Смешные объемы

Ряд аналитиков рынка недвижимости и участников строительной отрасли Перми полагают, что во втором квартале начнется планомерный рост цен на новостройки. Другие, напротив, уверены, год закончится примерно с той же стоимостью квадратного метра, что и начался. По словам директора компании Research&Decisions Регины Давлетшиной, с начала года цены на новостройки за пять месяцев упали на 1–1,5 %. Хотя общая тенденция снижения стоимости продолжается, темпы падения замедлились. Кроме того, по отдельным объектам (Островского, 29, И.Франко, 42, Курчатова, 1в, Садовое кольцо, 16, 18, 20, Весенняя, 4) даже наблюдался незначительный рост. На вторичном рынке также отмечается увеличение стоимости квадратного метра. Все это, по словам аналитика, позволяет надеяться, что восстановление рынка недвижимости случится уже скоро.
Это мнение подкрепляется заявлениями девелоперов. Крупные застройщики, которые еще не подняли цены, грозятся это вот-вот сделать.
Николай Демкин, генеральный директор ОАО «Пермский завод силикатных панелей»:
– Мы «нащупали» цену, по которой люди готовы приобретать квартиры, на уровне 30–36 тыс. рублей за кв. метр. Стараемся этой цены придерживаться. Но, с другой стороны, нас несколько «поддавливают» наши поставщики, повышая цены на услуги и товары, необходимые нам для строительства – такие как цемент, арматура и т. д. Это заставляет задумываться о некотором повышении цен.
Аналитики, настроенные менее оптимистично, полагают, что речи о росте строительной отрасли в ближайшей перспективе не идет. «Ситуация с ценами напоминает ходьбу на месте, – считает Ольга Васильева, директор департамента оценки аудиторской компании «Инвест-Аудит». – Среднерыночная стоимость квартир в Перми с начала года не может выйти из коридора 40–43 тыс. руб./кв. м. И основная задача строительных компаний – не продать жилье как можно дороже, а продать его хотя бы по текущим ценам. В целом ситуацию, сложившуюся на рынке недвижимости, можно назвать депрессивной. Из этой фазы возможен переход либо к депрессивной стабилизации, либо к послекризисному восстановлению». Директор Пермского аналитического центра Сергей Седов для выражения той же самой мысли подобрал другой образ. По его словам, на рынке недвижимости сейчас наблюдается полный штиль.
Наибольшая активность, по словам специалистов, отмечается в сегменте эконом-класса и элитного жилья. Николай Демкин в качестве примера повышения спроса приводит дом на Костычева, 31, в котором, по его словам, к моменту сдачи не осталось ни одной непроданной квартиры. Что касается жилья, которое в Перми относят к категории элитного, то спрос на него можно объяснить существенным падением цен. Как рассказал директор компании «Перспектива-Жилая недвижимость» Станислав Цвирко, в некоторых из них квартиры подешевели почти в два раза.
Посткризисный синдром. Пока компании лишь прощупывают почву, проверяя, готов ли рынок к росту. На любые изменения в экономике рынок недвижимости реагирует очень быстро, каждый раз застройщики надеются, что уже пришло время сыграть на повышение. По словам коммерческого директора АН «Респект» Алексея Ананьева, в апреле цены на новостройки начали расти, однако покупатели оказались не готовы к подобным изменениям, и в конце мая новостройки вновь подешевели. Эксперт отмечает высокую динамику колебаний не только в общих тенденциях. Застройщики раскачивают лодку: в то время как один еще готов идти на уступки покупателям, другой уже поднимает планку цен. Аналогичную тенденцию отмечает и другой риэлтор – Стани-слав Цвирко.
Такое поведение говорит скорее о растерянности застройщиков. Но в прогнозах экспертов все чаще слышится надежда на улучшение ситуации. Основания для надежд есть.
По словам финансового директора ОАО «Камская долина» Владимира Пучнина, на сегодняшний день рентабельность строительной отрасли составляет 10 %. В кризис этот показатель падал до «минус» 10 %. Но восполнить потери строителям удалось в первую очередь не благодаря росту цен – за счет снижения себестоимости строительства. Так, по словам Владимира Пучнина, если до кризиса стоимость строительно-монтажных работ составляла 27–30 тыс. руб за кв. метр, то сейчас «Камская долина» заключает контракты с подрядчиками по цене 21–22 тыс. рублей.
Инвесторы, все как один прекратившие вкладывать деньги в строительство, вновь начинают поворачиваться лицом к рынку недвижимости. Хотя стоит признать, что до докризисных 30 % инвестиционных денег в строительстве еще далеко, пока, по словам Владимира Пучнина, в общем объеме купленных квартир они составляют доли процента.
