Недвижимость
 12 октября 2017, 07:00   2051

Все выключено

Пермский рынок недвижимости повышенного класса комфорта далек от столичных показателей. Business Class узнал у экспертов, почему пермяки, желающие найти дорогую квартиру, остаются недовольны

С начала года интерес к квартирам класса «комфорт» и «бизнес» в Перми стабильно падает, к такому выводу пришли аналитики портала N1.RU. Они сравнили количество просмотров квартир стоимостью от 54 тыс. рублей до 60,6 тыс. рублей за квадратный метр и стоимостью выше 60,6 тыс. рублей за январь этого года и за сентябрь. В выборке объектов сравнения участвовали квартиры вторичного рынка, потому что именно они, по мнению специалистов, более востребованы. Выяснилось, что к квартирам обеих ценовых категорий и любого количества комнат снижение интереса пользователей сайта наблюдалось в диапазоне от 7,2% до 38,8% просмотров за 9 месяцев.

Анатолий Абатуров, директор агентства недвижимости «Эстэко», рассказал, что в компани часто обращаются люди, готовые купить или арендовать квартиру класса «комфорт» или «бизнес». Но поиск объекта, который удовлетворял бы все требования таких клиентов, почти всегда заходит в тупик.

В жилье повышенного класса комфорта специалист предлагает ориентироваться на столицу страны, именно там застройщики уже поняли, чего хотят клиенты. Первое, что бросается в глаза при сравнении городов, – внешнее обустройство зданий. В Москве и в Санкт-Петербурге вокруг домов «бизнес» и «комфорт» класса часто разбивают газоны, аллеи и даже парки, территория огорожена и охраняется профессионалами по всему периметру. Примечательно, что охранники, как правило, одеты в костюмы, а сам дом обладает красивой архитектурой. В Перми даже в дорогом сегменте, по словам Анатолия Абатурова, преобладает типовая застройка из кирпича, о ландшафте речи почти не идет, а безопасность обеспечивается шлагбаумом и пунктом охраны, в котором сидит сотрудник-пенсионер.

«Люди, готовые приобрести бизнес-жилье в Перми, как правило, имеют недвижимость за границей. Они много путешествуют и предъявляют к пермским квартирам такие же требования, как к европейским. Клиенты хотят купить квартиру, зайти в нее и жить», – рассказал Анатолий Абатуров. По его словам, Пермь еще очень далека от подобного формата жилья. А разница между понятиями «квартира с ремонтом» и «квартира с ремонтом для покупателя» очень ощутимая. «В Москве эту разницу уже поняли», – отметил г-н Абатуров (подробнее см. цитату).

Валентина Верина, начальник отдела недвижимости АО «ПЗСП», согласилась с тем, что для современного клиента большое значение имеет наличие отделки в квартире и пермские застройщики обращают на это внимание. «Покупателям важно купить квартиру и въехать в нее, не производя дополнительных работ по косметическому ремонту», – прокомментировала г-жа Верина.

Застройщики признают, что в последнее время клиенты стали более грамотными в сфере недвижимости и как следствие – требовательными к новому жилью. По данным исследования, проведенного компанией «Талан», наибольшее внимание при выборе квартиры комфорт-класса клиенты обращали на такие параметры, как количество машиномест, огороженный двор, конструктив и материалы наружных стен здания. Наименее значимым фактором оказалось наличие остекления летних помещений. Из 25 параметров в последнюю по значимости десятку попали такие критерии, как видеонаблюдение, пункт охраны и колясочная, но, тем не менее, опрошенные не оценили эти параметры как «неважные». В числе пожеланий пермяков оказалась также изысканная архитектура. «При прочих равных покупатель скорее отдаст предпочтение зданию, построенному по авторскому проекту, чем представителю массовых серий конца прошлого века», – отмечает Наталья Андаева, руководитель департамента продаж компании «Талан» в Перми.

Безопасность, по мнению эксперта, постепенно становится все более значимым фактором для покупателей. Клиентам очень важно, чтобы доступа во двор и в дом посторонние не имели, а машины не парковались на газонах. В этом отношении пермский рынок уже движется вперед. «Радует, что в нашем городе появились проекты, где предусмотрены дворы без машин, устанавливается видеонаблюдение в самых значимых точках, есть пункты охраны и консьержи», – прокомментировали специалисты «Талана».

