Смена планов

Управляющая компания «ЭКС» решила пересмотреть сразу два своих проекта – третью очередь гипермаркета «Семья» и аквапарка в Камской долине. Сейчас планы по строительству этих объектов обсуждаются со специалистами.
Напомним, ранее предполагалось, что рядом с торговым комплексом по ул. Революции компания построит офисный центр, однако, по словам генерального директора УК «ЭКС» Елены Ждановой, на сегодняшний день такой вариант является экономически нецелесообразным. Но, как отмечает директор консалтинг-группы Research & Decisions Регина Давлетшина, на сегодняшний день на рынке коммерческой недвижимости в сегменте офисов сложилась непростая ситуация. С одной стороны, с начала 2008 года количество свободных офисных площадей, выставленных на продажу и сдаваемых в аренду, увеличилось на 40 %, с 90 до 140 тыс. кв. метров. Но при этом в городе ощущается явный дефицит качественных бизнес-центров. «У рынка есть потенциал для развития, поскольку рано или поздно должна произойти замена существующих каморок на новые офисные центры. Поэтому потенциально новый офисный центр не испытает дефицита арендаторов», – считает Регина Давлетшина. Собеседница издания предположила, что привлекательность проекта для ЭКСа могла снизиться из-за сроков окупаемости бизнес-центров, которые за время кризиса выросли в два раза. В настоящий момент реконцепцией третьей очереди «Семьи» занимается компания Jones Lang LaSalle.
Одновременно ЭКС ведет переговоры с разработчиками концепции Генерального плана Перми – голландской компанией КСАР – по строительству аквапарка на принадлежащем ей участке в Камской долине. Ранее девелопер сообщал, что в новом Генплане ее земля была отведена под рекреационную зону, что не предполагает никакого строительства. Компания планировала добиться смены назначения данного своего земельного участка. На прошлой неделе заместитель главы администрации Перми Лилия Ширяева пояснила корреспонденту «bc», что у принадлежащего УК «ЭКС» участка большой спектр назначений и возможностей для строительства. «Но проблема в том, что по разработанному девелопером проекту в Камской долине предполагалось построить большой торговый центр с маленьким аквапарком, а городу нужен полноценный аквапарк, – отметила Лилия Ширяева. – Камская долина – большая рекреационная зона, а значит, здесь должны быть точки притяжения людей. Торговые площади могут остаться, но приоритет надо отдавать развлечениям и досугу».
По словам Елены Ждановой, проект, разработанный УК «ЭКС», предполагает, что общая площадь ТРЦ составит 100–110 тыс. кв. метров, из них полезная площадь – 80 тыс. кв. метров. Какая площадь отводится в проекте непосредственно под аквапарк, в компании не сообщили. В настоящий момент переговоры пермской компании с голландцами касаются того, как должен выглядеть аквапарк. Пока, по словам Елены Ждановой, стороны не пришли к единому мнению по этому поводу. Сейчас, по словам Елены Ждановой, разработчики мастер-плана предлагают изменить параметры проекта, сократив площадь ТРЦ и увеличив развлекательную составляющую. «Мы к такому формату не готовы», – заявила Елена Жданова.
Кроме того, специалисты КСАР высказали пожелания по поводу внешнего вида объекта, например, как один из вариантов, – предложили сделать торговый центр одноэтажным.
Эксперты утверждают, что в данном случае важно не перегнуть палку, поскольку расширение зоны отдыха, несомненно, изменит экономику проекта. По словам специалистов, финансовые потоки в подобных центрах всегда аккумулируются вокруг торговой составляющей, развлекательная часть лишь привлекает посетителей, но не способствует увеличению дохода.
«Операторы развлекательного сегмента, арендующие крупные площади, поддерживают низкие ставки аренды. Мультиплексы и развлекательные центры платят в среднем 90–110 долларов за кв. метр в год. При этом, в зависимости от потенциала развития проекта, экономических и демографических характеристик региона, конкурентной среды и прочих факторов, арендная политика может складываться еще менее благоприятно для собственника: операторы требуют работы на условиях процента с оборота. Кроме того, от собственника требуется проведение определенных работ по подготовке помещения под размещение развлекательных функций, что также серьезно обременяет проект», – поясняет Ольга Збруева, руководитель департамента по работе с клиентами ASTERA (Москва) в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
При этом, по словам специалиста, операторов, которые заходят в проекты торгово-развлекательных центров как арендаторы площадей под полноценный аквапарк и осуществляют на этой площади соответствующий бизнес, на российском рынке нет. В России направление аквапарков находится лишь на начальной стадии развития. Проекты аквапарков в составе торговых центров развивают сами девелоперы торговых центров, которые строят и впоследствии управляют аквапарком.
«В России нет аквапарков, площадь которых со всеми сопутствующими видами развлечений и проведения досуга превышала бы 20 тыс. кв. метров. При всем желании максимум, который может быть отведен под развлекательную часть, – 30–40 тыс. кв. метров, чтобы разместить там все мыслимые и немыслимые развлечения. Но при этом не факт, что смогут найти операторов для таких колоссальных площадей», – считает директор департамента консалтинга и оценки компании «Арин» (Санкт-Петербург) Екатерина Марковец. Но в таком случае сроки окупаемости проекта существенно увеличатся.
По словам Елены Ждановой, управляющая компания планирует принять решение по обоим проектам в начале апреля.