В мае впервые в 2022 году был зафиксирован небольшой рост спроса на аренду помещений в торговых центрах Перми, рассказывают эксперты ГК «GGroup – управление активами». До этого число запросов снижалось три месяца подряд. В то же время эксперты настроены достаточно пессимистично: рынок старается адаптироваться к новым условиям, но новые магазины не смогут полноценно заменить ушедшие, а спрос на торговые площади может продолжить падать.
По информации ГК «GGroup – управление активами», в мае 2022 года спрос на аренду помещений в торговых центрах вырос на 7,22% относительно апреля. Но в любом случае он оказался на 50,8% ниже, чем год назад. В июне, по данным экспертов, в Перми экспонировалось 143 помещения – на семь меньше, чем в апреле.
О людях и площадях.
Директор УК «Столица» Константин Копытов напоминает, что общая тенденция на сокращение спроса на арендные площади наблюдается с начала пандемии в 2020 году. В 2021 году рынок начал восстанавливаться, сыграл свою роль отложенный спрос – и потребительский, и со стороны бизнеса. Была надежда на международных операторов. По словам г-на Копытова, в то время все изменения корректировались, например, изменением арендной ставки, пересмотром условий.
«В начале 2022 года был небольшой рост – коммерческая недвижимость подтягивалась за жилой. У сетей были планы развития. После начала спецоперации большинство из них были поставлены на паузу. Особенно заметно это было в марте», – рассказывает Елена Денисова, генеральный директор УК «Труменс-Групп».
Когда были введены санкции, международные бренды прекратили работу в течение первого месяца, вспоминает Константин Копытов. Федеральные компании вошли в состояние неопределенности по платежам и логистике товаров, а местный бизнес вообще находится в стрессовом состоянии и балансирует на грани закрытия: продавать нечего, а то, что удается привезти по новым схемам, становится заметно дороже – люди не готовы столько платить. Сейчас, продолжает г-н Копытов, стало понятно, что наложилась еще и потребительская апатия: трафик в сравнении с прошлым годом, а тогда действовали коронавирусные ограничения, упал по оптимистичным оценкам на 10%. Люди перестают просто ходить в магазины и торговые комплексы, чтобы себя не искушать.
«В итоге, летом у нас спрос на площади почти нулевой. Он держится на том, что одни федеральные игроки уходят, а другие занимают освободившиеся наиболее привлекательные места. Но в «Столице», например, впервые за все время работы высвободились площади на первом этаже – это болезненно, поскольку в структуре арендных доходов у них самая высокая доля», – рассказывает Константин Копытов.
Тенденцию подтверждает Регина Давлетшина, директор консалтинговой компании S.Research&Decisions. По ее информации сроки экспозиции торговых помещений увеличились в полтора раза в сравнении с периодом до начала специальной военной операции.
Елена Денисова замечает, что сейчас начинают активно развиваться сети-дискаунтеры. Также открываются новые бренды, которые раньше не могли выйти на пермский рынок – были неинтересны.
«Развитие получают скорее сети среднего и низкого ценового сегмента, поскольку падает покупательская способность. Для них сейчас хорошие условия – арендодатели стали более покладистыми. Такие сети замещают уходящих арендаторов, поэтому не происходит резкого падения спроса», – объясняет Елена Денисова.
По ее словам, самый серьезный удар приняли на себя крупные торговые центры. Он был связан с закрытием магазинов международных брендов. Елена Денисова рассказывает, что в этих торговых центрах произошло заметное проседание трафика, остановка арендных платежей. «Большое количество отделов закрылось, например, в ТРК «Семья». В то же время на место ушедших приходят новые магазины», – поясняет она. С конца февраля там закрылись 24 магазина. Среди временно приостановивших работу – отделы Zara, Bershka, Puma, Sephora и Re:Store. Освободили помещения магазины, в числе которых Nike, Calvin Klein, Pandora, Zara Home, а также пункт выдачи товаров Decathlon.
Регина Давлетшина рассказывает, что 90% спроса, как и раньше, приходится на помещения до 50 кв. м. Константин Копытов соглашается, что наиболее востребованы сейчас небольшие площади – до 100 кв. м. Он отмечает, что площади от 500 кв. м еще востребованы у «федералов». Все, что между ними, – высвобождается, хотя раньше давало наибольший доход.
Некоторые арендаторы для оптимизации расходов сокращают площади и закрывают часть отделов, некоторые переезжают, рассказывает Елена Денисова. Она подчеркивает, что часто это не связано со спецоперацией и является следствием снижения покупательской способности, которое наблюдается уже несколько лет.
О компромиссах и деньгах.
Арендные ставки, по словам экспертов, в последнее время держатся примерно на одном уровне.
«Любопытно отметить, что за январь-март 2022 года цена аренды торговых помещений выросла на 1,11%. Тогда как за период с марта по июнь коррекция средней вниз составила 1,4%», – уточняет Регина Давлетшина.
Елена Денисова рассказывает, что с якорными арендаторами арендодатели идут на компромисс: договариваются о небольшом дисконте, переходят на процент от оборота. Но ставки снижаются несущественно – арендаторы понимают, что затратная часть у торговых центров тоже выросла.
«Мы стали очень гибкими, но снижать ставки некуда – мы не можем делать бизнес, который будет только окупать эксплуатацию, проще было бы просто законсервировать площади. Арендаторам сейчас тоже тяжело, у некоторых аренда может доходить до 30-40% выручки – это неприемлемо, должно быть 15% максимум. Приходится вместе искать компромисс, понимая, что мы все в одной лодке», – делится Константин Копытов.
Заметно просели и доходы владельцев площадей. Елена Денисова поясняет: торговые центры продают трафик, который создают якорные арендаторы. Вокруг них встают другие магазины. Когда «якорь» закрывается, остальным становится значительно сложнее – вплоть до закрытия.
«Если раньше доходность была 15-18% годовых, то сейчас хорошо – выйти на ставку 7-8%. Почти как в банке, только требует приложения гораздо больших усилий», – подтверждает Константин Копытов.
В то же время просто избавиться от невыгодных площадей не получится. Владельцам торговых помещений просто нет смысла продавать их, поскольку это в первую очередь инвестиция, а заменить ее нечем, рассказывает Елена Денисова.
О надеждах и опасениях.
Эксперты затрудняются давать прогнозы о будущем рынка аренды торговых площадей – слишком непредсказуемо развивается ситуация. Регина Давлетшина не ожидает существенных изменений ни по ставкам, ни по доходам арендодателей. Она считает, что основная часть площадей и дальше будет занята. Но есть и менее оптимистичные точки зрения.
«Мы перестали что-то серьезно планировать с начала пандемии, но сейчас в связи с внешнеполитической ситуацией приходится жить как на вулкане. Первоочередное сейчас – оптимизация затрат, чтобы мы и наши арендаторы могли продержаться как можно дольше», – говорит Елена Денисова.
По ее мнению, полноценно заменить ушедшие бренды не получится, но все равно есть надежда и на ближневосточные сети, и на местных производителей и дизайнеров. Площади в торговых центрах будут какое-то время пустовать, а затем их ждет переформатирование, более мелкая нарезка, считает Елена Денисова.
«Не ожидаем ничего хорошего даже от традиционного предсентябрьского ажиотажа. Осенью может случиться так, что не будет замещения одних арендаторов другими, а пойдут отказы от площадей при нулевом спросе. Партнеры и арендаторы из Индии, Китая или Турции не спасут. Вопрос лишь в том, насколько стремительно будет развиваться ситуация. Если снова сильно подскочат курсы валют, то непонятно, что станет с торговлей» – рассуждает Константин Копытов.
