Не до жиру. До конца 2011 года остается ровно неделя, но аналитики уже подсчитали: за истекшие 12 месяцев в Перми будет сдано порядка 300 тыс. кв. м жилья. По оценкам ведущего аналитика ОАО «Камская долина» Бориса Николаева, этот показатель составит 293 тыс. кв. м. Директор консалтинг-группы Researh&Decisions Регина Давлетшина полагает, что строители все-таки превысят отметку в 300 тыс. кв. м. Тем не менее, по объемам ввода жилья прошедший год практически не отличается от предыдущих посткризисных лет (подробнее см. график). И хотя измеряемая в метрах ситуация остается прежней, эксперты все-таки отмечают, что 2011 год отличался от двух предшествующих эмоциональным настроем как покупателей, так и продавцов. Руководитель комитета по аналитике НП «РГР. Пермский край» Эльвира Епишина отмечает, что 2009 год был годом восстановления рынка, 2010-й — ожидания, а 2011-й — возрождения спроса и роста цен. По словам эксперта, в это время вновь активизировались покупатели трех- и четырехкомнатных квартир. Строители почувствовали, что дышать стало легче, и взялись за новые проекты. По оценкам аналитиков «Камской долины», в 2011 году в Перми было начато строительство около 350 тыс. кв. м жилья. Это, отмечает Борис Николаев, на 23 % больше аналогичного показателя 2010 года. Но до заветного миллиона пермякам по-прежнему далеко. На сегодняшний день, по данным «РГР. Пермский край», в Перми одновременно возводится около 840 тыс. кв. м жилых площадей. Большая их часть — порядка 90 % — приходится на многоквартирные дома. Но даже в самые лучшие для Перми времена, когда в городе насчитывалось около 1,2 млн кв. м объектов незавершенного строительства, в столице Прикамья не сдавалось по 1 млн кв. м в год. А между тем накануне выборов Пермь посетил министр регионального развития РФ Виктор Басаргин и заявил: «В городе-миллионнике реально сдавать по 1 млн кв. м ежегодно». И уехал. Строители про себя недоумевали, но возражать не решились.
Ягодки-цветочки. Пермские строители по-прежнему отдают приоритет жилью эконом-класса. Как отметила Эльвира Епишина, в период кризиса пермские строители успели переориентироваться быстрее своих коллег из других регионов и предложили покупателям новый (или хорошо забытый) формат квартир в новостройках. В 2010 году «Камская долина» анонсировала проект «Народная квартира», который позднее прижился и вошел в оборот строителей как синоним современных хрущевок. Аналитики отнесли их к классу «жесткий эконом». Все, что касалось более дорогого жилья, в большинстве случаев либо замораживалось, либо подвергалось реконцепции. 2011-й стал временем возвращения бизнес-класса. И если в прошлом году разговор об итогах работы отрасли сводился к исчислению введенных квадратных метров в домах, которые были все на одно лицо, то сейчас пермяки могут похвастаться несколькими уникальными объектами.
У экспертов «bc» не возникло разногласий относительно того, какие новостройки являются знаковыми для города. Ими стали жилой комплекс «Виктория» («КС-Строй», г. Москва) и новый дом «Ирис» жилого комплекса «Альпийская горка» («Камская долина»). Справедливости ради стоит отметить, что «Виктория» могла бы возглавить рейтинг лучших объектов Перми в 2010 году, если бы строилась в соответствии с заявленными сроками.
«Викторию» можно отметить и как самый дорогой в Перми жилой комплекс. Стоимость квадратного метра в нем — 75 тыс. руб. — рекордно высока для Перми. Собственники уверяют, что не в состоянии снизить планку, ибо цену диктует банк, выдавший кредит на сумму 2 млрд рублей на строительство. «Построить объект и сдать его — это только 50 % успеха, — поделилась с корреспондентом «bc» генеральный директор ООО «КС-Строй» Марина Коноплева. — К сожалению, сегодня темпы реализации жилья не устраивают никого, ноябрь был неплохим по числу проданных квартир, но летние месяцы оказались совершенно провальными, и они тянут общую статистку вниз». Но у москвичей есть все шансы расплатиться по кредитам. Сейчас, по словам Марины Коноплевой, коммерческие помещения в комплексе проданы подчистую, а жилые реализованы на 67 %.
В этом же году о строительстве новых домов в сегменте «бизнес-класс» заявили «Пермглавснаб» и «Камская долина». Также стало окончательно ясно, что канул в Лету проект обанкротившегося «Уральского инвестиционного агентства» «Бон'Апарт». Однако предприниматели, выкупившие активы УИА, заявляют, что на месте дома с императорским именем появится жилой комплекс «Кутузов». Если официально проект представят в следующем году, его с легкостью можно будет посвятить двухсотлетию войны между Россией и Францией.
Ушли в отрыв. «Виктория» принесла ООО «КС-Строй» победу еще в одной номинации — «Крупнейшие застройщики 2011 года». Этот объект стал самым крупным жилым комплексом 2011 года. Одновременно сдав 64 тыс. кв. м жилья, компания «КС-Строй» заняла третье место в числе компаний-лидеров по объему возводимого жилья. На первых двух — традиционно разместились KD Group и «Пермский завод силикатных панелей». Эти две компании ежегодно не только сдают крупные объемы жилья, но и остаются в числе лидеров по вновь заявляемым объектам. Так, среди наиболее масштабных объектов, заявленных в 2011 году, вновь значатся KD Group с жилым комплексом «Авиатор-2» на Юбилейном и «Пермский завод силикатных панелей» с застройкой в микрорайоне Пролетарский. Но по итогам 2013 года все шансы занять третье место по объемам сдачи жилья на сегодняшний день сохраняются за компанией «ПМ-Инвест», которая приступила к строительству «Солнечного города».
