Какие стандарты КРТ существуют?
– Изменения в Градостроительный кодекс РФ в части КРТ были внесены в декабре 2020 года. Поправки позволяют применять подход КРТ для участков жилой и нежилой застройки, а также развивать незастроенные площадки и те, что находятся в частной собственности.
В декабре 2019 года был разработан Стандарт комплексного развития территории. Авторы документа – Министерство строительства России, ДОМ.РФ и «КБ Стрелка» при участии двухсот экспертов из 14 стран, российских и международных исследовательских университетов, технологических и инжиниринговых компаний, проектных бюро и архитектурных студий.
Он представляет собой методическое руководство по развитию застроенных территорий и освоению новых. Стандарт состоит из шести книг и четырех каталогов. В нем прописаны рекомендации:
– как застраивать пустую, жилую и нежилую территории;
– как формировать облик современного города;
– как разрабатывать и реализовывать проект;
– какие архитектурно-планировочные решения принимать.
Исходя из общих целей КРТ, закрепленных в Градостроительном кодексе, существуют следующие требования к проектам:
– многофункциональное использование единого пространства;
– обеспеченность объектами всех сфер услуг, от социальных до коммунально-бытовых;
– транспортная доступность застраиваемой территории;
– обеспеченность объектами инженерной инфраструктуры;
– применение при строительстве передовых технологий и материалов.
Какое отражение разработанный стандарт КРТ имеет в нормативной базе?
– В текущем федеральном законодательстве отсутствуют обязательные требования о применении каких-либо стандартов в рамках комплексного развития территории.
Впрочем, есть отдельные субъекты, где стандарты включены в обязательные нормы. Например, в Красногорске Московской области на уровне регионального правительства было принято постановление с прописанными стандартами, которые обязательны при реновации в рамках КРТ. Также в постановлении прописаны требования по фасадам, благоустройству и организации строительства. Они подлежат учету при проектировании многоквартирных домов. Застройщикам рекомендовано ими руководствоваться.
Какая ситуация складывается в Пермском крае?
– В Пермском крае отсутствие нормативно-правового акта с прописанными стандартами КРТ компенсируется их включением в качестве обязательных требований в договоры о реализации проекта КРТ. Это могут быть требования к разным аспектам застройки, начиная от архитектуры и заканчивая материалами, используемыми в строительстве. Соответственно, их невыполнение может служить основанием для отказа в выдаче разрешительной документации и в крайнем случае для расторжения договора о КРТ.
Но таким образом применение стандартов регулируется только в тех проектах, где участвуют органы власти. Например, орган власти владеет земельным участком и продает право на заключение договора о КРТ.
Застройщикам, у которых земля находится в собственности, заниматься КРТ порой совсем невыгодно. Ведь они могут сами разрабатывать проект, свободный от стандартов, который, по их мнению, будет востребован, найдет своего покупателя и при этом позволит компании заработать.
Есть девелоперы, которые занимаются комплексной застройкой, создают своими силами некий город в городе. Они сознательно тратят деньги на строительство детского сада, спортивных и детских площадок и прочей инфраструктуры. По своей сути такие проекты близки к комплексному развитию территории. Но входить в механизм КРТ на собственном земельном участке, чтобы потом удовлетворять обязательным требованиям, – нелогичное для бизнеса действие.
Воспользоваться КРТ по инициативе правообладателя имеет смысл, когда текущие параметры застройки земельного участка не устраивают застройщика, и он хочет их изменить, повысить этажность, например.
Получается, на текущий момент, ситуация складывается не в пользу обязательных применений стандартов, когда речь идет о застройке принадлежащей девелоперу территории.
Каким образом сделать стандарты КРТ реально работающим инструментом?
– Стандарт КРТ – современный и необходимый документ. Его цель – предоставить властям, девелоперам, градостроителям и архитекторам понятный инструмент, который помог бы строить более качественное жилье, – достигнута.
На мой взгляд, переход от рекомендательного характера в обязательный правильнее начать с изменения нормативно-технических документов в строительстве. Только в этом случае применение стандартов с точки зрения права будет последовательным, а не революционным.
