Газета
 09 августа 2010, 13:20   1621

Назло прогнозам

Назло прогнозам
Аналитические прогнозы двухлетней давности о том, что к 2010 году Пермь будет испытывать дефицит коммерческих площадей, не оправдались из-за кризиса. Девелоперы и сейчас не торопятся наверстывать упущенное в прошлом году.

По предварительным подсчетам, в 2010 году в Перми будет построено порядка 100 тыс. кв. метров торговых и офисных площадей. Большая часть из них уже сдана строителями. Аналитик «Камской долины» Полина Мубаракшина, ссылаясь на статистику городской администрации, отмечает, что в первом полугодии в городе в эксплуатацию было введено 73 тыс. кв. метров коммерческой недвижимости. Кроме того, по словам эксперта, в это же время был «запущен» бизнес-центр Marshal House (Комсомольский проспект, 1).  А вот запланированное на второй квартал открытие ТРК «Разгуляй»(Кирова, 7) собственники перенесли на более поздний срок. Помимо этого до конца полугодия, по данным «Камской долины», в Перми планируется сдать еще почти 25,5 тыс. кв. метров административных и торговых помещений (подробнее – см. таблицу).
Анализ, проведенный разработчиками Генерального плана Перми, показал, что в городе есть потенциал на размещение не более 90 тыс. кв. метров торговых площадей такого уровня, как гипермеркет «Ашан». Напомним, что в 2007–2008 годах специалисты консалтинговых компаний говорили о том, что Пермь существенно отстает от своих собратьев, городов-миллионников, по уровню насыщенности качественными коммерческими помещениями, и прогнозировали, что к 2010 году их дефицит существенно возрастет, несмотря на появление новых объектов. В начале 2008 года аналитики журнала REZON подсчитали, что объем пермского рынка качественной офисной недвижимости составляет около 134 тыс. кв. метров. Расчеты показали, что, несмотря на обещанный девелоперами к 2010 году ввод еще порядка 240 тыс. кв. метров, потребность в качественных офисных площадях не исчезнет. Дефицит составит примерно 100 тыс. кв. метров. Аналогичным образом ситуация складывалась в сегменте торговой недвижимости. Этот сектор эксперты не только называли далеким от насыщения, но полагали, что он более привлекателен для инвестирования, чем, например, в Екатеринбурге.
Однако сегодня многие деловые и торговые центры не могут найти арендаторов, готовых максимально заполнить их площади. Сейчас условия на рынке коммерческой недвижимости диктует арендатор, и найти помещение, соответствующее запросам компаний, не составляет труда. По-прежнему определяющим фактором при выборе подходящего офиса или торговой площадки является цена.

Если цены на новостройки во втором квартале уверенно пошли вверх, то доходность от других сегментов недвижимости еще близка к нулю либо продолжает снижаться. По данным консалтинг-группы Research&Decisions, по итогам второго квартала прирост стоимости активов торговой недвижимости составил 0,1 %, а доходность в сегменте офисных помещений упала на 0,9 %.
Для сравнения, сильнее всего – на 14,8 % – во втором квартале текущего года просел фондовый рынок. На рынке драгоценных металлов, напротив, во втором квартале продолжился рост. Причем как на серебро, так и на золото темпы роста были одинаковыми. За квартал стоимость 1 грамма золота выросла на 18,3 %, составив в июне 1 239,65 руб./грамм. Цена серебра выросла за квартал на 18,4 процентных пункта. В итоге цена грамма серебра в конце июня составила 19,17 руб./грамм.


