Вслед за «премиумом»
По данным аналитиков ГК «Камская долина», сегодня на рынке индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в Пермском крае представлено 75 заявленных и с разной степенью интенсивности реализуемых коттеджных поселков. Предложение о покупке готовых домов, по самым оптимистичным оценкам, присутствует лишь в трети из них. Среди проектов, выходивших на рынок в течение 2010–2011 годов, 70 % подразумевают исключительно распродажу земельных участков под строительство коттеджей. Причиной тому, по словам руководителя аналитического отдела ОАО «Камская долина» Эльвиры Епишиной, служит выжидательная позиция девелоперов, опасающихся, что рынок и клиентская платежеспособность не наберет в обозримой перспективе докризисных оборотов.
Бедный «эконом». Впрочем, проблемы посткризисного синдрома и отсутствия концептуально проработанных проектов, которые бы находились в стадии реализации, на рынке ИЖС идут рука об руку. В тучные докризисные нулевые девелоперы бросили все силы и ресурсы именно в этот сегмент, позабыв, что реализация проектов коттеджных поселков куда более зависит от грамотно продуманной концепции, нежели, скажем, строительство многоквартирных домов, возводящихся под копирку. Как полагают эксперты, сегодняшнее состояние рынка – это наследие докризисного концептуального дефицита, как результат, и сегодня доля концептуально проработанных проектов поселков, которые находятся на финальной стадии реализации, предлагающих не просто участок без коммуникаций, а «образ жизни», крайне мала. «По сути дела, рынка ИЖС не существует как такового. Есть набор вариантов, часть из которых «пережила» кризис, но чего-то кардинально нового предложить почти никто не может – и клиент, проявляющий заинтересованность в комфортном загородном жилье, чересчур ограничен в своем выборе», – рассказал заместитель директора ОАО «Пермглавснаб» Владимир Занин «bc».
Не исключено, что ситуация таковой будет оставаться еще сравнительно длительное время, ведь кризис ударил в первую очередь именно по среднему классу, не способному претендовать на дорогостоящую загородную недвижимость ценового премиум-сегмента. Как отмечает Эльвира Епишина, в массе своей покупатели, «воспитанные» кризисом, настроены приобретать дома по цене от силы 17–25 тыс. рублей за кв. метр. «Кризис не только ощутимо ударил по эконом-классу коттеджных поселков, но и повлиял на мировоззрение клиентов: теперь они нацелены на максимальную выгоду и минимальные затраты. Загородное жилье не является первой необходимостью, поэтому покупатели долго раздумывают, скрупулезно примериваются», – отмечает Епишина.
Надежда Шеломенцева, исполнительный директор департамента загородной недвижимости ГК «Перспектива», соглашается с мнением коллеги, что в наиболее сложной ситуации в посткризисный период оказались именно эконом- (12–27 тыс. руб./кв.м) и бизнес- (28–50 тыс. руб./кв.м) сегменты рынка организованных коттеджных поселков. «Сегмент «элит» (коттеджи в организованных поселках ценой свыше 50 тыс. руб. /кв. метр) остался при своей доле, кризис почти не повлиял на платежеспособность категории покупателей, нацеленных именно на эту категорию недвижимости», – констатировала г-жа Шеломенцева.
Борьба за статус. Эту тенденцию подтверждают в компании PAN City Group, ведущей интенсивные продажи коттеджей с прилегающими участками в рамках проекта «Деревня Демидково». Здесь, по информации PAN City Group, за последние 4 месяца реализовано 5 коттеджей, притом что цена домовладения находится в пределах 30–40 млн рублей. Владимир Федорченко, генеральный директор ООО «ПАН», называет восстановление сегмента премиум-коттеджей закономерным процессом: «Как и в случае с рынком многоквартирных домов, ИЖС «оживает» по схожему сценарию: после спада следует период, когда сделки совершаются по ценам, отличающимся от изначальных предложений, затем наступает время активного спроса, который провоцирует дальнейшее развитие рынка».
Период всплеска интереса к первичному коттеджному строительству, как отмечает г-н Федорченко, пришелся на весну текущего года. В то время как клиенты, ориентирующиеся на жилье эконом-класса, решают «квартирный вопрос», представители бизнес- и премиум-сегмента постепенно обращают свои взоры в сторону загородных домов. «По роду своей деятельности бизнесмены чаще всего владеют всей полнотой аналитической информации и поэтому склонны мыслить стратегически. Они, в частности, понимают, что цены, установившиеся на рынке ИЖС в период кризиса, вскоре могут начать расти, поэтому предпочитают не откладывать дело покупки в долгий ящик», – резюмировал Владимир Федорченко.
Впрочем, удержаться в премиум-сегменте за время кризиса удалось далеко не всем участникам рынка. Так, например, «Лесная сказка» (инициатором проекта выступали структуры, близкие к брату известного пермского девелопера Сергея Прохорова Дмитрию Прохорову), загородный поселок, позиционировавшийся в премиум-классе, что подтверждалось и выставлявшимися девелопером ценами, так и остается в полузамороженном состоянии. Отдельные построенные здесь коттеджи без «довеска» в виде проведенных к домам и земельным участкам всех необходимых коммуникаций, по сути, сменили свою весовую категорию и продаются по средней, отнюдь не «элитной» цене в 26 тыс. руб./кв. м.
Признаки стабильности. Тем не менее эксперты полагают, что единичные случаи успешных продаж в премиум-сегменте не делают погоды на всем рынке организованных коттеджных поселков, лицо которого все-таки определяют самые массовые проекты бизнес- и эконом-класса. В этих сегментах особого оживления пока действительно не наблюдается. Так, по словам Владимира Занина, его компания на сегодня пока не планирует возводить коттеджные поселки, поскольку спрос на них все еще не очевиден. Г-н Занин также отметил, что, например, в поселке Бережное, представленном «Пермглавснабом» еще в 2008 году, до сих пор не продан самый дорогой и самый большой по площади коттедж. Говорить о существенном росте спроса не приходится. Как следствие, за 2010–2011 годы цены предложения в подавляющем большинстве поселков не изменились: «На рынке организованного строительства (как и на рынке хаотичной застройки) наблюдается период стабилизации. По отдельным поселкам можно отметить изменения цен предложения как в сторону повышения, так и в сторону снижения на 3–5 тыс. руб./кв. м», – говорится в одном из отчетов аналитиков «Камской долины». И все же это не говорит о том, что рынок не развивается вовсе. Полным ходом сегодня реализует свои достаточно крупные проекты коттеджного строительства ПЗСП (поселок «Вернисаж») и Камская долина (очередной этап строительства загородного поселка «Южная усадьба»). Однако наиболее оптимистичным сигналом для рынка выглядит недавнее решение федерального игрока «Родекс-Груп» (представленного на пермском рынке дочкой «Родекс-Юкон») разморозить проект коттеджного поселка «Строгановский посад» на 50 домов. Помочь в этом «Родексу» должен выданный Пермским филиалом Россельхозбанка кредит, первый транш которого составил 80 млн рублей. По словам генерального директора ЗАО «РОДЭКС-ЮКОН» Игоря Мишина, «уже в этом году жители первой очереди коттеджного поселка «Строгановский посад» смогут отметить новоселье в своих коттеджах. В настоящий момент бизнес-климат Пермского края способствует расширению поля деятельности инвесторов. Регион входит в рейтинг ТОП-15 среди всех регионов РФ по инвестиционной перспективности».
