​Эскроу добьет, ИЖС поддержит. За I квартал в Перми девелоперы сдали только пять домов

В первом квартале 2019 года застройщики в Прикамье сдали в эксплуатацию только 32,6 тыс. кв. метров жилья. Это на 46,8% меньше, чем за аналогичный период прошлого года, сообщает Пермьстат.

Проектов все меньше.

По информации городского департамента градостроительства и архитектуры, за три месяца этого года застройщики сдали в эксплуатацию пять многоквартирных домов (без учета блокированных). Суммарно их жилая площадь составляет 30,14 тыс. кв. метров, общая – 44,105 тыс. кв. метров.

Источник – данные городского департамента градостроительства и архитектуры. В таблице – многоквартирные жилые дома (без учета блокированных), введенные в эксплуатацию с 1 января до 31 марта 2019 года. Объекты в таблице ранжированы по общей площади.

По словам Артема Савельева, руководителя отдела маркетинга и инвестиционного анализа ГК «ПМД», одной из причин такой динамики стал тот факт, что девелоперы сдали ряд объектов быстрее, чем планировалось. «В конце прошлого года некоторые застройщики постарались сдать дома раньше объявленного срока. Поэтому объем, который планировалось ввести в начале 2019 года, пришелся на конец 2018-го», – отмечает Артем Савельев и добавляет, что с каждым годом количество новых проектов строительства многоквартирного жилья в Перми сокращается.

Участники рынка напоминают: как правило, цикл возведения одного дома составляет около двух лет, а объемы ввода жилья сейчас напрямую зависят от количества разрешений на строительство объектов, полученных ранее. «В Перми в IV квартале 2018 года было выдано два таких документа. Соответственно, примерно через 2-2,5 года к сдаче будет готово примерно столько же объектов», – объясняет Михаил Бесфамильный, генеральный директор «Орсо групп».

Артем Савельев приводит другой пример, свидетельствующий о сокращении числа проектов на пермском строительном рынке. «С января по апрель прошлого года выдано 15 разрешений на строительство многоквартирных жилых домов, а за этот же период 2019 года – в три с лишним раза меньше», – отмечает г-н Савельев.

Сложностей больше.

По словам Михаила Бесфамильного, на строительном рынке определяют и корректируют ситуацию макроэкономические процессы. «В девелопменте, как и в любом бизнесе, важно анализировать тенденции и грамотно реагировать на них. Людей, которые хотят и планируют улучшить жилищные условия, не становится меньше», – отмечет г-н Бесфамильный. По данным исследования «Орсо групп», проведенного в конце прошлого года, количество желающих приобрести квартиру стало на 4% больше, чем пару лет назад.

Артем Савельев также отмечает, что изменение экономической ситуации повлияло на снижение количества предложений на рынке недвижимости. «Отдельные крупные застройщики, которые сдавали жилье в 2016-2017 годах, сейчас ушли с рынка или находятся в «предбанкротном» состоянии», – добавляет г-н Савельев.

Михаил Бесфамильный считает, что сокращение количества проектов может быть связано с ограниченным количеством подходящих земельных участков, сложностями в получении разрешительной документации, проблемами с получением кредитных линий и ужесточением требований законодательства.

По словам Артема Савельева, на число новых проектов влияет и политика властей. «Администрация Перми вот уже два года не вовлекает в оборот новые участки под жилищное строительство по договорам о развитии застроенных территорий. Эта тенденция также вносит свой вклад в снижение объемов жилищного строительства», – считает руководитель отдела маркетинга и инвестиционного анализа ГК «ПМД».

За счет ИЖС.

Ранее краевые власти сообщали, что, согласно нацпроекту «Жилье и городская среда», в Пермском крае по итогам 2019 года должно быть введено 1,05 млн кв. метров жилья. Михаил Бесфамильный напоминает, что первоначальные показатели нацпроекта были скорректированы в меньшую сторону. «Хочется верить, что новые предложены по итогам грамотного анализа и соответствуют реальным возможностям региона», – добавляет он.

Артем Савельев:
– Сегодня сложно прогнозировать реальный объем сдачи жилья в этом году, поскольку он в большой степени зависит от ИЖС. Если говорить об объеме сдачи многоквартирного жилья в Перми, то, согласно прогнозам аналитического центра «КД-Консалтинг», в ближайшие годы он будет снижаться (460,3 тыс. кв. метров в 2018 году, 435 тыс. кв. метров – в 2019-м, 425 тыс. кв. метров – в 2020-м). Учитывая, что в 2018 году общий объем сданного жилья едва дошел до отметки 1 млн кв. метров, то в этом году заявленного показателя можно достичь только при увеличении показателей ИЖС. Также значительную роль может сыграть объем сдачи многоквартирных домов жилого комплекса «Любимов» в правобережной части Березников.

По оценкам экспертов, в ближайшие годы количество сданных застройщиками домов будет снижаться, а достичь заявленных показателей по вводу если и удастся, то за счет застройщиков индивидуального жилья. По словам Натальи Андаевой, директора департамента продаж компании «Талан» в Перми, сокращение текущего строительства говорит о предстоящем снижении ввода жилья уже в ближайшее время. По оценке застройщика, объем ввода жилья может уменьшиться до 20-30% в 2019-2020 годах.

Участники рынка, опрошенные Business Class, прогнозируют, что в ближайшие годы объемы ввода индивидуального жилья, напротив, будут расти. Наталья Андаева также рассказывает, что сейчас правительство разрабатывает программу развития и поддержки индивидуального жилищного строительства. «В документе будут указаны механизмы финансовой поддержки строительства, перечень мероприятий, направленных на рост объемов строительства ИЖС», – поясняет г-жа Андаева.

По оценке компании «Талан», в этом году доля индивидуального жилья существенно не изменится, а в 2020-2023 годы увеличится до 65%. Наталья Андаева и Михаил Бесфамильный утверждают, что причиной тому станет изменение закона о долевом строительстве. Речь идет о переходе на эскроу-счета и проектном финансировании. По оценкам участников рынка, не все девелоперы смогут работать в таких условиях.

Всего за три месяца 2019 года в Пермском крае сдано в эксплуатацию 161,3 тыс. кв. метров жилья. Это на 7,4% больше, чем за аналогичный период прошлого года, сообщает Пермьстат. Такая динамика обусловлена увеличением темпов ввода жилья индивидуальными застройщиками. По итогам I квартала на них приходится 79,8% всего объема сданного в регионе жилья – 128,7 тыс. кв. метров.
По словам экспертов, в последние несколько лет на индивидуальных застройщиков приходится порядка 50% объема введенного жилья. «В целом в России показатель чуть ниже, чем в Перми, – 43,1%. Значительно выше – в Республике Алтай, Чеченской Республике, Белгородской области и Еврейской автономной области – от 85% до 91,9%, в Магаданской области – 100%», – отмечает Наталья Андаева, директор департамента продаж компании «Талан» в Перми.