Большому кораблю. Столь же немногочисленны, как знаковые проекты в сфере жилья, были введенные в эксплуатацию объекты в сфере коммерческой недвижимости. Всего, по расчетам Research&Decisions, в Перми к концу года будет сдано порядка 40–45 тыс. кв. м качественных коммерческих площадей. В 2011 году было сдано два многострадальных объекта — торговый центр «Разгуляй» и офисный центр Green Plaza. Собственники обоих долгое время не могли найти общий язык с властями. Константину Окуневу пришлось доказывать пермским чиновникам, что торговый центр имеет место быть и не повредит историческому центру Перми. Что касается Green Plaza, то компания «РИАЛ» прошла не одну судебную инстанцию, доказывая, что здание не нарушает восприятие объекта архитектуры ДК им. Солдатова.
Сейчас торговый центр на Разгуляе уже вовсю работает, а вот владельцы офисного здания решили распродать его по частям, но до сих пор не могут договориться с банком-кредитором о цене.
Еще одним событием на рынке коммерческой недвижимости стала реконструкция гипермаркета «Семья». Новость о том, что у здания торгового центра произошел провал грунта, как весенний гром прозвучала во время экономического форума. Управляющей компании «ЭКС» пришлось закрыть блок «Б», где ранее располагался продуктовый гипермаркет на неопределенный срок. В настоящий момент в этой части здания проводятся ремонтные работы. Возможно, именно это отняло массу сил и времени, и компания не успела приступить к реализации проекта по строительству торгового центра на улице Спешилова в Камской долине. Девелопер увяз в переговорах с разработчиками мастер-плана относительно того, как должно выглядеть современное здание ТЦ. Редакция «bc» выражает надежды, что в следующем году этот проект будет отмечен в публикации об итогах развития отрасли.
Под знаком генерального. Возможно, именно с этой главы следовало бы начать подведение итогов года в недвижимости. Но решение оставить его на десерт принято неспроста. Главный подарок, который получили пермские строители на 2011 год, стал генеральный план города. Но прошло 12 месяцев, а вопросов к документу меньше не стало. И значит, именно с ответов на них должен начаться год следующий. Все ждут принятия изменений в Правила землепользования и застройки. Этот документ и должен закрепить предельный уровень этажности новых зданий. Пермские чиновники уверяют: «Строить по европейским меркам можно и нужно». Строители отвечают: «Не верим!» Покажите экономические расчеты. Будут ли посрамлены скептики, станет ясно лишь после реализации пилотных проектов генплана — застройки кварталов в микрорайоне ДКЖ и на территории Краевой психиатрической больницы на ул. Революции. К обоим власти приступили уже в этом году. Кварталы в районе ДКЖ уже выставлены на торги. Строителям предложено попробовать свои силы в рамках нового генплана. Глава пермской администрации Анатолий Маховиков уверяет, что желающие есть, и не только в Перми.
Проектированием архитектурного облика квартала № 179 занялись проектировщики из Европы. В начале следующего года генеральный директор ОАО «Пермагростройзаказчик» пообещал выставить земельный участок на торги.
Помимо площадок на ДКЖ и в 179-м квартале в этом же году заложена основа для дальнейшего освоения территории Красных казарм. Проект по застройке территории в 34 га, получивший рабочее название «Арсенал», совместно будут реализовывать «Стройальянс — Мотовилихинские заводы» и ОАО «Камская долина». Последняя выступит оператором этого проекта. Как отмечают в «Камской долине», планировка улиц в «Арсенале» выполнена полностью в соответствии с генпланом Перми.
«Первый участок примерно в два гектара даст порядка 20 тысяч квадратных метров. В идеале мы бы хотели выйти дальше по сдаче на цифру в 50–60 тысяч квадратных метров в год. Понятно, что темп будет определяться спросом», — отметил А. В. Гладиков, генеральный директор ОАО «Камская долина».
Некуда падать. Несмотря на относительные успехи, 2011 год участники строительного рынка завершают в тревожном настроении. «В 2011 году все заходили с оптимизмом, тогда ощущалось, что на рынке недвижимости есть тенденции к росту. Но к концу года настроение изменилось. Все отмечают сокращение уровня потребления. Поэтому следующего года все ждут настороженно. Есть ощущение, что 2012 год будет близок к 2009-му», — считает директор УК «ЭКС» Елена Жданова. Это мнение разделяет и Эльвира Епишина. «Судя по настроению покупателей, вторая волна кризиса уже наступила», — отметила г-жа Епишина. По словам эксперта, при самом оптимистичном варианте развития событий в 2012 году цены на жилье останутся на прежнем уровне, рост в пределах 4–5 % возможен во второй половине следующего года. Но даже при негативном для строителей варианте развития событий столь мощного падения, как в 2008–2009 годах, не произойдет. «Цены в кризис упали очень сильно: на жилье — на 30–35 %, объекты коммерческой недвижимости упали в цене до 40–45 %. Вновь такого падения ожидать не стоит, потому что по себестоимости и ниже строители продавать не будут. Так что строительного коллапса не ожидаем, в самом худшем варианте — небольшая стагнация», — подвела итог Эльвира Епишина.
