В середине февраля в Перми прошла ярмарка загородной недвижимости «Дома и участки-2024». Впервые подобного рода мероприятие состоялось на новой площадке – во Дворце культуры железнодорожников по ул. Локомотивной, 1. Корреспондент Business Class побывал на ярмарке и узнал у девелоперов коттеджных поселков и руководителей строительных компаний об основных тенденциях на пермском рынке загородной недвижимости.
Директор компании, возводящей коттеджный поселок «Полюдово Парк», Владимир Гусев отметил, что рынок загородной недвижимости в Пермском крае активно развивается. По его словам, в 2024 году это стало особенно заметно. «Сегодня цены на квартиры довольно высокие, поэтому все больше покупателей стали переносить свое внимание на загородную недвижимость. Сейчас в Пермском крае есть много вариантов для покупателей. Это подтверждается и такими ярмарками, как эта – «Дома и участки-2024». Здесь представлено действительно много интересных коттеджных поселков, которые предлагают актуальные и выгодные предложения для покупателей. На мой взгляд, у загородной недвижимости в Перми действительно есть хорошее будущее», – поделился г-н Гусев.
По его словам, в первую очередь покупатели интересуются объектами, расположенными в 10-30 километрах от города. Некоторые эксперты расширяют этот радиус до 40 километров. Объекты, до которых ехать дольше 20-30 минут от центра Перми, воспринимаются с меньшим интересом. Среднего покупателя можно описать так: это молодые семьи и пары в возрасте 25-40 лет, без детей или с одним ребенком. Для них важна возможность жить недалеко от центра города, но при этом – на природе.
Эксперты рассказали, что спрос на рынке загородного жилья сейчас высок, и все застройщики пытаются за ним угнаться. Что касается стоимости объектов, то она складывается не только из цен на материалы, но и на работы. Тут оказывает влияние миграционная политика. В этом году девелоперы не ожидают снижения цен на объекты. Они обратили внимание на то, что большой рывок в развитии рынка произошел с того момента, как появилась более доступная и понятная ипотека на ИЖС.
«Когда я работал в банке, ставка рефинансирования доходила и до 180 %, и до 240 %, но жизнь не останавливалась… Конечно, все познается в сравнении. Сегодня этот показатель составляет 16 %, для стройки – это заградительная ставка. Сейчас рынок живет только благодаря программам господдержки», – пояснил директор ООО «Мастерская событий» Владимир Пучнин.
Эксперт обратил внимание на сложившуюся тенденцию – покупатели начали склоняться к одноэтажным домам, даже несмотря на то, что их строительство может быть дороже двухэтажных объектов. Хотя именно последние были на пике популярности еще несколько лет назад.
Важные аспекты, на которые обращают внимание те, кто собирается переехать за город, – это инфраструктура и организация жизни в поселке. Чаще всего кардинально сменить локацию решаются люди, которые устали жить в квартире. В своем доме они не сталкиваются с проблемами с парковкой, хранением вещей и досугом. Самая главная сложность, по мнению участников рынка, – решиться на переезд, определиться, где должен находиться дом, и быть готовым к жизни в некотором удалении от «цивилизации и инфраструктуры».
Директор консалтинговой компании S.Research&Decisions, организатор ярмарки Регина Давлетшина полагает, что сегмент загородной недвижимости должен стать на ближайшие два-три года драйвером рынка недвижимости в целом. «Он интересен всем участникам и даже государственным структурам, которые реализуют здесь свои инвестиционные программы. Цены не перегреты, а значит, доступны широкому кругу покупателей. При этом ежемесячно наблюдается рост цен, особенно на землю, поэтому сегмент становится интересным и для инвесторов. Начинает активно развиваться тема гостевых домов и частных глэмпингов: строительства и сдачи объектов в аренду посуточно. Если принять во внимание скорость возведения домов, то от покупки земли до сдачи в аренду уже готового дома может пройти всего три-четыре месяца после подписания договора на строительство. Пока особенно интересны объекты, расположенные до 35 км от Перми. Благодаря развитию дорожной сети в ближайшее время ситуация будет меняться, и радиус удаленности должен возрастать», – резюмировала Регина Давлетшина.
Почерк строителя: как выбрать подрядчика для строительства дома?
Евгений Шумаков, генеральный директор строительной компании «Град»:
«Я бы посоветовал покупателям создать техническое задание на строительство дома, определить для себя круг из трех-пяти компаний и запросить в них расчет. Очень важно, чтобы техническое задание было единым и содержало одинаковые параметры, поскольку это позволит объективно проанализировать все предложения.
