От роста к спокойствию
В начале апреля Пермьстат представил данные по объемам жилищного строительства за 1-й квартал 2013 года. Оказалось, что в Прикамье наблюдается значительный рост. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объемы выросли на 27,8%. За три месяца в крае было построено 1503 квартиры общей площадью 109,3 тыс. кв. метров. «За счет собственных и привлеченных средств индивидуальными застройщиками возведены жилые дома общей площадью 51,1 тыс. кв. метров», — отмечают в Пермьстате.
Объемы строительства выросли не только в Перми. Более чем в два раза они увеличились в Губахе, Березниках, Соликамске; Юрлинском, Соликамском, Гремячинском, Кунгурском и Косинском районах.
По данным ООО «Аналитический центр «КД‑консалтинг», в 1-м квартале началось строительство рекордного числа новых объектов — 24 жилых дома. Значительная их часть расположена в отдаленных Кировском и Орджоникидзевском районах, что, по мнению аналитиков, внесло структурный сдвиг в сторону понижения средней цены предложения на первичном рынке. «В перечне наиболее интересных жилых комплексов, вышедших в продажу в начале 2013 года, — 2-я очередь жилого комплекса «Солнечный город» по ул. Белинского, 31, жилой комплекс «Весна» по ул. Гатчинской, 18 и дом по ул. Куйбышева, 61», — комментирует ведущий аналитик ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» Борис Николаев.
Несмотря на такие объемы, существенных изменений на рынке недвижимости за первый квартал не произошло. Однако наметилась другая тенденция, также не характерная ранее, — затишье. «Итоги первого квартала не похожи на результаты предыдущих лет. Если прошлой зимой и в начале осени цена на жилье прилично росла, то сейчас динамики роста нет, и могу предположить, что она может вообще в будущем стать отрицательной», — комментирует директор АН «Респект» Алексей Ананьев.
С ним согласен и исполнительный директор АН «Тимур» Александр Астафьев. «Рынок на удивление был спокойным. Отсутствие каких-то активных и динамических показателей должно всех настораживать. И важно понять причины такого затишья», — считает эксперт.
По его словам, это не может быть связано с отсутствием платежеспособности жителей Прикамья. «Больше похоже на ожидание чего-то. Те, кто планирует покупать недвижимость, надеются, что начнет падать цена. Продавцы и застройщики из-за этого начинают напрягаться», — комментирует собеседник.
В свою очередь, управляющий АН «Перспектива» Станислав Цвирко считает, что возможной причиной стагнации и даже некоторого снижения цен на вторичном рынке мог стать озвученный рост объемов жилищного строительства.
Потеряли интерес
Среднеценовые показатели на рынке жилья, по данным ООО «Инвест-аудит», с начала года колеблются в районе 51 тыс. рублей за кв. метр. «На вторичном рынке разброс достаточно велик, в структуре предложения есть квартиры со стоимостью как 29 тыс. рублей, так и 93,75 тыс. рублей за квадрат. Таких помещений единицы, поскольку самые дешевые объекты не привлекательны для потребителя, а дорогие крайне специфичны и неликвидны», — отмечают специалисты аналитического центра компании. По данным АН «Респект», средняя цена кв. метра в новостройках Перми составила порядка 47 тыс. рублей. Коридор цен — от 35 тыс. рублей за квадрат в отдаленных районах города на начальном этапе строительства до 70 тыс. рублей, отмечают в компании.
Что касается роста цен, то он был минимальным, в пределах инфляции. «В основном это затухающая реакция на высокие темпы роста в 2012 году», — отмечают специалисты «Инвест-аудита». По словам исполнительного директора ООО «Р-Консалтинг» Ольги Козыревой, рост цены кв. метра составил 1-2%. «Динамика наметилась еще в феврале, демонстрируя то рост, то падение в пределах от 0 до 2%. Поэтому можно говорить о нивелировании цены за 3 месяца текущего года. Хотя если анализировать разбивку по районам, то на окраине города цены незначительно, но все же повышаются», — считает г-жа Козырева. По словам Бориса Николаева, в определенные моменты было зафиксировано незначительное снижение средней цены предложения на 1,1%.
«В марте 2013 года традиционно максимальную стоимость имели квартиры, расположенные на территории Ленинского района (в среднем 67,47 тыс. рублей за кв. метр). На втором месте — Свердловский район (55,4 тыс. рублей за кв. метр), тройку лидеров замыкает Мотовилиха (54,16 тыс. рублей за кв. метр)», — отмечает г-н Николаев.
Эксперты отмечают, что первичный рынок был все же активнее вторичного. В том числе и с точки зрения покупательского спроса. Однако с наступлением весны он не усилился. «Была надежда на ипотеку, но ставки с начала года росли, и многие отказались от идеи покупки жилья. Это повлияло на срок экспозиции квартир. На вторичном рынке сейчас он превышает уже 2,5-3 месяца. Также увеличилось количество предложений как на первичном, так и на вторичном рынке. Из-за отсутствия должного спроса строительные компании начали предлагать скидки. Поэтому могу предположить, что сейчас на рынке нового жилья спрос не такой высокий и стабильный, как ожидалось. Стройкомпании вынуждены стимулировать покупателей», — полагает г-н Ананьев.
