ПОГОВОРИМ О ГЛАВНОМ
Главным итогом года в сегменте жилой недвижимости стала новость о том, что Пермский край впервые за несколько лет сдал миллион кв. метров жилья. Новость вроде бы прекрасная, но аналитики рынка оптимизма не разделяют, поскольку почти 50% этого объема приходится на ИЖС. По словам директора ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» Эльвиры Епишиной, если говорить о новом жилом многоквартирном фонде, то Пермский край, как и раньше, сдал чуть более 500 тыс. кв. метров. «Если посмотреть динамику, мы топчемся на одном месте. Пермь по развитию рынка жилья – среднестатистический город. У нас не вводится больше 0,52 (в 2007 году) кв. метра на человека, тогда как другие города-миллионники вводят от 0,8 и даже больше 1 кв. метра на жителя. Решение этой задачи нам осложняет еще и фонд старого жилья. В Перми в структуре предложения фонд жилья постройки с конца 40-х и до середины 70-х составляет 43-45%, а жилье, построенное не ранее 2003 года, – всего 20%. Это говорит о том, что город нуждается в обновлении», – отметила г-жа Епишина.
ЯЗЫКОМ ЦИФР
Что касается итогов на рынке жилой недвижимости, то здесь все более или менее спокойно. По данным консалтинговой компании S.Research&Decisions, цена кв. метра на рынке вторичного жилья за год выросла менее чем на 1%. Аналитики «Инвест-аудита» говорят о росте в 1%, а эксперты компании PAN City Group – в 1,2%. Так или иначе, цена выросла незначительно. Это произошло по причине того, что в первую половину 2013 года стоимость метра снижалась, а во второй, наоборот, росла. По данным S.Research&Decisions, средняя цена кв. метра по итогам года составила 53,97 тыс. рублей, а средняя стоимость квартиры – 3,23 млн рублей.
Рынок новостроек, в свою очередь, показал себя более активно. По словам руководителя группы стратегического развития компании PAN City Group Ирины Адаевой, годовой ценовой прирост на рынке нового жилья составил 10%. Во многом эксперты связывают рост с желанием игроков подогреть рынок в августе-сентябре. Кроме того, как утверждают эксперты, в октябре в Пермском крае со счетов в банках было снято более 2 млрд рублей. Предположительно, эти деньги ушли на приобретение недвижимости. «Это дало свой эффект. Коррекция вниз в октябре почти полностью компенсировалась повышением цен в ноябре-декабре», – констатируют аналитики S.Research&Decisions. Рынок новостроек закончил год со следующими показателями: средняя стоимость кв. метра – 48,62 тыс. рублей, средняя стоимость квартиры – 2,884 млн рублей.
Стоит отметить, что четвертый квартал 2013 года пополнился большим количеством нового жилья. «На конец декабря в продаже находились 175 домов с разными сроками сдачи. Доля сданных домов, находящихся в продаже, составила 19%, доля строящихся – 81%. Средняя цена кв. метра в первых на конец года установилась в 53,72 тыс. рублей, во вторых – 48,62 тыс. рублей», – отмечают в S.Research&Decisions.
ТЕНДЕНЦИИ
Тенденций на рынке недвижимости Перми, сформировавшихся в 2013 году, эксперты выделяют сразу несколько. Первая – появление проектов по комплексному освоению территорий в отдаленных районах города. «Это положило начало конкурентной борьбы за покупателя, у которого на сегодняшний день ограничен бюджет покупки квартиры. Стали активно развиваться такие территории, как Култаево, Лобаново, Фролы, а также другие населенные пункты в Пермском районе», – отмечает Ольга Козырева.
Вторая тенденция – появление на рынке альянсов «инвестор – застройщик». Так, компания «Талан» из Ижевска стала партнером ООО «КомСтрин-Пермь». Они обе стали сотрудничать с Custom Capital при реализации жилого комплекса «Вместе». Краснодарский холдинг «Девелопмент-Юг» совместно с ОАО «Камская долина» создали дочернюю компанию «Ива-Девелопмент» для освоения территории микрорайона Ива-1.