Считаю правильным посетить и офис компании и своими глазами увидеть, как организовано рабочее пространство. Обязательно при выборе подрядчика нужно посетить строящиеся объекты, посмотреть, как возводятся дома. Очень важно оценить «почерк строителя»: как ведется строительство, как выглядят сотрудники, что говорят люди, купившие дома у этого подрядчика несколько лет назад, так как из этих составляющих складывается общая картина».
Ирина Смирнова, руководитель компании «Мечта там», которая занимается продажей земельных участков в коттеджных поселках, отметила, что загородная недвижимость сейчас развивается вблизи больших городов. «Наш поселок один из первых, который появился в Мокино. Ему уже больше 10 лет. Мы одновременно живем в поселке и развиваем прилегающие территории. Основные покупатели домов – это люди из края, которые переезжают в Пермь. Они хотят жить как можно ближе к региональному центру. Расстояние от города имеет принципиальное значение. Даже отдаленность в 20-30 километров уже существенно меняет привлекательность земельного участка, на них ниже спрос и цены. Городские жители тоже покупают участки и дома. Интересный момент – в Пермский край начали переезжать жители Ижевска, Кирова и других городов. Пермь за последнее время расцвела и преобразилась: строятся парки, обновляются фасады домов, проходят различные культурные мероприятия», – подчеркнула Ирина Смирнова.
Детективы в поисках мечты: советы для тех, кто хочет построить дом
В рамках деловой программы генеральный директор группы компаний «ЭР-Сити» Дмитрий Шерстобитов дал советы посетителям ярмарки как построить дом мечты.
«Важно в семейном кругу определиться, какой дом планируется построить и кто в нем будет жить. Мы выделяем три варианта: дом для постоянного проживания, летняя дача или загородный дом, в который можно приезжать в любое время года. Каждый из них имеет свои особенности, задает определенные требования к локации, участкам, конструкции домов, энергоэффективности и бюджету», – пояснил г-н Шерстобитов.
Второй совет связан с вопросами капитализации и ликвидности. На рынке сейчас представлено большое количество предложений и информации по земельным участкам, важный фактор – это цена. Эксперт рекомендует выбирать объект в перспективных местах, в которых сотка земли будет дорожать. Есть территории, которые не развиваются и не приносят капитализации. Эти же принципы касаются и строительства дома: лучше заранее подумать, возможна ли регистрация строения и сделки с ним.
По мнению Дмитрия Шерстобитова, при поиске стоит обратить внимание на вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка, который позволяет зарегистрировать дом, а банки дают ипотеку на эти цели. Выбирать следует три ВРИ: если это земля населенного пункта, то под индивидуальное жилищное строительство или под личное подсобное хозяйство, а также подойдет земля сельхозназначения для ведения садоводства.
Важный документ, на который важно обратить внимание при самостоятельном поиске, – градостроительный план земельного участка. Именно на нем в графической форме есть информация о том, есть ли пятно застройки, чтобы построить и зарегистрировать дом.
Дороги до объекта бывают двух типов: подъездная до локации и межквартальные проездки, то есть в поселке либо в квартале, в котором находится участок. Лучше узнать, какой у них вид покрытия, ширина, есть ли ливневая канализация, а также на чьем балансе они находятся, кто будет убирать снег зимой и их ремонтировать. Варианты разные: муниципалитеты, ТСЖ, коттеджные поселки с управляющими компаниями.
Важный момент – доступность воды, газа и электричества. Надо понимать: придется бурить скважину или есть центральный водопровод, достаточное ли давление в системе и какие мощности? С газификацией территории сейчас намного легче стало благодаря государственной программе, но лучше заранее выяснить, возможно ли подключение.
Эксперт рекомендует привлечь юриста, чтобы избавиться от различного рода проблем и махинаций во время сделки купли-продажи. «Вы строите мечту всей своей жизни и хотите «закопать» в землю несколько миллионов рублей, или сделать так, чтобы это все можно было передать вашим детям, продать в случае необходимости? Есть вещи, с которыми могут разобраться только специалисты», – сетует Дмитрий Шерстобитов.
Еще один совет – «разберитесь с бревнами», то есть с тем, что находится на земельном участке и рядом с ним. К ним относятся линии электропередач, источники шума, например, железная дорога, аэродром, автотрассы или соседи, а также места со специфическим запахом (животноводческие фермы, мусорные полигоны). Могут быть и приятные вещи поблизости – водоемы, лес, коттеджный поселок в едином стиле и прочее.
Обратить внимание необходимо на состояние участка. По словам господина Шерстобитова, насыпной грунт должен вызвать подозрения, а наличие ранее построенного фундамента вызывает вопросы, так как его в большинстве случаев придется сносить, это лишние затраты.