Но хотя право выбора все еще остается за арендатором, собственники больше не поддаются уговорам о снижении цены. Ярким примером тому является ситуация с деловым центром «Любимов». По словам финансового директора компании «РИАЛ» Марины Медведевой, сейчас в этом здании заполнены не все площади, компания ведет переговоры с потенциальными арендаторами 1–2 этажей. Если претендующие на эти офисы компании настаивают на снижении арендных ставок, то собственник не торопится идти на уступки. «Надо сопоставлять потери, которые мы несем сейчас из-за того, что отдельные помещения простаивают, с теми, которые мы понесем, если сейчас заключим договор аренды на длительный срок по низким ставкам. Подождем до осени, посмотрим, как будет развиваться рынок», – пояснила Марина Медведева.
На сегодняшний день, согласно одинаковым данным консалтинг-группы Research&Decisions и аналитического отдела «Камской долины», происходит замедление темпов падения цены на коммерческую недвижимость. Средняя цена предложения офисов в Перми составляет порядка 52 тыс. рублей за кв. метр. По словам Полины Мубаракшиной, более 50 % от общего количества предложений на конец первого полугодия текущего года находится в диапазоне от 40 тыс. руб./кв.метр до 60 тыс. руб./кв.метр. Торговые помещения к концу первого полугодия в среднем оценивались в 66,8 тыс. рублей. По информации «Камской долины», цена на более 75 % предложений в сегменте торговой недвижимости варьируется в пределах от 40 тыс. до 100 тыс. руб./кв.метр. Предложение, отмечает Полина Мубаракшина, смещается в меньшую ценовую категорию. Аналогичную тенденцию в своем отчете отмечают специалисты R&D. По их данным, основную долю в структуре предложения во втором квартале текущего года занимают офисные помещения класса В (40,5 %). На втором месте идут офисы, расположенные во встроенно-пристроенных помещениях – класс Е и Е1 (36 %). Самые дорогие помещения наименее других представлены в предложении квартала – на долю класса А приходится лишь 0,18 % общего объема предложения.
58 % всех предлагаемых на продажу офисных помещений занимают объекты, расположенные в центре города.
Арендные ставки, по данным R&D, установились на уровне 500 рублей за кв. метр офисной недвижимости и 542 рубля за кв. метр торговой площади. Темп роста аренды офисов с начала года составил +8,70 %. В то же время падение цен на торговые помещения хоть и замедлилось, но на конец второго квартала средние арендные ставки оказались на 28,87 % ниже, чем в начале года.
Но, по словам руководителя консалтинг-группы Research&Decisions Регины Давлетшиной, рост объясняется не экономическими показателями, а тем, что на продажу выставлены новые объекты по более высоким ценам. «Однако это не значит, что появились покупатели, готовые эти объекты приобрести», – поясняет собеседница «bc». Кроме того, из таблицы видно, что среди вновь введенных объектов преобладают именно административные центры. Это одна из причин того, что статистика фиксирует рост цен именно в сегменте офисной недвижимости. Не исключено также, считает Регина Давлетшина, что свою роль в этом сыграл административный ресурс и поддержка властями собственников малого бизнеса. «Никаких предпосылок для роста цен на офисную недвижимость, равно как и для снижения цен на торговую недвижимость, на рынке нет, – считает директор УК «ЭКС» Елена Жданова. – Более того, динамика роста цен на офисную недвижимость всегда прямо пропорциональна динамике роста цен на торговую недвижимость. При этом сначала наблюдается повышение активности и рост цен на рынке торговой недвижимости, а затем уже начинается рост цен на офисные объекты».
О том, что статистика необъективна, говорит и директор Пермского аналитического центра Сергей Седов: «Рост цен виртуальный. На рынке навалом недвижимости, и спроса на нее нет. У некоторых собственников отпала необходимость во что бы то ни стало продать свои объекты, вот они и подняли на них цены. Но от этого она не стала более востребованной. Можно с одинаковым эффектом хоть в 3 раза повысить стоимость, но рыночная цена от этого соответствовать заявляемым желаниям собственников не будет».
Ольга Васильева, директор департамента оценки компании «Инвест-Аудит», приводит пример, когда в марте цены на встроенные помещения и земельные участки начали расти. «Оживление было связано с позитивными ожиданиями рынка, – комментирует эксперт. – Продавцы почувствовали приближение окончания кризиса. Однако за небольшим подъемом последовал возврат к прежним ценам, поскольку покупатели не были готовы к повышению цен, с их позиции кризис не миновал».
Несмотря на это, компании, управляющие коммерческой недвижимостью, с нетерпением ждут осени в расчете на повышение арендных ставок. Как правило, краткосрочные договоры аренды собственники помещений стараются заключить до Нового года, а это значит, что уже в ноябре станет понятно, стоит ли ожидать увеличения уровня доходности на рынке коммерческой недвижимости в следующем году.
Елена Жданова:
– Полагаю, что с началом осени следует ожидать роста цен и повышения инвестиционной активности, если экономическая ситуация в целом не ухудшится.
Марина Медведева также рассказала, что в бюджете на следующий год компания закладывает рост арендных ставок, но пока затрудняется сказать точно, насколько серьезным он будет. По ее словам, общий рост составит не менее 5 %, но при этом признает, что пятипроцентный минимум едва покроет инфляцию и, следовательно, вовсе не свидетельствует об экономическом росте и оживлении рынка.
Сейчас, по словам экспертов, девелоперы постепенно возвращаются к возобновлению замороженных проектов, при этом пересматривая их под существующую ситуацию на рынке, с учетом прогнозов ее развития на 5–10 лет. Но начинать новые проекты пока никто не торопится. Об это свидетельствует и статистика городской администрации. По данным «bc», в этом году власти Перми выдано лишь одно разрешение на строительство торгово-офисного центра на улице Петропавловской, 105а. Его площадь составит 5 тыс. кв. метров.
 

