07 августа 2018, 14:50   286

Время трансформации


Время трансформации

На рынке коммерческой недвижимости Перми набирает обороты новый тренд: переформатирование помещений и смена назначения под различные виды деятельности. Подробнее об этой и других тенденциях рассказала Светлана Костромина, директор брокерской компании Gold Realty Group.

За последние несколько месяцев в Перми из-за проблем с пожарной безопасностью закрывались известные торгово-офисные центры. Арендаторам пришлось искать новые помещения. Как изменились критерии выбора арендной недвижимости после этих событий?

– После закрытия центров спрос на аренду коммерческой недвижимости вырос, в нашей компании мы наблюдаем прирост на 15%. Сейчас арендаторы чаще интересуются пожарной безопасностью зданий, спрашивают, есть ли эвакуационные выходы, работает ли система пожаротушения. Предприниматели-арендаторы не хотят столкнуться с приостановкой своей деятельности. Ограничение доступа в помещения ограничивает также их деятельность и подразумевает сокращение прибыли. Конечно, некоторые организации могут подождать пару месяцев до открытия доступа, но не дольше.

Какие виды арендаторов готовы подождать до устранения собственником объекта всех предписаний МЧС, а кто сразу переезжает в новое помещение?

Самые мобильные – арендаторы офисов. Им проще переехать на новое место, они мобильнее – с учетом, что в пермских бизнес-центрах всегда есть свободные площади под офисы от 30 до 100 кв. м. Обычно офисы предлагаются уже со стандартным ремонтом, в редких случаях требуют обновления.

Намного труднее решиться на переезд арендаторам-собственникам торгового или, например, ресторанного, медицинского дела. Как правило, они готовят помещения со своим дизайн-проектом, закупают оборудование, размеры которого рассчитаны под габариты помещения, тратят крупные суммы на рекламу для привлечения клиентов. В случае переезда они будут вынуждены заново строить и вновь инвестировать на старт. К тому же на время ремонта их ожидает простой.

Советую всем собственникам обратить внимание на правила пожарной безопасности и обеспечить их выполнение на своем объекте. В нынешних условиях это конкурентное преимущество коммерческих помещений.

Готовы ли собственники на регулярную трансформацию своей недвижимости?

– Пока не все это понимают, но в Перми набирает обороты тренд на «переделку» помещений под запрос определенного арендатора. Если арендатор получит помещение, обустроенное в соответствии с его требованиями, он быстрее разместит свое дело и начнет получать прибыль, соответственно, платить аренду.

Трансформировать можно не только интерьер, но и назначение, планировку объекта. Например, сделать ресторан из бывшего склада или офис из магазина и другое. Конечно, сначала необходим совет эксперта в этой области, который подскажет, какой вид помещения будет более востребованным с учетом локации, площади и технических особенностей объекта; поможет найти арендатора, предложит варианты переустройства.

Если объект не приносит дохода, его нужно переделывать или продавать. Второй вариант сложнее, спрос на покупку менее активный.

Кто должен платить за трансформацию коммерческих объектов: арендатор или собственник?

– Многие собственники считают, что платить придется им, но случаи разные бывают, надо все считать. Арендаторы чаще готовы инвестировать средства в изменение помещений, если они получают отсрочку арендной платы, так называемые «арендные каникулы», или им снижают стоимость аренды на согласованный период. Главное – диалог, если между собственником и арендатором он состоится, то они совместными усилиями сделают любое помещение современным и придадут ему новый вид. Это могут быть: изменение назначения объекта, расширение, деление, перепланировка, организация входных групп, ремонт фасада и прочее.

Есть ли в Перми удачные примеры изменения назначения объектов?

– Сейчас, например, мы сотрудничаем с одним из торговых центров города, задача – повысить финансовый результат и ликвидность помещений от сдачи в аренду (площадь 5000 кв. м), все проанализировали и рассчитали. Вывод: магазин станет бизнес-центром. Из удачно реализованных примеров проектов – трансформации объектов в Перми «под другим углом зрения» могу отметить место компании Digital Port (где расположен ресторан Gastroport) или пространство «Старокирпичного переулка».

Вы сказали, что для переустройства объектов нужен совет эксперта, а есть ли какие-то универсальные решения или требования к помещениям, которые должен знать собственник арендного помещения?

– Глобального переустройства без опоры на конкретный запрос арендаторов сделать не получится, но есть работы, которые можно провести в любом случае. Например, по новым требованиям пожарной безопасности, для ведения лицензируемой деятельности в помещении сейчас обязателен запасной выход. Кроме того, магазинам, которые находятся на первых этажах жилых домов, запрещено разгружать продукцию через двор.

Относительно универсальных решений на самом деле можно ответить и «есть», и «нет», надо оценивать каждый отдельный случай. Вроде нет ничего проще, чем придать объекту современный вид, перепланировать пространство и привести его в соответствие с требованиями закона, но это, возможно, будет абсолютно лишним.

Расскажите о сегодняшнем состоянии рынка коммерческой недвижимости Перми?

– Очень большой объем рынка занимают устаревшие объекты. Их можно изменить, но не все идеи получится реализовать.

По типу назначения в Перми более широко представлена офисная недвижимость. В сегменте предложений для аренды она занимает 40%, а для покупки – 35%, но именно офисы в 2018 году незначительно упали в цене, остальные типы коммерческой недвижимости показали динамику роста цен в пределах 1%.

Самый низкий уровень спроса и предложений у производственно-складских объектов.

В Перми до сих пор дефицит объектов с большими площадями. Например, существует спрос на торговые площади от 2,5-3,5 тыс. квадратных метров, расположенные на «первой линии» в заметной локации (не обязательно центр). Таких предложений в городе практически нет, не соответствует либо размещение, либо стоимость аренды.

Спрос также имеется и на крупные офисы. Но все варианты площадью 1-3 тыс. «квадратов» заняты. В особых случаях мы обсуждаем условия по освобождению центров для якорного арендатора.

Время трансформации

Поделиться:
Все новости компаний