По оценкам аналитиков, в течение 2009 года доля индивидуального строительства в Пермском крае в общем объеме ввода жилья выросла, а спрос на эти объекты остался стабильным. По оценкам Research&Decisions (R&D), от всего построенного в Перми жилья четверть пришлась на индивидуальные дома. В целом по Пермскому краю этот процент существенно выше: по данным Пермьстата, он составляет 56 %.
Кроме того, несмотря на кризис в строительной отрасли, в течение прошлого года стоимость квадратного метра в организованных коттеджных поселках выросла. Если в 2008 году цена загородного дома в поселке составляла 25–30 тыс. рублей за кв. метр, в начале 2010-го она установилась на уровне 30–35 тыс. рублей за кв. метр.
Ольга Коршунова, начальник отдела продаж ОАО «Камская долина», отмечает, что спрос на коттеджи остается стабильным начиная с 2007 года.
По словам директора консалтинг-группы R&D Регины Давлетшиной, до недавнего времени строительство велось в основном усилиями частных лиц. Бум в организованном коттеджном строительстве пришелся на 2008 год, тогда было заявлено о 34 поселках – 6,5 тысячи домов. Однако многие планы так и остались на бумаге. По оценкам R&D, в феврале 2010 года – только 10 поселков закончены, еще столько же находятся на разных стадиях строительства.
Но сегодня девелоперы ориентируются лишь на один сегмент – бизнес-класс.
Алексей Ананьев, коммерческий директор АН «Респект»:
– Сегодня в Перми есть спрос на дома стоимостью до 2 млн рублей, площадью до 100 кв. метров, однако на сегодняшний день он совершенно не удовлетворен.
Хотя стоимость квадратного метра в загородном доме ниже, чем в городской квартире, для покупателей жилья эконом-класса они по-прежнему недоступны.
Если средняя площадь квартиры в городе составляет 40–45 кв. метров, то коттеджные дома в среднем – 100–150 кв. метров.
Как пояснил директор ООО «УралДомСтрой» Михаил Анисимов, себестоимость коттеджного поселка настолько высока, что строить дома, меньшие по площади, экономически нецелесообразно.
Чиновники заявляют, что государство готово поощрять строительство индивидуального жилья эконом-класса, в частности, обеспечить поддержку при строительстве инфраструктуры, компенсировав часть процентной ставки по кредиту. В 2011–2015 годах будет действовать программа, по которой государство возьмет на себя строительство дорожной инфраструктуры.
Но критериев для определения того, какие объекты относятся к категории «эконом», нет. По словам начальника отдела регулирования строительства Министерства градостроительства и развития инфраструктуры Пермского края Александра Бондаренко, на сегодняшний день чиновники к таковым относят поселки, стоимость которых не превышает 28,4 тыс. кв. метров.
По факту средняя стоимость дома в коттеджном поселке сегодня минимум в два раза превышает стоимость городской квартиры. По данным R&D, средняя стоимость квартиры в Перми составляет 2,95 млн рублей, в то время как дом в в среднем стоит от 6 до 10 млн рублей.
Михаил Анисимов:
– Средняя стоимость квадратного метра в возводимом нами поселке составляет 28,4 тыс. рублей за кв. метр, благодаря современным технологиям ее можно снизить еще на 20 %. Но это не сделает жилья более доступным для покупателей эконом-класса.
По словам специалистов, существенную часть в себестоимости дома составляет земля и инфраструктура. А влиять на снижение тарифов за подключение к электросетям, проведение газа и воды у строителей возможности нет. «У застройщиков нет возможности снизить затраты на инфраструктуру, а государство не слышит их потребности», – уверены строители.
При этом у компаний все-таки есть возможность снизить эти расходы при условии, что коттеджный поселок будет расположен вблизи населенного пункта, где число жителей превышает 4 тысячи человек. Но, как признались участники состоявшейся в минувшую пятницу конференции «Развитие рынка малоэтажного домостроения: проблемы и перспективы», девелоперы стараются избегать такого соседства, поскольку это отталкивает покупателей.
Сегодня вопрос обеспечения коттеджного поселка инфраструктурой решается в основном за счет строительства локальных сетей.
Алексей Демкин, директор по продажам ОАО «ПЗСП»:
– Вопрос обеспечения коттеджных поселков системами водоснабжения и канализации должен решаться именно путем создания локальных инженерных систем. Газовики, как правило, идут на финансирование прокладки газопроводов, с тем чтобы в дальнейшем получать с жителей плату за потребляемый газ. Однако, принимая решение, они всегда соизмеряют количество будущих потребителей с инвестиционными затратами.
Что касается электрической энергии, то в случае, если коттеджный поселок рассчитан на большое количество проживающих (100 и более домов), при наличии газа имеет смысл строить собственные генерирующие мощности: затраты на их строительство сопоставимы с размером платы за подключение к электрическим сетям.
Владимир Путин, председатель Правительства РФ:
– Мы должны стимулировать строительство недорогого, комфортного, энергоэффективного и экологичного жилья, одним из приоритетов могло бы стать малоэтажное строительство.
«Главное условие развития малоэтажного строительства в сегменте эконом-класса – гарантированная поддержка государства», – считают строители. Однако эксперты рынка недвижимости полагают, что рассчитывать на государственные программы особо не приходится.
«Сегодня строители, готовые начать возведение «дешевого» малоэтажного жилья, не могут рассчитывать на поддержку государства. Срок реализации таких проектов составляет в среднем 3–4 года, за это время финансирование по таким программам, как «Молодая семья», может прекратиться, а у людей, на которых она рассчитана, не будет денег на приобретение загородного дома», – полагает Алексей Ананьев.
Еще одна причина, по которой строители не рискуют заниматься поселками эконом-класса, – отсутствие опыта их продвижения и продаж. По словам риэлторов, успешность реализации поселков бизнес-класса зависит от социальной среды, для покупателей такого уровня весьма важен вопрос, кто их соседи. Когда среди соседей есть публичные люди – реализация идет успешнее. Это совершенно не относится к эконом-классу. Застройщики не идут в этот сегмент, чтобы не рисковать, спрос здесь не изучен.
Пока не удовлетворен спрос на дорогие дома, строители не готовы рисковать, поскольку боятся потерять «дорогих» клиентов, но при этом не привлечь новых и, таким образом, вообще остаться ни с чем.