Комментарий

Давид Годшо, управляющий директор NAI Becar:
– Можно выделить два типа инвесторов:
1. Final users. Инвесторы, которые инвестируют в объекты под себя. Например, это крупные ритейлеры, которые инвестируют в строительство зданий для того, чтобы в дальнейшем их использовать под свои торговые точки. Они активно используют посткризисную ситуацию, покупая девелоперские объекты с большим дисконтом. Дело в том, что ряд девелоперов, которые до кризиса начали объекты, не смогли закончить строительство из-за нехватки финансирования. Сейчас многие из них вынуждены продавать начатое и сильно снижаться по цене. В регионах, наиболее тяжело переживающих кризис, дисконт по таким объектам может достигать 50 %.
2. Pure investors. Это собственно инвесторы (российские и иностранные), которые вкладываются в проект, чтобы в дальнейшем выручить прибыль на его продаже.
Западные инвесторы, впрочем, как и российские, на сегодняшний день мало заинтересованы в инвестировании в регионы, так как оно связано с большими рисками. Если инвестор решил в принципе вкладываться в Россию, он отдаст предпочтение крупным и менее рисковым мегаполисам (Москва, Петербург). Например, для сокращения рисков активно используется такая схема инвестирования: инвестор заходит в проект, к которому уже подключены девелопер, с одной стороны, и ритейлер, с другой. С ритейлером заключается долгосрочный договор аренды сроком на 10, 15, 20 лет. Объект строится под этого ритейлера (схема build-to-suit). Соответственно, перспективы объекта ясны как минимум на срок договора аренды. Например, NAI Becar занимается реализацией гостиницы на Московском проспекте именно по этой схеме, когда объект будет готовиться под гостиничного оператора.
 

Дорогие коллеги! Уважаемые строители!
От всей души поздравляю вас с Днем строителя!

Профессия строителя всегда считалась одной из самых уважаемых и нужных и до сегодняшнего дня не потеряла своей актуальности.
Благодаря деятельности строителей преображается наш Пермский край, с каждым днем становясь все краше и уютнее. Появляются и реконструируются новые здания, улучшается вид городских улиц, строятся новые автодороги, больницы и школы.
Желаю всем успехов и процветания, стабильной и качественной работы, способности решать любые задачи, счастья, здоровья и благополучия, а также новых высот и побед в нашем нелегком деле!
 

Директор
ООО «ПКК на Закаменной»
В. В. Автухович

 

Назло прогнозам


Поделиться:
Все новости компаний