Недвижимость
 17 ноября 2015, 12:00   1477

Отчаяния метры. Аренда офисов в Перми с начала года подешевела почти на 20%

Отчаяния метры. Аренда офисов в Перми с начала года подешевела почти на 20%
В то, что падение остановится никто не верит, надеясь, что удастся хотя бы избежать обвала 2008-2009 годов
Автор: Кирилл Перов

По данным Аналитического центра «Медиана», с начала года аренда офисных помещений в Перми подешевела на 19%, средний показатель по городу за девять месяцев упал до 545 рублей за 1 кв. м. В сентябре на рынке экспонировались 229 помещений. Большая часть из них расположена в Свердловском и Ленинском районах – 34,9% и 31% соответственно.

Евгений Железнов, директор департамента оценки ООО «Инвест-аудит», полагает, что уменьшение цен на аренду связано со снижением платежеспособности у бизнеса, которое вызвано сегодняшним кризисом. «Многие арендаторы столкнулись с существенным падением выручки, что привело к убыткам и невозможности вовремя оплачивать счета по аренде. В некоторых случаях собственники идут на соглашение о снижении ставки, чтобы не потерять арендатора. Если владелец сталкивается с низкой загрузкой своих объектов, он вынужден идти на уменьшение аренды, чтобы не допустить убытков, связанных с простоем помещений», – поясняет Евгений Железнов.

Ранее в разговоре с корреспондентом «bc» Регина Давлетшина, генеральный директор консалтинговой компании S.Research&Decisions, отмечала, что цены на офисные помещения быстрее реагируют на изменения рынка. «Торговая недвижимость приносит более высокий доход, чем офисная. Последняя – не в такой мере инвестиционная и быстрее реагирует на любые изменения рынка. В этом сегменте нет перегревов. Поэтому цены на офисную недвижимость снижаются быстрее, но не так сильно, как на другие сегменты. В периоды роста она также не подвержена скачкам», – считает Регина Давлетшина.

Теряют арендаторов

Наибольшее число офисных помещений – 33,6% от общего объема предложения на рынке аренды – имеет стоимость в диапазоне от 350 до 500 рублей за 1 кв. м в месяц, сообщают в Аналитическом центре «Медиана». Максимальные средние ставки традиционно зафиксированы в Ленинском районе – 630 рублей за 1 кв. м, минимальные – в Кировском (462 рубля за 1 кв. м).

Максимальная арендная ставка составила 1306 рублей за кв. м на офисное помещение, расположенное в Индустриальном районе по адресу ул. Советской Армии, 27. Минимальная – на помещение в Дзержинском районе по адресу ул. Трамвайная, 20 (230 рублей за 1 кв. м).

В сегодняшних экономических условиях бизнес (от малого до крупного) стремится оптимизировать свои расходы и снизить издержки, в том числе и по аренде помещений. Одни переезжают в офис ниже классом, другие – уменьшают объем арендуемых площадей, третьи – договариваются о снижении ставок. Эксперты отмечают: сегодня рынок поворачивается в сторону арендатора, а задача собственника – сохранить бизнес на своих площадях (в идеале – без снижения ставок).

По оценкам Евгения Железнова, многие из представленных на пермском рынке объектов – это не самые ликвидные помещения, которые длительное время ищут арендаторов. «Более того, даже собственники ликвидных объектов сталкиваются со снижением заполненности своих офисов: арендатор может выехать, и помещение остается без использования на неопределенный срок. В этих условиях многие собственники идут либо на снижение арендных ставок, либо на более гибкое сотрудничество с отдельными арендаторами. В ближайшее время, рынок вряд ли предоставит возможности для возвращения ставок на прежний уровень, и они могут остаться сниженными на неопределенный период. Поэтому уменьшение стоимости аренды в основном наблюдается на объектах, которые и до кризиса не имели достаточной загруженности», – рассуждает Евгений Железнов.

По оценкам экспертов, тенденция сохранится, однако снижение не окажется таким серьезным, как в кризис 2008-2009 годов. Тогда собственники и выживший бизнес договаривались о снижении ставок или переводе их в рубли, если ранее контракт был валютным. Для владельца выгоднее предложить дисконт или лучшие условия арендатору, чем искать нового без гарантий сохранения уровня дохода и прогнозируемого срока экспозиции объекта. В прошлый кризис наблюдались прецеденты, когда офисы сдавались в аренду по цене коммунальных и эксплуатационных платежей, поскольку на более высокую ставку арендаторов невозможно найти. Тем не менее и тогда, и особенно сейчас собственнику привыкнуть к изменившимся правилам игры и решиться на дисконт очень сложно.

Дипломатия с последствиями

Владимир Федорченко, генеральный директор ООО «БриГ-Девелопмент» (входит в Custom Capital), рассказывает, что сегодня ситуация на рынке аренды коммерческой недвижимости куда спокойнее, чем 6-7 лет назад. «Если в 2008 году наблюдался шторм – арендаторы офисных помещений класса C и D покидали помещения, то сейчас пока такие случаи единичны. Тогда шок мы испытали в сентябре-октябре, а неприятности с арендой – примерно через девять месяцев (летом 2009-го).

Что касается сегодняшнего рынка офисной недвижимости, то пока ничего сверхъестественного и страшного не произошло. Конечно, первый круг переговоров, связанный с просьбами снизить арендные ставки, пройден: обошлось все дипломатией, хотя и не без финансовых последствий. Мы не стали снижать ставок, тем более что в договорах предусмотрена возможность их увеличения (в привязке к инфляции). Мы договорились с арендаторами, что не станем включать этот механизм. В то же время нам пришлось пойти на выполнение отложенного ремонта», – поясняет Владимир Федорченко.

Евгений Железнов считает, что сегодня рано говорить о том, что снижение ставок на рынке аренды офисной недвижимости завершилось. «Степень падения цен на рынке аренды офисной недвижимости будет во многом зависеть от макроэкономических факторов. На данный момент рано говорить об остановке снижения, так как многие предприятия до сих пор терпят убытки: прогнозы по экономике пока что пессимистичные. Однако ожидать падения в том же размере, какое было продемонстрировано в кризис 2008-2009 года, скорее всего, не стоит, так как на рынок действуют разнонаправленные ценовые факторы. Основным из них, способным оказать положительное влияние на цены аренды офисных помещений, является снизившаяся доходность по таким объектам», – рассказывает Евгений Железнов.

Владимир Федорченко напоминает, что в 2001 году, руководствуясь опытом 1992, 1995, 1998 годов, участники рынка ждали кризис и готовились к нему. «Но вместо развития негативной ситуации в экономике мы получили колоссальный взлет. Сейчас все спокойно, но, вероятно, это и есть то самое стабильное дно, по которому можно в любой момент уйти вниз», – заключает г-н Федорченко.

Отчаяния метры. Аренда офисов в Перми с начала года подешевела почти на 20%

Отчаяния метры. Аренда офисов в Перми с начала года подешевела почти на 20%

Источник – Аналитический центр «Медиана»

Поделиться:
Главные новости
Все новости компаний