Часть застройщиков при анализе предпочтений потенциальных покупателей обращаются за помощью к риэлторам. В то же время, по словам последних, есть и компании, которые пренебрегают такой помощью. «Риэлторы, как правило, работают со всеми новостройками города и имеют более широкие знания о рынке. Девелоперу сложнее следить за всем рынком, в основном он отслеживает локации, где присутствуют его проекты», – прокомментировала Наталья Андаева. Она рассказала, что мнение риэлторов может сыграть решающую роль при выборе земельного участка и класса комфорта жилья, который интересует жителей этой территории. Привлечение риэлторов на этапе составления технического задания на проектирование помогает составить более четкую картину в отношении оптимальной квартирографии и потребительских предпочтений. Когда объект поступает в продажу, риэлторы принимают участие в тестировании рекламных кампаний, инструментов продаж, ценообразовании.

Анатолий Абатуров уверен, что в Перми нет элитного жилья, но домов бизнес-класса десятки, при этом продавцы часто считают свое предложение уникальным, думая, что их дом единственный в Перми. «Основная проблема пермской недвижимости – в отсутствии четкого рынка», – констатировал специалист.

В компании «Талан» подтвердили, что пермский рынок действительно лишен четких критериев качества и комфорта. «В борьбе за клиента девелоперы соревнуются между собой в совершенствовании своих объектов: появляются оригинальные архитектурные и дизайнерские решения, внедряются современные инженерные системы, создаются необычные формы благоустройства. Сориентироваться в этом многообразии сложно не только обывателю, находящемуся в поиске жилья, подчас это становится непростой задачей и для профессионалов», – прокомментировала Наталья Андаева.

Представители застройщиков уверены, что пермскому рынку недвижимости повышенного класса комфорта пока рано ориентироваться на московский. «Конечно, нас впечатляют новые европейские, японские технологии и материалы, которые применяются на московских объектах (например, облицовочные плиты, имитирующие любые натуральные материалы, кирпич ручной работы в жилом комплексе «АРТ», внешние жалюзи в «Грюнвальде»). Есть понимание, что Москва ушла в этом вопросе далеко вперед. Все это у нас пока воспринимается как роскошь, а не как новый уровень комфорта. Пока в регионах не сформировался платежеспособный спрос, чтобы реализовывать такие проекты», – прокомментировала Наталья Андаева.

Анатолий Абатуров, директор агентства недвижимости «Эстэко»:
В Москве продавец квартиры перед сделкой делает новый ремонт дорогими материалами, которые соответствуют классу дома. В Перми же за ремонт выдают тот, который был сделан несколько лет назад, а цену при этом устанавливают очень высокую, не делая скидку на то, что покупателю придется потратиться «сверху» на новый ремонт. В новостройках ситуация похожа, предложения с отделкой есть, но она типовая и выполнена дешевыми материалами.

Дорого, не богато

Специалисты единодушно считают, что цены на бизнес-жилье в Перми завышены. «Собственники устанавливают стоимость, ориентируясь на уровень цен в новостройках. Многие из них покупали свои квартиры 10-15 лет назад, когда были совершенно другие рыночные условия. Сейчас они завышают стоимость, но никак не работают над качеством своего предложения», – рассказал Анатолий Абатуров, директор агентства недвижимости «Эстэко». По его словам, средняя стоимость квартир класса «комфорт» в Перми – 60 тысяч рублей за квадратный метр, а класса «бизнес» – 80 тысяч рублей. «Самый максимальный ценник, который может быть приемлем для единичных покупателей в Перми – 100 тысяч рублей за квадратный метр – при условии, что есть вся мебель и ремонт высокого качества, сделанный не более года назад. По цене выше этой никто не станет покупать. Но собственники устанавливают стоимость за объект по простому принципу: «я так хочу», не учитывая реальных условий проживания в квартире», – отметил г-н Абатуров.

По его словам, ситуацию усугубляют и сами риэлторы, многие из которых недостаточно компетентны и бросают этим тень на все профессиональное сообщество. «Недавно мы ездили смотреть квартиру от собственника, сказали ей реальную цену объекта, за которую можно продать, и обозначили уровень себестоимости. В ответ получили непонимание: мол, до вас приезжали многие другие агентства и говорили, что можно продать по более высокой цене. Естественно, в таких условиях продавцы отдают заботы по продаже агентству, пишут в объявлениях высокую цену, ориентируясь на эти объявления, другие собственники пишут такую же цену, а в итоге риэлторы продают объект по очень сниженной цене, далекой от той, которую обещали изначально», – объяснил Анатолий Абатуров.

*по 5-бальной шкале от -2 («Совершенно не важно») до +2 («Однозначно важно»). Источник данных: «Талан».



Поделиться:
Главные новости