Каждый кризисный для страны год уникален, но для рынка недвижимости имеет общие черты. Ослабление курса национальной валюты всегда сопровождалось всплеском спроса на недвижимость, однако после происходил спад покупательской способности, спроса и цен на жилье. Повторится ли закон кризиса недвижимости в 2020 году?
Аналитики компании «Талан» проанализировали цены, объемы продаж на рынке новостроек и показатели ипотечного кредитования в период финансово-экономических кризисов 2008 и 2014 годов. В оба периода девальвация национальной валюты неизбежно приводила к повышению стоимости кредитования, экономической нестабильности и снижению ВВП. По подсчетам аналитиков «Талан», кризисное снижение ВВП даже на 1 % приводит к снижению общего количества сделок на рынке недвижимости на 6 %.
Финансово-экономический кризис 2008 года привел к обесцениванию рубля по отношению к доллару в 1,5 раза. Одновременно произошло увеличение ключевой ставки Центрального банка России. Ставка по ипотеке поднялась с 12,5 до 14,9 %.
В кризис 2014 года рубль обесценился по отношению к доллару уже в 1,9 раза. С июля 2014 по февраль 2015 года стоимость кредитования повысилась почти так же, как в прошлый кризис: ипотечные ставки увеличились с 12,2 до 14,7 %.
На фоне роста ставок и снижения доходов населения объем ипотечного кредитования в стране в разные годы кризиса сокращался с разным масштабом. Так в 2008 году объем ипотек сократился в целых 4 раза, а количество сделок с недвижимостью упало до 1,1 ед.
В 2014 году начался кратковременный ажиотажный спрос на жилье – россияне стремились сохранить свои средства. Количество выданных ипотек по итогам 2014 года увеличилось на 23 % к уровню 2013 года, количество сделок по покупке квартир выросло на 38 %. После 2015 года спрос на жилье «просел» на 25 %, а количество ипотечных кредитов сократилось не так значительно, как в 2008 году, а только на 30 %.
Цены на новостройки в кризис 2008 года увеличились на 3 % в период острой фазы, но к декабрю 2009 года упали на 6,0 %. Уровень ВВП сократился до 92,2 %.
В 2014 году ажиотажный спрос привел к росту цен на недвижимость в новостройках на 2,8 %. Но дальнейшее падение цены в период кризиса и последующие два года составило 11 %. Показатель ВВП страны в 2015 году составил 98 %.
На выход из кризиса рынку требовалось в среднем от двух лет. Так, в 2008 году последствия удалось преодолеть только во втором квартале 2010 года, когда цены на жилье и объем выданных ипотечных кредитов превысили докризисный уровень.
Преодолеть стагнацию после 2014 года также удалось лишь спустя два года, когда рынок ипотечного кредитования достиг докризисного уровня и продолжил развитие. В 2016-м ипотечные ставки опустились до 12,2 % и продолжили снижение, количество ипотечных кредитов по итогам года увеличилось на 71 %, однако и срок ипотечного займа увеличился. На первичном рынке жилья объем сделок увеличился на 3 %.
Аналитики «Талан» предполагают, что на фоне девальвации в начале 2020 года по устоявшимся трендам кризисов 2008 и 2014 годов население будет стремиться сохранить накопления в недвижимости. В отличие от опыта прошлых лет вряд ли произойдет падение цен, так как в этот раз кризис происходит на фоне роста себестоимости строительства за счет внедрения проектного финансирования и сокращения предложения на первичном рынке.
Безусловно, в таких обстоятельствах покупательская способность будет падать, а потребность в покупке жилья останется. В ближайшие годы спросом будет пользоваться жилье доступной, меньшей площади. Реакцией рынка недвижимости на кризис станет тренд на снижение средней площади квартир в новостройках и увеличение доли студий и однокомнатных форматов, количество «двушек» практически не изменится. Масштаб этих изменений будет определен глубиной спада в экономике и темпами ее восстановления в последующие годы.
Федеральная девелоперская компания «Талан» осуществляет свою деятельность с 2002 года. Работает в 13 городах России. Делает ставку на современные архитектурные решения, вписанные в городскую среду, для чего привлекает лучшие российские и европейские архитектурные бюро. Компания имеет максимальные 5 баллов в рейтинге Единого реестра застройщиков, фиксирующем соблюдение сроков ввода жилья. В Перми компания возводит современный жилой комплекс комфорт-класса «Доминант» по ул.Луначарского, 99.
ООО «Специализированный застройщик «Талан-Регион 5». Проектная декларация на сайте: Наш.дом.рф.
