Газета
  1. Газета
 01 октября 2012, 13:20   1058

Разговоры о высоком

Разговоры о высоком
Ограничение высотности вынуждает застройщиков искать механизмы обмена площадок.

 В преддверии появления окончательного варианта Правил землепользования и застройки застройщики начинают задумываться о том, как «в случае чего» вернуть городу «ограниченные по высоте» площадки или обменять их на другие. По мнению представителей рынка недвижимости, чиновники не смогут в ближайшие годы найти удобного для всех механизма. В администрации же успокаивают: ограничение высотной застройки — это не категорическое «нет». 

Вариант ограничений предполагает ввести предельную высоту (20 м) только для центральной части города, которая обособлена реками Кама, Егошиха, Данилиха и ул. Чкалова. Ограничивается также зона индивидуальной жилой застройки — до 10,5 метра. Для всех остальных районов предельных параметров высотности не установлено. При этом на земельные участки, на которые уже получена разрешительная документация (выдано разрешение на строительство или градостроительный план земельного участка), эти правила высотности распространяться не будут.
Не вступившие в силу ограничения уже вызвали неудобства для застройщиков. Чтобы сохранить просчитанную экономику проекта, девелоперы пытаются договориться об исключениях или поменять участок на другой.
По словам генерального директора ОАО «СтройПанельКомплект» Виктора Суетина, уже в течение трех лет по некоторым объектам компании ведутся переговоры и судебные разбирательства. Особые сложности вызвал объект по адресу: ул. Цимлянская, 17. «Мы строили 16-этажные дома, потом резко из-за принятых ограничений перепрофилировали их на шесть этажей. Путем переговоров удалось этажность повысить, но мы потеряли полгода, а в обороте 300 млн рублей, что, естественно, неблагоприятно сказалось на экономике предприятия», — отметил Суетин.
НП «Западуралстрой», председателем которого также является г-н Суетин, намерено вернуть городу земельный участок в Орджоникидзевском районе, приобретенный пять лет назад на торгах под комплексную застройку. Оказалось, что на участке невозможно реализовать проект, который планировался изначально, в том числе из-за целого комплекса нерешенных вопросов, таких как ограничение этажности и отсутствие красных линий. Участок земли площадью 2,3 га на пересечении улиц Карбышева — Писарева — Пулковская был приобретен за 45 млн рублей в марте 2007 года. Торги организовал департамент планирования и развития территорий городской администрации. Работы были приостановлены на стадии разработки проекта. На площадке планировалось реализовать проект строительства жилого микрорайона. Впоследствии участок был перепродан ООО «Западуралстрой-Инвест». 
О том, что смена высотности может спровоцировать сложности, говорит и генеральный директор ОАО «Камская долина» Андрей Гладиков. «У нас таких площадок нет, но я знаю, что у коллег существуют немалые проблемы», — говорит он. 
Как отметил заместитель генерального директора ОАО «Пермглавснаб» Владимир Занин, свои «спорные» площадки компания планирует застраивать. «Обсуждаем с администрацией, формулируем предложения. Например, если сложившаяся застройка высокоэтажная, то шестиэтажные дома будут выглядеть нецелесообразно. Сейчас мы в стадии обсуждения. У нас есть такие объекты».
Ограничение высотности заставляет застройщиков договариваться с властями «в личном порядке». Так, «автор» одного из самых высоких комплексов зданий в городе — ЖК «Виктория», компания «КомСтрин-Пермь», оказалась в затруднительной ситуации. Девелопер, намереваясь начать строительство жилого комплекса «Виктория-2» в районе пересечения улиц Сибирской и Революции, столкнулся с ограничениями высотности в центральном планировочном районе. По словам гендиректора ООО «КомСтрин-Пермь» Марины Коноплевой, «вводить ограничение этажности на тех территориях, где уже реализуется высотная застройка — это неправильно». Согласился с ней и сити-менеджер Анатолий Маховиков, отметив, что «Виктория-2» должна вписываться в концепцию и «ни о каких шести этажах речь в данном случае не идет». 
«Пока пытаемся договориться. По некоторым проектам рассматриваются варианты обмена площадки, которую застройщик приобрел и которая подпадает под ограничения, на другую площадку, — говорит Маховиков. — Ограничения будут зафиксированы в Правилах землепользования и застройки. В случае необходимости постройки в центре высотного здания будут проводиться общественные слушания, на которых будут обсуждаться объем и этажность».
А вот с такими проектами, как высотная «свечка» на углу улицы Пушкина и Комсомольского проспекта, разрешение на строительство которой предприниматель Александр Флегинский получил в суде, по мнению Маховикова, «надо что-то делать», поскольку проект «определенно уродует территорию». 
В целом же сити-менеджер не видит принципиальных проблем в том, чтобы создать механизм обмена. Но участники рынка недвижимости не столь оптимистичны. По словам председателя совета НП СРО «Строители Пермского края» Леонида Смольникова, обменять купленные застройщиком участки на равноценные с большей разрешенной этажностью на практике невозможно. «Участки получены разными возможными способами, как правило, без предоплаты, на личных отношениях, в счет будущего крупного строительства, обещанного садика и так далее, — пояснил он свою точку зрения. — Для администрации это очень сложный вопрос — выделить строителю другой участок. Единственное, что остается, — это судиться насчет возмещения ущерба, так как были планы, была просчитана экономика». 
«Мне кажется, такого механизма обмена не будет. А вот компенсировать затраты, если мы будем в угоду Генплану строить 6-этажные, а не 16-этажные дома, можно было бы. Необходим возврат части затрат застройщику как инвестору. Тут речь идет о государственно-частном парт­нерстве. Но откуда у бюджета деньги возьмутся, так как таких участков может быть множество, я пока не знаю. Думаю, в ближайшие 10 лет механизма обмена не появится», — рассуждает Виктор Суетин.
Однако в том, что при всем скепсисе застройщики заинтересованы в таком механизме, сомневаться не приходится. «Если бы у меня был такой участок и мне предложили бы поменять, я бы обязательно рассмотрел предложение», — говорит генеральный директор ОАО «Камская долина» Андрей Гладиков.
Генеральный директор ОАО «ПЗСП» Николай Демкин продолжает эту мысль: «Да, на сегодняшний день механизма обмена площадок не существует. Но я считаю, что он должен быть. Безусловно, городская администрация рассматривает перспективу развития города «в целом» и отвечает за то, чтобы это развитие было сбалансированным и гармоничным. Но при этом нельзя игнорировать интересы бизнеса. Решение о приобретении того или иного земельного участка инвестор принимает, опираясь на разрешенные параметры его использования; исходя из этих параметров рассчитывается экономика проекта. И если город вдруг принимает решение ограничить права бизнеса по использованию этого участка — даже из самых благих побуждений, экономика проекта перестает «срастаться». Поэтому в таких случаях необходимо включать компенсационные механизмы. И одним из наиболее эффективных может стать обмен площадок. Если же правила игры будут раз за разом меняться без учета интересов инвестора, любой бизнес будет чувствовать себя неуютно».
По информации городского департамента градостроительства и архитектуры, изменения в Правилах землепользования и застройки в части приведения документа в соответствие Генеральному плану (ограничение высотности зданий) будут утверждаться депутатами Пермской городской Думы до конца 2012 года. Возможно, у депутатов еще есть время на создание механизма обмена площадок. Ведь он устраивает, как видим, и застройщиков, и исполнительную власть города. 
Поделиться: