Недвижимость
 06 марта 2018, 19:24   3487

Если целиком, то с дисконтом. Эксперт оценил стоимость имущества «Виват-Трейда»

Если целиком, то с дисконтом. Эксперт оценил стоимость имущества «Виват-Трейда»
Кредиторы и конкурсный управляющий должника еще не разрешили разногласия по порядку реализации активов, но уже задаются новыми спорными вопросами
Автор: Кристина Суворова

Арбитражный суд Пермского края продолжил рассматривать заявление о разрешении разногласий по реализации имущества ООО «Виват-Трейд», находящегося в залоге Сбербанка. Накануне заседания было получено заключение эксперта, который оценил стоимость активов в 1,382 млрд рублей (с НДС). Он также рассмотрел возможные подходы к выставлению имущества на торги – единым лотом или по отдельности. Общая рыночная стоимость от этого не изменится, указал эксперт, но за «оптовую» покупку рекомендовал дать скидку 15%. Кроме того, специалист предложил свой вариант реализации имущества, который он считает оптимальным. Он заключается в том, чтобы объединить в один лот недвижимость по шоссе Космонавтов, 65 (гипермаркет «Виват»), распределительный центр в Кондратово, ТРК «Горный Хрусталь» и ТЦ «Кольцо», а все остальное продавать по отдельности.

Конкурсный управляющий ООО «Виват-Трейд» Алексей Князев ходатайствовал о вызове эксперта в судебное заседание для дачи пояснений. Они необходимы, в том числе, для разрешения новых вопросов, появившихся у участников дела. Теперь может возникнуть спор о том, как продавать залоговое имущество – например, оборудование – находящееся в здании, которое тоже под обременением, но у другого кредитора. Один из залогодержателей такого «внутреннего» имущества – предприниматель Игорь Ферягин, направил в адрес конкурсного управляющего и Сбербанка предложение о совместной реализации имущества. Алексей Князев пояснил, что речь идет, в частности, о дополнительных улучшениях, которые не являются обязательными для зданий. «Например, холодильная камера – комната со специальными стенами, компрессором. Смонтировать ее в другом помещении тяжело, так как камеры делаются под заказ. Необходимо понять, возможно ли подобное имущество реализовывать самостоятельно, и учитывалось ли его наличие при формировании общей цены объекта», – обрисовал он суть вопросов к эксперту.

Не пропустите:Конкурсный управляющий ООО «Виват-Трейд» полагает, что причиной банкротства компании стало снижение покупательской способности населения и конкуренция с федеральными сетями.Желтое и жирное. Кредиторы продолжают решать судьбу «Виват-Трейд». Единой позиции нет15 ноября 2017, 15:07

Представитель одного из кредиторов – компании «Рифей», добавил, что в ходатайстве управляющего указано не только оборудование, но и конструктивные элементы – ворота, лифты. «Как это можно было вообще в залог брать? Так можно дойти до того, что на стену оформить обременение», – удивился он.

Судья Владимир Калугин акцентировал внимание на том, что вопрос, связанный с совместной продажей активов, поднимается, когда не разрешены более общие разногласия. «Вы добавляете в спор о порядке реализации имущества дополнительную проблему, которой ранее не было», – отметил он.

– В части ранее возникших противоречий между залоговыми кредиторами мы доверились эксперту. И у нас появилось время трезво оценить ситуацию и посмотреть, какие еще сложности могут возникнуть», – ответил Алексей Князев.

– Дополнительные сложности неплохо было бы решать, когда устранены первоначальные. Вы готовы прийти к какому-то соглашению относительно порядка реализации объектов, чтобы перейти к вопросу об их внутреннем наполнении? – спросил судья.

Конкурсный управляющий рассказал, что с момента последнего заседания проведено несколько встреч со Сбербанком и стороны близки к общему пониманию предмета обсуждения.

Другие участники заседания поддержали ходатайство Алексея Князева о вызове эксперта. «Именно моменты, касающиеся совместной продажи недвижимого имущества, на сегодняшний день стали краеугольным камнем для определения концепции реализации залога банка, – заявила представитель Сбербанка. По вопросу формирования лотов мы склоняемся к варианту поадресной реализации, хотя ранее предполагалось объединить торговую сеть в единый лот», – добавила она.

Суд поинтересовался, согласен ли банк со стоимостью имущества, указанной экспертом.

– Мы считаем, что при определении цены нужно исходить из интересов кредиторов, а они состоят в максимальном удовлетворении требований. В экспертном заключении стоимость имущества, на наш взгляд, занижена, – ответила представитель банка.

– То есть, не урегулировав предыдущие разногласия, мы добавляем в спор новые? – вновь обратил внимание суд. «О порядке продажи имущества заинтересованным лицам было бы лучше договориться во внесудебном порядке. В том числе о цене, формировании лотов, и по возникшим вопросам о совместной реализации имущества. Если консенсуса не будет, то получится так: каждый, у кого в залоге какое-то имущество, утверждает по нему порядок реализации. И это не лучший вариант», – отметил Владимир Калугин.

Кредиторы высказались по вопросу формирования лотов. Представитель «СКВ–Строй» заявил, что согласен «с нынешней позицией Сбербанка». Представитель учредителя ООО «Виват-Трейд» Вадима Юсупова сообщила, что позиция стороны относительно компоновки лотов не изменилась: она также выступает за поадресную продажу. «По лотам позиция кредиторов совпадает. По поводу предложения конкурсного управляющего продавать имущество единым лотом эксперт высказался, и цена с учетом скидки указана ниже, чем при других вариантах», – подытожила представитель Сбербанка.

Алексей Князев напомнил, что предлагал два пути – реализацию единым лотом, либо поадресно.

Алексей Князев, конкурсный управляющий ООО «Виват-Трейд»:
– При любой компоновке имущества его общая ценность одинакова. При продаже единым лотом речь идет о скидке, которую нужно дать для того, чтобы заинтересовать покупателя в приобретении имущественного пула. Реализация по объектам принесет краткосрочный успех. Самые привлекательные из них могут уйти даже с первых торгов. Но менее интересные, как показывает практика, продаются долго, какой-то консенсус возникает после третьей, четвертой попытки проведения аукциона. На пермском рынке недвижимости сейчас представлены большие торговые центры. По-моему, только Сбербанк продает порядка 30 таких активов в Перми и крае. Собственный объект на ул. Монастырской – площадью 10 тыс. кв. метров, с видом на Каму, выставлен на продажу уже в течение полугода. Не могут найти покупателя. Мы можем продать имущество «Виват-Трейда» на 150 – 200 млн рублей, а остальное ляжет бременем. У не вызывает отторжения предложение банка, должника и «СКВ-Строй» о поадресной продаже, но вопрос целесообразности остается. На кого будут возложены затраты – содержание объектов, налоги на землю и имущество? Только последняя статья расходов это 16 млн рублей за квартал.

– То есть второй вариант у вас не вызывает отторжения? – уточнил судья.

– Не вызывает, но я бы хотел детально рассмотреть новое предложение, поступившее эксперта. Услышать, чем обусловлена описанная в заключении компоновка. И я по-прежнему рассматриваю разные варианты реализации имущества, в том числе, единым лотом с короткой экспозицией, – ответил конкурсный управляющий. По его словам, продажа отдельных объектов будет успешной только на начальном этапе. Наиболее привлекательные активы «разберут» быстро, а остальные надолго останутся невостребованными. И все это время их нужно будет содержать и нести другие расходы.

Представитель Вадима Юсупова констатировала, что названная экспертом стоимость имущества еще ниже той, которая была определена Сбербанком. Нужно изучать, почему эксперт пришел к такому выводу, – подчеркнула она.

Оценочная стоимость, указанная в заключении – 1,382 млрд рублей (с НДС), ближе всего к той цене, которую ранее озвучивала компания «СКВ-Строй», выступившая заказчиком экспертизы. По расчетам Сбербанка начальная цена реализации имущества – 1,8 млрд рублей. ООО «СКВ-Строй» посчитал, что она завышена и в действительности составляет порядка 1,3 млрд рублей.

Юрист компаний, близких к «Виват-Трейду», напротив заявлял, что банк занизил реальную стоимость продажи активов. Представитель ООО «САХАРА», ООО «Торговый дом «Выбор» и ООО «Алкогольная компания «Лидер» пояснял, что стоимость имущества, указанная в оценочном отчете, по его мнению, искусственно приближена к «нужным» банку значениям – 1,824 млрд рублей, тогда как балансовая цена составляет 3,346 млрд рублей. Реализация имущества по стоимости близкой к этой позволит в полном объеме рассчитаться со всеми кредиторами. А продажа по цене, предложенной банком, заведомо лишает иных кредиторов возможности удовлетворить свои требования, – настаивал представитель трех организаций.

По мнению «СКВ-Строй», в ходе проведения экспертизы поставленные перед специалистом вопросы нами разрешены в пользу заявителя. «Учтены важные моменты, на которые мы обращали внимание. Первое замечание касалось того, что банк устанавливал цену продажи с НДС, а в заключении налог выделен из стоимости. Второе – эксперт указал, что объекты, имеющие единое назначение должны продаваться вместе», – высказался представитель компании.

Суд удовлетворил ходатайство конкурсного управляющего должника о вызове эксперта для дачи пояснений по заключению. Кроме того, к разбирательству привлечен предприниматель Игорь Ферягин.

Поделиться:
Главные новости
Все новости компаний