Другой фактор, способствующий росту рынка, – оживление ипотеки. Западно-Уральским банком Сбербанка России в июне было направлено более 1 млрд рублей на финансирование 1500 договоров на покупку и строительство жилья. Татьяна Галкина, заместитель председателя правления банка, прогнозирует продолжение роста выдачи жилищных кредитов. Константин Лазуков, начальник отдела ипотечного кредитования банка «ВТБ 24», рассказал, что в первом полугодии выдачи кредитов по сравнению с прошлым периодом возросли в 2,5 раза, кроме того, увеличилась средняя сумма заявки на кредит. Если в конце 2009 года она составляла 800 тыс. рублей, то в первом квартале текущего достигла 1,2 млн рублей.
Однако, по словам генерального директора Пермского агентства по ипотечному жилищному кредитованию Андрея Шинкаренко, на сегодняшний день ипотека все еще не рассчитана на массовый спрос. Сейчас средняя ставка по жилищным кредитам составляет 10,5 %, в то время как ожидания потребителей находятся на уровне 8 %. Но, как пояснил эксперт, для того чтобы ипотечные ставки снизились до такого уровня, ставка рефинансирования должна составлять 4 %. Тем не менее, считают аналитики, тенденции, в частности на рынке ипотечного кредитования, дают надежду на восстановление рынка. «Оно станет реальным после начала роста доходов населения и, как следствие, достижения равновесия между выросшим спросом на недвижимость и предложением, сниженным вследствие сокращения объемов строительства», – уверена Ольга Васильева.
Главная мантра. Строители и аналитики как мантру повторяют слова о грядущем дефиците новостроек, который вызовет всплеск цен. Но оказаться на гребне этой волны пока смогут лишь единицы. В 2009 году в Перми сдали 220–250 тыс. кв. метров жилой недвижимости, в этом объемы могут возрасти до 350 тыс. кв. метров, и строители почти не сомневаются, что построенное будет раскуплено. Тем не менее до докризисных показателей – 500 тыс. кв. метров – еще очень далеко. Напомним, еще в 2007–2008 годах строители Пермского края нацеливались сдать 1 млн кв. метров жилья. Сейчас же реализовать эти планы, по заявлению весьма оптимистично настроенного Владимира Пучнина, можно будет не раньше 2012 года. Объемы нового жилья, которые на сегодняшний день вводятся в Перми, смехотворны. По мнению Сергея Седова, они не оказывают какого-либо влияния на рынок недвижимости. Первая скрипка принадлежит вторичке.
За первые 6 месяцев 2010 года администрация Перми выдала 37 разрешений на строительство многоквартирных домов, что в общем объеме предполагает возведение порядка 376 тыс. кв. метров жилья. Месяц назад Руслан Солин, начальник отдела подготовки разрешительной документации департамента планирования и развития администрации Перми, заявил: чиновники рассчитывают, что в этом году число выданных разрешений останется на уровне прошлого года. Но нынешние показатели все-таки превысили прошлогодние. По статистике департамента в 2009 году было выдано 22 разрешения на строительство (169 тыс. кв.метров), это лишь 22 % от объемов прошлого 2008 года. Тогда девелоперы получили 53 документа, разрешающих строительство 790 тыс. кв. метров жилой недвижимости.
По оценкам «Камской долины», в первом полугодии 2010 года на территории Перми введено в эксплуатацию 12 многоквартирных жилых домов общей площадью квартир более 104 тыс. кв. метров. Почти 40 % от данного объема приходится на объекты строительной группы «Камская долина». Кроме того, сданы в эксплуатацию новостройки таких застройщиков, как ОАО «СтройПанельКомплект», ООО «Сатурн-Р», ООО «Кудесник», ООО «УралСервис-2000», ООО «Трест Первый», и ряда других.
Что касается Пермского края, то во многих муниципальных образованиях (за исключением Пермского, Добрянского, Чайковского муниципальных районов) первичный рынок представлен единичными объектами либо отсутствует, что было характерно еще до спада рынка. С развитием экономического кризиса ситуация еще более усугубилась – сроки реализации многих проектов перенесены на неопределенный срок, а потому возможности прогнозирования объемов ввода по Пермскому краю в целом практически отсутствуют.
Ряд экспертов полагает, что увеличивать объемы строительства девелоперам мешает в первую очередь боязнь остаться без покупателей. «Денег у строителей мало, нет уверенности, что построенное купят, нет понимания горизонтов рынка», – поясняет Сергей Седов.
Аналогичного мнения придерживается Алексей Ананьев: финансовых причин, чтобы не строить, уже нет, полагает эксперт. У крупных застройщиков ситуация стабильна, но они все еще напуганы кризисом и хотят гарантий.