Третья тенденция, которая оформилась к концу года и ярко стала проявляться в начале 2014 года, – активный покупательский спрос. «Отличительной особенностью спроса в конце 2013 года был его ажиотажный характер. И не только в Перми. В соседнем Екатеринбурге эта особенность спроса проявилась раньше», – комментирует Ирина Адаева. По ее словам, это было связано, прежде всего с негативными ожиданиями поведения мировой экономики и неутешительными прогнозами в постолимпиадный период в России.Это «постегнуло» людей вкладывать деньги в недвижимость. Позже, уже в начале 2014 года, эта тенденция продолжилась уже из-за резкого скачка курса валют. «Несмотря на то, что январь считается месяцем затишья на рынке недвижимости, мы наблюдали рост спроса на жилье, который примерно вдвое превышал аналогичный в январе 2013 года. Скачок курса валют стимулировал к немедленному приобретению квадратных метров тех, кто уже давно планировал купить недвижимость, но по разным причинам колебался», – отмечает директор филиала «БКС Премьер» в Перми Наталья Кондрашова. По их прогнозам, динамика проявится и в кредитной сфере – вырастет число ипотечных кредитов из-за страха увеличения кредитной ставки.
По данным аналитиков компании «Инвест-аудит», сегодня на рынке ипотечного жилищного кредитования наблюдается ужесточение условий выдачи кредитов. «Процентная ставка по ИЖК в Пермском крае постепенно росла в течение 2012 года, а в начале 2013-го выросла с 12,1% до 13,1% и осталась практически неизменной до сегодняшнего дня», – отмечают эксперты. Что касается прогнозов в этом вопросе, то аналитики «Инвест-аудита» полагают, что в 2014 году пермяков ожидает смягчение условий кредитования и снижение процентных ставок (при отсутствии негативных потрясений на макроуровне). Если это произойдет, то во второй половине 2014 года неизбежен рост цен на недвижимость.
ДАЕШЬ ЖИЛЬЕ!
Несмотря на скептицизм аналитиков относительно ввода жилья, перед строителями уже стоит цель сдать к концу этого года на 200 тыс. кв. метров больше жилья, чем в 2013-м. Задача вполне реальная, говорят они, соглашаясь с тем, что нового жилья в крае строится мало. Уже сегодня многие застройщики анонсировали новые проекты или заявили о завершении в текущем году старых. И по предварительным оценкам аналитиков, строителям удастся преодолеть поставленный губернатором рубеж по количеству метров в 2014 году.
С тем, что строить больше для Перми необходимость, согласны и аналитики. По словам директора ООО «Р-консалтинг» Ольги Козыревой, строителям не стоит бояться сдавать большие объемы кв. метров. «У нас строят очень мало, из-за чего стоимость новостроек сложно назвать доступной. Поэтому чем больше будут строить, тем в более выигрышной позиции окажется потенциальный покупатель. В конце концов, богатый выбор еще никому не навредил», – считает собеседница.
Другой момент касается доступности будущего жилья и его ликвидности на пермском рынке. По словам заместителя председателя Законодательного собрания края Лилии Ширяевой, задача по увеличению объемов жилья – правильная и своевременная, поскольку нуждающихся и желающих улучшить свои жилищные условия пермяков достаточно, чтобы «освоить» строящиеся квадратные метры. «Но красивые цифры и в один и в полтора млн кв. метров не дадут необходимого эффекта, если одновременно не предусмотреть меры по поддержке покупательской активности. Необходимы реальные ипотечные программы, субсидирование из бюджета процентной ставки по ипотеке по нуждающимся категориям или другие меры», – считает депутат. По ее мнению, пока в решении данной проблемы Пермский край проигрывает другим регионам. «Необходимо работать по управлению миграцией внутри региона и стимулировать развитие перспективных территорий, в том числе за счет строительства доступного и комфортного жилья. Сегодня мы проигрываем соседним регионам по многим показателям – качество и доступность жилья, уровень развития промышленного производства, образование. Наши земляки даже из небольших городов и сел предпочитают искать счастья в более перспективных городах соседних регионов. Особенно эта тенденция характерна для юга Пермского края», – добавляет г-жа Ширяева.
