Каждому присвоим класс. Рейтинг бизнес-центров Перми

Каждому присвоим класс. Рейтинг бизнес-центров Перми
Business Class представляет рейтинг бизнес-центров Перми. Наивысшие характеристики имеют объекты классов А и В+. Их в подборке оказалось 13.
Автор:

Исполнительный директор компании «Р-Консалтинг» Ольга Козырева по просьбе Business Class провела исследование бизнес-центров Перми. Отобраны 38 объектов, только шесть из которых можно отнести к классу А (самому высокому) определенной в данном анализе классификации и еще семь – к B+ (второму по иерархии). Эксперт пояснила, что существенного различия между ними нет, но все же вторые уступают по внутренней отделке и ряду отдельных характеристик. Эти два класса в сумме составляют 34% от общего числа бизнес-центров города. Класс В можно определить как средний, таких объектов в Перми 16, или 42% от общей выборки. Девять бизнес-центров относятся к последнему классу С. Практически все из них были построены до 1980-х годов и в них проводилась реконструкция, чем и объясняется их соответствующее техническое состояние.

Каждому присвоим класс. Рейтинг бизнес-центров Перми

В относительном соотношении выяснилось, что более востребованными являются бизнес-центры классов A и B+, так как суммарно там находятся 41% предлагаемых свободных помещений. Это на 18% меньше по сравнению с предложением классов B и C (59%).

«Такое положение характеризуется тем, что они не имеют актуальных свободных арендных помещений, и арендаторы не выезжают из них. Это связано с тем, что офисные помещения в бизнес-центрах класса А и B+ обладают более высоким уровнем технического оснащения, комфорта и престижа. Такие объекты предлагают современные инженерные системы, качественную отделку, развитую инфраструктуру и удобное расположение. Арендаторы ценят высокое качество предоставляемых услуг и предпочитают оставаться в таких помещениях, даже в условиях экономической нестабильности или пандемии. Этот сегмент рынка характеризуется низким уровнем текучести и высоким спросом, что делает его более востребованным среди арендаторов, несмотря на более высокую стоимость аренды», – пояснила Ольга Козырева.

Как определили класс?

Выборка объектов составлена по данным сервиса «2ГИС» по категории «бизнес-центры» и «деловые центры», при этом не учитывались административные здания, так как они преимущественно используются для своих целей и не являются коммерческими объектами. Включены отдельно стоящие бизнес-центры площадью более 3 тыс. кв. метров, при условии, что более 2/3 площадей занимают офисные помещения, этажность зданий – два и более. Исключены апартаменты, несданные объекты, здания административно-бытового комплекса, использующиеся под кабинеты и встроенные помещения в жилых домах. Таким образом выявлено, что в Перми указанным выше критериям соответствуют 38 бизнес-центров.

Рейтинг бизнес-центров был составлен с применением классификации офисной недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) для определения критериев «парковка», «транспортная доступность», «услуги для арендаторов», «высота помещений»; Справочника оценщика недвижимости 2021 года под редакцией Льва Лейфера для оценки типа зоны (местоположения); справочников «СтатРиэлт» – для «техническое состояние», «внешняя и внутренняя отделка».

Рейтинг бизнес-центров был составлен с применением классификации офисной недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) для определения критериев «парковка», «транспортная доступность», «услуги для арендаторов», «высота помещений»; Справочника оценщика недвижимости 2021 года под редакцией Льва Лейфера для оценки типа зоны (местоположения); справочников «СтатРиэлт» – для «техническое состояние», «внешняя и внутренняя отделка».
В классификации бизнес-центров применяется следующая система подсчета: каждый обязательный пункт дает один балл, а факультативный – 0,5 балла. Для присвоения класса необходимо иметь все обязательные пункты + 50% факультативных.
Необходимое количество баллов:






  • класс А – не менее 26,5 балла;
  • класс В+ – от 22 до 26 баллов;
  • класса В – от 16 до 21,5 балла.

