Определений комплексного освоения территорий несколько: в 2007 году власти указали параметры таких проектов: площадь от 100 га, объем строительства не менее 1 млн кв. м жилья не более чем за 10 лет. Некоторые участники рынка склоняются к тому, чтобы считать комплексным освоением территорий площадки от 10 га, на которых возводится не менее 100 тыс. кв. м жилья. Какое определение комплексному освоению территорий дали бы Вы?
Сергей Репин: Под комплексным освоением территорий я понимаю участки от 5 га с выходом жилья от 100 тысяч кв. м. С этого уровня можно начинать говорить о возведении социальных объектов. Естественно, это должны быть участки, предоставляемые на торгах. Компания «Сатурн-Р» и ее сотрудники – ярые сторонники соблюдения всех конкурсных процедур. Не секрет, что некоторые застройщики пренебрегают законом, так как большую роль играют личные договоренности. Наше желание – чтобы повсеместно соблюдалась буква закона. Но и закон вместе с исполнителями должны исходить из принципа общего блага, вместо нынешнего бюрократического.
Конкурс на комплексное освоение территорий должен быть открытым, его условия также все прописаны в законе. Другое дело, что нормативные акты не всегда пишутся профессионалами, из-за этого возникают двусмысленность и разные толкования одних и тех же норм. С 1 марта 2015 действует новая редакция Земельного кодекса, однако правоприменительной практики нет до сих пор. Это означает, что стороны земельных правоотношений станут договариваться: условия для одних будут лучше, для других – хуже. Естественно, добросовестной конкуренцией здесь и не пахнет.
Что касается правоохранительных органов, то обидно, что они действуют только по указанию: часты показательные «порки», а это чревато тем, что виновных наказывают чересчур сильно. Хотелось бы, чтобы работа на выявление проводилась планово, при принятии закона он анализировался специалистами отрасли и новые нормы органично встраивались в существующую правовую базу. Тогда не будет происходить договоренностей на местах. Иными словами, если мы говорим о предоставлении равных условий, то они должны быть таковыми в реальности.
Александр Репин: Комплексное строительство, в моем понимании, это не отдельный дом, не спортивный комплекс и не кинотеатр. Говоря на чистоту, в Перми я не знаю примеров комплексной застройки, поскольку для меня это понятие включает в себя решение проблем сразу всего микрорайона, весьма существенной территории. В моем понимании комплексное освоение проводится в срок два-три года, но никак не 10 лет. Таким образом, на мой взгляд, комплексная застройка – это решение проблем сразу всего микрорайона, в том числе создание всей социальной инфраструктуры.
Ответ на вопрос – может ли на определенном участке существовать тот или иной объект, не противоречащий Генплану и существующей застройке – предоставляет экспертиза. Я не вижу комплексной застройки в Перми в крупных объемах, но в городе любое строительство должно проходить по следующему плану: внесение изменений в Генплан, потом – публичные слушания, а затем – экспертиза, которая покажет, возможно ли строительство нового объекта в рамках существующей застройки.
Так должно быть, но на самом деле – возникают некоторые противоречия. Допустим, в том или ином месте можно было бы создать магазин, который станет достаточно выгодным инструментом инвестирования. Дальше экспертиза показывает, что данный объект не может быть расположен на этом участке, так как для многофункционального комплекса необходимо определенное количество машино-мест, создание разрывов между зданиями и т. д.
И в таких случаях компании часто стремятся выдать желаемое за действительное, просто изменив название постройки, а не фактическое назначение. Я думаю, что так сделать нельзя: необходимо либо пройти процедуру, которая изменит законы и нормы, либо исключить ограничения по использованию объекта до внесения изменения.
Почти все проекты комплексного освоения территорий реализуются в Перми на окраинах и в спальных районах. Почему так происходит? Возможно ли комплексное освоение территорий в центре города?
Александр Репин: На мой взгляд, если город действительно нуждается в большом количестве жилья, то в первую очередь нужно подумать о тех площадках, где нужно убирать ветхие и аварийные строения. И выставлять такие участки на торги под комплексное освоение, вносить изменения в законодательство, чтобы была возможность решать проблему с переселением жителей ветхих домов. Например, Ленина – прекрасная улица, но в ее начале находится ветхий дом, который продается за 20 млн рублей. Его владельцу невыгодно сносить объект, так как при наличии жилого объекта на участке он платит в разы меньше налогов, чем если бы здесь был размещено нечто другое. Поэтому собственник этого дома ждет, что его площадку купят за эти деньги – 20 млн рублей или 1 млн за сотку земли.
Мы идем по пути комплексной застройки, вынося все новые и новые районы, но сначала нужно решить вопрос с бараками в городе. А для этого нужна политическая воля: есть определенные процедуры выкупа, изъятия земельных участков для строительства детского сада, административного здания. Причем они могут быть и частными, а не только городскими.
Когда Вы говорите о том, что желаемое часто выдают за действительное, то что имеете в виду?
Александр Репин: Игра слов, например, компания желает построить высотный жилой дом, но зонирование города предусматривает создание на этой территории максимум 6-этажного объекта. Этот вопрос можно решить законно: для этого всего лишь необходимо внести изменения в Правила землепользования и застройки Перми. Такое строительство станет возможным, если объект будет обеспечен при строительстве подъездными путями, социальными объектами (детсадами, школами, поликлиниками и т.д.), автостоянками, магазинами и т. д. И если все эти вопросы удается решить, то можно начинать строить. У нас же зачастую происходит, что сначала получают разрешение на 6-этажный дом, а уже «по ходу пьесы» этот объект превращается в нечто другое. Вариантов решения проблемы два: если это устраивает людей, то нужно изменить закон либо привести объект в соответствие с нормами.
В Перми часто сначала делается, а затем узаконивается. И хотя я знаю ряд процессов, в которых истцы требовали привести постройку в соответствие с требованиями закона, и есть даже решения судов о сносе, реально практически ничего так и не снесли. В реальности получается, что люди на свой страх и риск возводят объекты, а затем договариваются, потому что контролирующие органы, видимо, не очень следят за тем, как эксплуатируется объект, соответствует ли он своему назначению и т. д. Рано или поздно законным становится то, что будет легализовано судом. Контроль над этими вопросами должен осуществляться органами местного самоуправления. А если с ними как-то договориться, можно превратить суд в фарс: проверяющий орган судится с застройщиком, но не очень жестко и проигрывает дело. И тогда все приобретает законную силу. Такого быть не должно.