То, что активность клиентов снижается, констатируют и аналитики АН «Тимур». «Мы отслеживаем еженедельные обращения в агентство, ранее наблюдали стабильно высокие цифры. Сегодня заметны перепады. Есть недели, когда количество обращений сокращается на 15-20%. Получается, что по обращаемости также наблюдается замедление, которое к лету станет еще заметнее», — отмечает Александр Астафьев.
«Могу предположить, что весеннего повышения деловой активности мы не увидим. Рынок пойдет в сторону возможного снижения», — добавляет Алексей Ананьев.
Не советуют эксперты сегодня покупать недвижимость в качестве инвестирования средств. «С точки зрения вложений недвижимость на сегодняшний день неликвидна. Поскольку сроки реализации квартир длинные, а цены не растут. Инвестиционных сделок в Перми наблюдается крайне мало», — отмечает г-н Ананьев.
Ни желающих, ни возможностей
На прошедшем в начале апреля градостроительном совете собравшиеся спорили о том, нужны ли городу бизнес- и элит-сегменты в недвижимости. Губернатор настаивал на жилье эконом-класса, однако некоторые строители сделали замечание: забыв про остальные форматы, Прикамье рискует потерять богатых и обеспеченных жителей, которые купят жилье в соседних регионах.
Сегодня в Перми заявлено два проекта, претендующих на бизнес- и премиум-класс. Один из них — дом бизнес-класса на ул. Красноармейской, который возводит ОАО «Пермглавснаб». Второй — анонсированный недавно элит-проект «Камской долины» на Советской, 32.
По словам экспертов, спрос на такое жилье в Перми есть. «Например, на дом «Камской долины» уже есть предварительные заявки. Поскольку объектов подобного класса строится мало, квартиры разберут быстро», — считает Станислав Цвирко. По его словам, дома категорий «бизнес» и «элит» Перми необходимы не меньше, чем «эконом». «Эти сегменты — показатель развития региона, его устойчивости. И очень здорово, когда обеспеченные люди вкладывают свои деньги в наш регион. Могу сказать, что подобные объекты на вторичном рынке также пользуются спросом, поскольку у людей есть потребность в качественном жилье. Считаю, что процент бизнес-домов должен увеличиваться», — говорит собеседник. С ним согласна и Ольга Козырева, по мнению которой, в настоящий момент на рынке достаточно много искушенных покупателей, которые предъявляют высокие требования к жилью. «И можно с уверенностью сказать, сегмент «бизнес» и «элит» будет очень востребован на рынке 2013 года», — отмечает г-жа Козырева.
Но есть и другое мнение. По словам Алексея Ананьева, такое жилье нужно региону, но вопрос в правильности определения его объема. «Сложно пока сказать, сколько городу необходимо объектов «бизнес», а тем более «элит» жилья. Считаю, что двух одновременно строящихся домов вполне достаточно. Как только они будут сданы, можно говорить о новых проектах», — считает эксперт.
По мнению Александра Астафьева, последние 10-15 лет элитной недвижимости в Перми не было, и ее никто никогда не строил. «Она делилась на элитную и неэлитную по двум критериям — из какого материала дом был построен и где располагался. Чем ближе к центру застройщик хапнул площадку, тем элитнее считалось жилье. Сейчас же какие-то более или менее ясные критерии элитного жилья существуют. Но нам ни элит-, ни бизнес-класс в серьезных объемах не нужны. Поскольку нет такого количества желающих», — комментирует г-н Астафьев.
Такого же мнения придерживаются и специалисты аналитического центра «Инвест-аудит». По словам ведущего аналитика компании Евгения Железнова, несмотря на разговоры о жилье более высокого класса, в последние годы востребованными остаются классы «эконом» и «комфорт». «Строительство элитных объектов связано со спросом со стороны владельцев крупного капитала, объем которого недостаточен для развития элитного сегмента», — отмечает эксперт.
По словам аналитиков АН «Тимур», на сегодняшний день порядка 30% сделок на рынке происходит с использованием заемных средств, и этот показатель растет. Следовательно, развивать эконом-сегмент сегодня — наиболее удачное решение.
Лето покажет
Неожиданные итоги 1-го квартала позволяют аналитикам полагать, что существенных изменений на рынке не предвидится и в будущем. Так, по данным «Инвест-аудита», изменение рыночных цен во 2-м квартале будет незаметным как на первичном, так и на вторичном рынке. «К концу 2-го квартала ожидаемый рост не будет превышать 1,5-2%. Запланированные крупными застройщиками новые объекты прекрасно впишутся в структуру первичного рынка», — отмечает Евгений Железнов. С тем, что затишье продолжится до июля, согласны и риэлторы. «Может быть, цена даже снизится. Рынок, конечно, прирастет в цене, но точно не во 2-м квартале», — считает Алексей Ананьев.
«Во 2-3-м кварталах рынок окончательно перейдет в стадию стабилизации. Цена предложения на «первичке» может незначительно прирасти за счет выхода объектов, имеющих достаточно выгодное месторасположение, цена на «вторичке» будет носить более колеблющийся характер (1-1,5% в месяц)», — отмечает Борис Николаев.
По словам Александра Астафьева, сегодня нет никаких предпосылок к активности. «Возможно, к лету что-то изменится. Но думаю, что все-таки затишье продолжится. К снижению цен рынок не готов. Но если активности не будет, возможно, цены уменьшатся в 2014 году. Пока такие прогнозы писаны вилами на воде», — заключает собеседник.
