Недвижимость
  1. Недвижимость
 12 февраля 2020, 14:00   5311

Эксперты подвели итоги в сфере недвижимости за 2019 год и обозначили тренды в отрасли

Эксперты подвели итоги в сфере недвижимости за 2019 год и обозначили тренды в отрасли
В Перми вся надежда на государственные деньги.
Автор:

В формате бизнес-завтрака Business Class провел встречу, в которой приняли участие специалисты строительной отрасли Перми. Девелоперы, представители банков и аналитики обсудили рынок недвижимости по итогам 2019 года.

"Рынок незначительно, но просел. К началу 2020 года в городе планировалось сдать 460 тыс. квадратных метров жилья, но сдано только 422 тыс. Причем построено всего 42 многоквартирных дома, включая 4 таунхауса", - рассказывает руководитель агентства недвижимости «Территория» и член Российской гильдии риелторов (РГР) Екатерина Пахомова.

Одновременно с низкими валовыми показателями в краевой столице увеличилось количество «проблемных» строек. По данным г-жи Пахомовой, доля объектов, где не соблюдаются сроки сдачи, выросла до 28,5% от общего объема жилой недвижимости. Это 53 дома. Эксперт отмечает, что у наших соседей такого нет: в Екатеринбурге долгостроев всего около 5%, в Челябинске – порядка 10%.

Стоимость квадратного метра в Перми ощутимо выросла. На вторичном рынке цена поднялась на 6,8%. На первичном – почти в два раза больше: на 12,1%. Теперь за один квадратный метр в первом случае покупатель платит 57,2 тыс. рублей, а во втором 63 тыс. рублей.

Среди районов города 27% предложения на рынке приходится на Свердловский район (прежде всего за счет ЖК «Арсенал», который строит «Сатурн-Р»), следом Индустриальный – 22%. В конце списка расположился Орджоникидзевский район – 1%. Похоже, для этой территории такая позиция становится константой.

Эксперты подвели итоги в сфере недвижимости за 2019 год и обозначили тренды в отрасли

«У компании там было три дома. И если нам снова предложат возводить – мы в этот район не пойдем», – признается Эльвира Мухутдинова, руководитель отдела недвижимости СГ «Развитие».

Причина в одном из основных трендов рынка – пермяки стали более требовательны к качеству жилья. Не случайно застройщики снижают долю жилья в сегменте эконом, заявляя все больше проектов класса комфорт.

Эксперты подвели итоги в сфере недвижимости за 2019 год и обозначили тренды в отрасли

«Уже не первый год цены на первичном рынке выше, чем на вторичном. Чтобы уменьшить переток на вторичку, необходимо дополнять дом новыми элементами. Поэтому компания работает с фасадами, появляются ниши для кондиционеров и т.п. Причем это касается домов различных классов», – рассказывает Артем Савельев, руководитель отдела маркетинга и инвестиционного анализа ГК «ПМД».

«Но в условиях ограниченного платежеспособного спроса такие инвестиции строителей автоматически ведут к снижению рентабельности. Готовы ли компании жертвовать своей прибылью?» – уточняет модератор дискуссии, главный редактор Business Class Вадим Сковородин. «Безусловно», – отвечает г-н Савельев.

По словам Екатерины Пахомовой, сами строительные компании сегодня отнюдь не жалуются на низкую рентабельность. «В ходе анкетирования я спрашивала у застройщиков о рентабельности. Если раньше декларировался уровень 5-7%, то сейчас 7% – это уже минимальный показатель, который называли мне в компаниях. Говорят и про 9,5% и даже про 15%», – рассказывает Екатерина Пахомова.

Обсуждая драйверы рынка в 2019 году, эксперты сошлись во мнении, что реальным локомотивом была ипотека, а в информационном поле больше всего звучали эскроу-счета. Доля сделок с привлечением ипотечных денег у отдельных компаний достигает 85%, а в среднем она у всех выше половины. Причиной тому – снижение ставок в банках и государственные программы субсидирования.

Эксперты подвели итоги в сфере недвижимости за 2019 год и обозначили тренды в отрасли

«К примеру, за 2019 год в рамках господдержки многодетных семей ВТБ заключил в Прикамье более 450 сделок на сумму почти 1 млрд рублей. Это 8% от общего объема выдач ипотеки в регионе за год. Такие программы, безусловно, повышают доступность жилищного кредитования и спрос на него. По нашим оценкам, в 2020 году тенденция сохранится, доля госпрограмм будет расти», – рассказывает управляющий ВТБ в Пермском крае Владимир Стрельников.

