По данным N1.RU, почти 85% покупателей жилья сейчас останавливают свой выбор на «вторичке» и только 15% покупают квартиры в новых и строящихся домах. Немного другая статистика, но с такой же логикой у «Абсолют Банка» – 70% на 30%. В первую очередь это связано с уравниванием ипотечных ставок, но есть и другие причины.
«После отмены ипотеки с господдержкой ставки сравнялись, – комментирует Егор Мотолыгин, эксперт по недвижимости федеральной риэлторской компании «Этажи» в Перми. – Кредит на вторичную недвижимость взять не дороже, чем на новостройки. Если раньше людей останавливал более высокий процент при покупке квартиры от хозяина, то теперь этого барьера нет. И даже ипотека с господдержкой хоть и давала преимущества по ставке, но не у всех покупателей хватало накоплений на первоначальный взнос, который составлял порядка 20% от стоимости квартиры».
В период действия госпрограммы поддержки ипотеки спрос на новостройки и «вторичку» был одинаковым. Сейчас на покупку новостроек приходится только 30% оформленных ипотечных кредитов. Но, несмотря на снижение показателя, это все равно выше, чем в 2014 году, когда доля сделок с новостройками составляла только 5% от общего числа. «Ипотека помогает застройщикам развиваться, по нашим данным, уже более 80% покупок жилья в новостройках проводятся с помощью займов», – прокомментировал Владислав Мезин, управляющий операционным офисом Абсолют Банка в Перми.
Средний уровень ипотечных ставок сейчас 10-10,5% годовых. Владислав Мезин полагает, что показатель может снизиться: к 2018 году на 1-1,5%, а к 2020 – до 6-7%.
При равных ставках люди предпочитают купить готовое жилье без рисков, которые могут возникнуть со строящимся объектом. «Люди обеспокоены сохранностью вложенных денег, предпочитают не рисковать. Сейчас некоторые застройщики испытывают трудности, а в СМИ постоянно передают новости о том или ином банкротстве или заморозке стройки. Это еще больше смущает людей, они не понимают, как можно отличить благонадежного застройщика от того, кто на грани банкротства, поэтому вообще отказываются от идеи покупать квартиру в новостройке», – прокомментировал Егор Мотолыгин.
Отметим, что по состоянию на 15 сентября 2017 года в реестре «проблемных» объектов Пермского края числились 16 недостроев. Но количество заключенных договоров долевого участия только растет, а специалисты советуют не обращать на существование недостроев большого внимания. «Думаем, что увеличение количества объектов не должно пугать клиентов, это вполне нормально. На рынке недвижимости появилось достаточно много новых игроков. Конечно, не все развиваются успешно», – объяснили специалисты СГ «Развитие».
Из-за широкого освещения проблем долгостроев покупатели стали тщательней подходить к выбору объекта, проверять документацию. Но готовое жилье остается в приоритете. Это связано и с тем, что по количеству и разнообразию оно значительно превышает предложение первичного рынка.
По словам экспертов, риски есть и при покупке готового жилья, но покупатели часто забывают об этом. «Приобретая квартиру на вторичном рынке, нужно тщательно проверить все документы продавца, учесть все юридические тонкости и нюансы. Все ли знают, что если во время приватизации квартиры один из проживающих в ней отказался в пользу остальных от своей доли, то он имеет право пожизненного проживания в ней? Вряд ли. А эта деталь отражена в договоре о приватизации жилья. Нужно обязательно ознакомиться с ним и проверить, чтобы все были выписаны из квартиры», – советует Александр Каменев, руководитель Центра недвижимости и права «Белые ночи».
Покупая квартиру, пермяки все реже обращают внимание на этаж и качество ремонта. По важности эти критерии уступают низкой стоимости. Люди готовы сами сделать ремонт, главное – купить дешево, рассказали эксперты.
В целом «вторичка» действительно обходится дешевле квартир в новостройках. «При равных условиях стоимость новостройки на начальном этапе строительства либо немного ниже, либо равна средней стоимости квадратного метра вторичной недвижимости в этом же районе. После возведения здания квартира будет, как правило, дороже вторичного жилья. Так получается из-за зависимости стоимости недвижимости от стадии строительства. Чем выше степень готовности дома, тем выше стоимость квартир. Конечно, ценообразование зависит также от бренда и добросовестности застройщика», – прокомментировал Егор Мотолыгин.
По его оценкам, спрос на вторичном рынке смещен в сторону старого жилого фонда. «Там квартиры доступнее по стоимости из-за небольших площадей, и выбор в нашем городе среди них огромный. Средняя стоимость жилплощади в таких квартирах – 40-50 тыс. рублей за «квадрат» в зависимости от площади, состояния, этажа, местоположения», – проанализировал специалист.
По мнению экспертов, в скором времени цены готового жилья начнут подниматься. «Смещение интересов клиентов в сторону «вторички» может повлиять на рынок: количество «вторичных» квартир в продаже сократится, а спрос останется – и по законам экономики цена на этот дефицитный товар возрастет», – предположил Егор Мотолыгин.
Изменение средней стоимости квадратного метра в двухкомнатной квартире в Перми за шесть месяцев.
| Стоимость тыс. руб за кв. м. | Изменение по отношению к предыдущему месяцу | |
| Май | 49, 4 | - 1% |
| Июнь | 50, 8 | 2% |
| Июль | 50, 4 | - 1% |
| Август | 50, 8 | 1% |
| Сентябрь | 52 | 2% |
| Октябрь | 52 | 0% |
Данные: компания «Этажи».