На данный момент в России не существует единой системы классификации объектов офисной недвижимости. По этой причине, поясняет эксперт, на рынке можно встретить несколько вариантов, но все они основываются на похожих принципах. В результате проведенного исследования некоторые характеристики бизнес-центров, включенные в анализ, были адаптированы для Перми, а некоторые – исключены. Объекты оценивались и классифицировались по месторасположению, куда вошли зоны: культурный и исторический центр города, центры деловой активности, высотная (многоквартирная) жилая застройка, окраины и промзоны, зоны автомагистралей; по наличию парковок; по внешней и внутренней отделке зданий: люкс, премиум, стандарт или эконом; по транспортной доступности; по наличию услуг для арендаторов; по высоте помещений. Одной из ключевых характеристик является техническое состояние, определяющееся на основе года постройки здания и статуса наличия реконструкции в случае ее необходимости. Каждый критерий подробно описан, и обосновано его применение. Все бизнес-центры в итоге были распределены на четыре класса: А, В+, В и С.

При классификации бизнес-центра не выступал обязательным критерием факт абсолютного соответствия всем параметрам, а достаточно – большинству из них, пренебрегая одним-двумя (данные допущения основаны на классификации РГУД). Несмотря на то, что в редакции 2021 года классификации РГУД был упразднен класс С, его включили по причине того, что большинство бизнес-центров не подходили под критерии других классов. В Перми до сих пор превалируют объекты В и С классов, так как пик строительства в городе был до 2005 года.

Каждому присвоим класс. Рейтинг бизнес-центров Перми

Источник – исследование «Р-Консалтинг».

В примечании эксперт отметила, что класс А является исключительным, в него попадают только при соблюдении жестких критериев. Далее требования становятся все мягче, а границы – не такими четкими.

«Из-за возникающих допущений бизнес-центр, например, может быть с любой отделкой, но относиться к классу B из-за других параметров. Аналогично, по техническому состоянию здания ранее 1980-х годов постройки, без реконструкции вне зависимости от месторасположения – только к классу «С». Таким образом, каждый новый круг вносит «допущения» требований к классу. Вместе с тем учитывается не абсолютное количество критериев для отнесения к тому или иному классу, а подавляющее большинство», – отмечено в исследовании.

13 объектов высшего класса

В совокупности классу А и В+ соответствуют 13 бизнес-центров. Они расположены в историческом центре или центре деловой активности Перми. Техническое состояние зданий оценивается как отличное и хорошее, в бизнес-центрах или в непосредственной близости от них есть пункты общественного питания и другие дополнительные услуги для арендаторов, а также хорошая транспортная доступность.

Объекты класса А были построены после 2005 года, из-за чего их техническое состояние является отличным, они имеют высокую внутреннюю и внешнюю отделку, наземную или подземную организованную охраняемую и гостевую парковку, полное кондиционирование и приточно-вытяжную систему вентиляции. Высота помещений в них составляет от трех метров.

В список вошли:

  • бизнес-центр «Авангард» по ул. 25 Октября, 101. Площадь 12-этажного здания, построенного в 2007 году, составляет 4,4 тыс. кв. метров;
  • бизнес-центр «Славяновский Plaza» находится по ул. Ленина, 92. Здание площадью 7,6 тыс. квадратных метров построено в 2007 году и имеет пять этажей;
  • бизнес-центр «Бонус» расположен в «Новом центре» по ул. Революции, 20. Это самый новый объект из списка, его построили в 2018 году. Площадь – 10,4 тыс. кв. метров. В здании восемь этажей, а высота помещений – 3,8 м;
  • бизнес-центр «Грин Плаза» возле ДК им. Солдатова по ул. Куйбышева, 95б. Это самый большой по высоте и площади объект – более 38 тыс. квадратов и 22 этажа;
  • торгово-офисный центр Lencom по Комсомольскому проспекту, 28а. Здание площадью 4,6 тыс. квадратов 2017 года постройки имеет восемь этажей и два лифта;
  • бизнес-центр Panorama находится по ул. Луначарского, 73 напротив здания Пермского политеха. Общая площадь – 6,4 тыс. кв. метров. В здании 12 этажей, оно построено в 2017 году.