Эксперты подвели итоги в сфере недвижимости за 2019 год и обозначили тренды в отрасли

«Рынок ипотеки в Пермском крае по-прежнему ориентирован на вторичное жилье. Доля «вторички» держится на уровне 80%. Не сдать позиции «первичке» в 2019 году помогла госпрограмма детской ипотеки. Из-за «перекоса» в пользу «вторички» выросла доля сделок в формате «ипотека на ипотеку». В этом случае на продажу выставляется жилье, за которое еще не выплачен полностью ипотечный кредит, а покупатель, в свою очередь, тоже оформляет ипотеку. У нас, к примеру, количество таких сделок выросло в 2 раза. В целом по рынку спрос на них, в том числе и «спящий», очень высок. Не все знают, что можно продать квартиру, за которую еще не выплачена ипотека, и купить новую – большей площади или в более подходящем районе. Мы ожидаем, что в 2020 году доля сделок с ипотекой на залоговое имущество может вырасти до 15%», – соглашается руководитель Абсолют Банка в Перми Владислав Мезин.

Затронули и вопрос рефинансирования – если ставки падают, значит и спрос на эту опцию должен повышаться

«В 2020 году из-за увеличения разрыва между ставками по ипотеке в этом сегменте определенно вырастет конкуренция между банками, и доля таких кредитов может подняться до 15%. Однако это произойдет не в первом полугодии, а во втором. Экономический смысл в этой процедуре появляется, только когда разница между ставками достигает 1,5%, а лучше 2%. В противном случае это нецелесообразно, поскольку при рефинансировании заемщик несет дополнительные затраты. Если учесть, что в конце 2019 года средняя рыночная ставка по ипотеке держалась на уровне 9,19% годовых, то для тех, кто выплачивает ипотеку по ставке 10,7% годовых и ниже, рефинансирование пока не актуально», – подчеркивает г-н Мезин.

Эксперты подвели итоги в сфере недвижимости за 2019 год и обозначили тренды в отрасли

Добрались до еще одной острой темы 2019 года – эскроу-счетов. Эксперты признают, что рано говорить о каком бы то ни было эффекте для рынка – прошло слишком мало времени.

«Банки получили возможность расширить свое присутствие в строительной отрасли благодаря проектному финансированию с использованием эскроу-счетов. Такой продукт имеет ряд особенностей по сравнению с «обычным» проектным финансированием. Процентная ставка по кредитной линии здесь зависит от размера средств участников долевого строительства на счетах эскроу, открытых в банке. Это может приводить к ее существенному снижению. Банкам перестроили внутренние системы, что позволило подразделениям, участвующим в кредитовании застройщиков, в режиме реального времени получать информацию об открытии эскроу-счетов и поступлениях на них денежных средств, контролировать продажи после ввода построенного объекта в эксплуатацию. Возможно, что небольшие девелоперы могут столкнуться как со сложностями в привлечении банковского финансирования, так и со снижением рентабельности, потому что не всегда будут способны переложить удорожание бюджета на конечного потребителя из-за использования эскроу-счетов. Ведь спрос на недвижимость сильно зависит от реальных располагаемых доходов населения», – рассказывает Алексей Пылов, директор операционного офиса «Пермский» Райффайзенбанка.

На данный момент в крае 41% новостроек возводится с использованием эскроу-счетов.

Не пропустите:Недвижимое вторжение. Уже пять удмуртских застройщиков работают на рынке недвижимости Прикамья08 февраля 2020, 09:00

Эксперты подвели итоги в сфере недвижимости за 2019 год и обозначили тренды в отрасли

«В России каждая третья новостройка «перешла» на систему эскроу. По Пермскому краю этот показатель пока не достигает и 50%, поэтому пока сложно оценивать, как это повлияло на рынок», – рассказывает Олеся Кукевич, директор департамента продаж компании «Талан» в Перми.

Девелоперы отмечают, что пока система не отработана, в среднем срок рассмотрения заявки на проектное финансирование в банках составляет немалые 2-3 месяца. Еще более серьезная проблема – ограничение на использование денег, ведь средства можно тратить только на конкретный объект. Что существенно осложняет жизнь компаниям, которые строят сразу несколько жилых комплексов или домов.

Но в целом все настроены позитивно, участники рынка уверены, что все это решится и будут выработаны стандартные подходы взаимодействия между девелоперами и банками.

Эксперты подвели итоги в сфере недвижимости за 2019 год и обозначили тренды в отрасли

Подводя итоги, участники круглого стола сетовали на политику городских властей в сфере жилищного строительства. По данным Гильдии риэлторов, суммарно в Перми выдано 34 разрешения на строительство общей площадью 696 тыс. квадратных метров. В ближайшее время планируется выставить на торги еще шесть земельных участков под многоквартирные дома. Для миллионного города это очень небольшие цифры и никакого увеличения сдаваемого объема жилья ждать не приходится. Механизм развития застроенных территорий по факту не работает, разрешений на строительство выдается мало, таким было единодушное мнение экспертов. В этой ситуации, главным драйвером рынка остаются государственные программы поддержки ипотеки, которые призваны подхлестнуть приобретения жилья «социальными» категориями населения.

Не пропустите:Мы строили, строили и наконец. Самые яркие темы рынка недвижимости за 2019 год07 января 2020, 12:00

Фото: Business Class.

Поделиться:
Все новости компаний