.
Основная активность в плане ввода в эксплуатацию новых объектов была отмечена во втором полугодии (74 % от общего объема ввода). Кроме того, фиксируется, что среди новых объектов преобладали те, что возводятся под конечного пользователя.
В тоже время важным трендом 2025 года может стать смещение фокуса в сторону строительства так называемых спекулятивных площадей, изначально не предназначенных под конкретного пользователя.
Таким мнением поделились специалисты консалтинговой компания NF GROUP: «Доля спекулятивных площадей в структуре сделок может увеличиться до 60 %. Это обусловлено изменением стратегий девелоперов, которые, учитывая макроэкономическую ситуацию, все чаще предпочитают строить складские комплексы без предварительных договоров аренды, ориентируясь на спрос в момент выхода объектов на рынок».
Кроме того, по данным аналитиков, в 2024 году наметилась тенденция к росту доли вакантных площадей, но она все еще остается низкой. В Московском регионе показатель достиг 0,7 % (+0,6 п. п. к 2023 году), в Санкт-Петербурге и Ленинградской области – 1,2 % (+0,8 п. п.), а в других регионах России – 1,9 % (+1,6 п. п.).
В NF GROUP также прогнозируют, что по итогам 2025 года в России будет введен рекордный объем складской недвижимости – 7,2 млн кв. метров. Этот показатель станет историческим максимумом, превысив все предыдущие значения за весь период наблюдений. В частности, ожидается, что 3,7 млн кв. метров новой складской недвижимости появится за пределами столичных регионов.