Еще семь объектов имеют класс В+. Они уступают по внутренней отделке и ряду отдельных характеристик:

  • бизнес-центр по ул. Горького, 34. Пятиэтажное здание построено в 2010 году, его площадь – 4,7 тыс. квадратов;
  • бизнес-центр «Парус» расположен напротив ТРК «Семья» по ул. Николая Островского, 59/1. В здании 15 этажей, а общая площадь объекта – 4,4 тыс. кв. метров;
  • деловой центр «Проспект» по Комсомольскому пр-ту, 15в. В шестиэтажном здании нет вентиляции и системы кондиционирования. Площадь – 3,4 тыс. квадратов;
  • офисный центр Sota по ул. Малая Ямская, 10/1. Это самый большой по площади объект в этой категории – 27, 4 тыс. кв. метров. В здании семь этажей;
  • деловой центр «Гранд» по ул. Петропавловской, 41. В трехэтажном здании 1990 года постройки прошла реконструкция, там отсутствует вентиляция, но есть частичное кондиционирование. Площадь – 3,9 тыс. квадратов;
  • торгово-деловой центр «Сибирский» находится рядом с парком им. Горького. Площадь здания составляет 5,1 тыс. кв. метров, в нем восемь этажей;
  • бизнес-центр «Капитель» по ул. Газеты «Звезда», 24а. Площадь восьмиэтажного здания составляет 5,5 тыс. кв. метров. Рядом не предусмотрена парковка для транспорта.
  • Класс В получили бизнес-центры: «Морион»; «Луначарский»; «Садко»; БЦ по ул. Героев Хасана, 55; «Волна»; «Крепар»; БЦ по ул. Мира 45а; «Серго»; БЦ по ул. Тимирязева, 24а; «Мираж»; «Остров»; «Синица»; «Бизнес Резиденция»; «Попов»; «Белчер» и «Марс». Еще девять объектов: бизнес-центр по ул. Героев Хасана 9а; «Плехановский»; «Ника-98»; «Бизнес-галерея»; «Бажов»; «Дзержинский»; «Промстройпроект»; «Островский» и «Луч» имеют класс С.
Название БЦ Адрес Класс здания Тип зоны Год ввода Общая площадь, тысяч кв. метров Высота помещений (м) Количество этажей Парковка Техническое состояние здания Внутренняя отделка Внешняя отделка
Авангард ул. 25 Октября, 101 А Центр деловой активности 2007 4,4 3,1-3,9 12 (1 подземный) Наземная и подземная Отличное А А
Славяновский Plaza ул. Ленина, 92 А Центр города 2006 7,6 4,2 (1-2 этаж), 3,3 (3-7 этаж) 7 (1 подземный) Наземная Отличное А А
Бонус ул. Революции, 20 А Центр деловой активности 2018 10,4 3,8 8 (1 подземный) Наземная Отличное А А
Грин Плаза ул. Куйбышева, 95б А Центр деловой активности 2011 38,2 3,72 22
(2 подземных)
Наземная и подземная Отличное А А
Lencom Комсомольский проспект, 28а А Центр города 2017 4,6 3,5 8 (1 подземный) Наземная Отличное А А
Panorama ул. Луначарского, 73 А Центр города 2017 6,4 3 12
(1 подземный)
Наземная и подземная Отличное А А
Бизнес-центр на Горького, 34 ул. Максима Горького, 34 В+ Центр города 2010 4,7 3 5 Подземная Отличное В А
Парус ул. Николая Островского, 59/1 В+ Центр деловой активности 2007 4,4 3,2 (1 этаж), 2,8 (2-14 этаж) 15
(1 подземный)
Наземная Отличное В А
Проспект Комсомольский проспект, 15в В+ Центр города 2005 3,4 3,7 6 Наземная Отличное В В
Sota ул. Малая Ямская, 10/1 В+ Центр деловой активности 2013 27,4 3 7 Наземная Отличное А А
Гранд ул. Петропавловская, 41 В+ Центр города 1990 3,9 2,7 3 Подземная Хорошее А А
Сибирский ул. Сибирская, 47а В+ Центр деловой активности 2005 5,1 3 8 (1 подземный) Наземная Отличное В В
Капитель ул. Газеты «Звезда», 24а В+ Центр города 2013 5,5 2,9 8 (1 подземный) Нет Отличное А А

Источник – исследование «Р-Консалтинг». Данные приведены частично, всего в исследование вошли более 60 объектов, классифицированных по 15 основным критериям и дополнительным параметрам.

Все новости компаний