В начале марта Госдума РФ приняла в первом чтении поправки в закон «Об ипотеке», разрешающие малому и среднему бизнесу брать ипотечные кредиты на выкуп коммерческой недвижимости. Заинтересованные стороны демонстрируют умеренный оптимизм.
По словам Любови Юдиной, управляющего филиалом Газэнергопромбанка в г. Перми, в настоящее время кредит под залог недвижимости возможно лишь после регистрации права собственности. Таким образом, кредиты выдаются в подавляющем числе случаев только под залог уже существующей недвижимости, а не под залог приобретаемой. «Последний вариант формально не запрещен, но на практике он означает, что продавец получает деньги только после того, как право собственности зарегистрировано на другого. Тем более что регистрация прав на коммерческую недвижимость может длиться до месяца», – отмечает эксперт.
Все собеседники «bc» отмечают, что сама по себе идея внедрения одновременной регистрации права собственности и залогового обременения в случае с коммерческой недвижимостью является, безусловно, позитивной. Лидия Кобякина, первый заместитель председателя правления Западно-Уральского банка Сбербанка России, отмечает, что данная инициатива во многом позволит решить вопросы обеспеченности кредитов по сделкам купли-продажи нежилой недвижимости. «В настоящее время на период регистрации сделки по переходу права собственности требуются альтернативные варианты обеспечения либо возникает необходимость реализовывать схему, когда продавец объекта выступает в качестве залогодателя на первоначальном этапе, что не всегда является приемлемым для сторон сделки», – уверена Лидия Кобякина. Г-жа Кобякина отметила также, что рассматриваемые Госдумой нормы актуальны именно для сегмента малого и среднего бизнеса. «Следует признать данную инициативу долгожданной и актуальной даже в сегодняшних условиях, и в первую очередь для представителей малого и среднего бизнеса, традиционно испытывающих трудности с залоговыми активами», – отмечает г-жа Кобякина.
Также Ирина Чуракова, генеральный директор ОАО «Пермский центр развития предпринимательства», обращает внимание на то, что у малого и среднего предпринимательства существует дефицит коммерческой недвижимости: большая часть офисов взяты в аренду. Алексей
Ананьев, коммерческий директор АН «Респект», добавляет, что именно малый бизнес всегда был основным заемщиком под залог недвижимости. «Однако собственная недвижимость у него уже вся заложена, и в последнее время число подобных сделок относительно невелико», – констатирует эксперт.
Кроме того, по словам Ирины Чураковой, рассматриваемые поправки устраняют существовавшее до сих пор противоречие. С одной стороны, законодательством предусмотрена возможность выкупа субъектами малого и среднего бизнеса арендуемых муниципальных помещений, хотя одновременно отсутствовал механизм реализации соответствующих норм. «Но даже в существующих условиях несколько банков проявляли интерес к кредитованию подобных сделок, а после принятия поправок об ипотеке их число, безусловно, увеличится», – отмечает эксперт.
Однако оценки экспертов по поводу увеличения числа сделок с недвижимостью весьма сдержанны. По словам Алексея Ананьева, прорыва на рынке ждать не следует. «В общем, принятие этих поправок может увеличить число сделок, но не сегодня, когда рынок стоит и существуют прогнозы по дальнейшему снижению стоимости квадратного метра», – резюмирует Любовь Юдина. По ее мнению, ситуация осложняется также и тем, что сегодня практически отсутствуют возможности рефинансирования, а выдавать столь ресурсоемкие кредиты за счет собственных средств сегодня почти невозможно.
Существуют и ограничения со стороны заемщиков. По словам Ирины Чураковой, те, которые сегодня все-таки выдаются, значительно подорожали, и со временем ставки еще будут расти. «В этих условиях малому и среднему бизнесу проще платить аренду, чем брать ипотечный кредит. Сейчас у бизнеса другие приоритеты, чем существовали до кризиса. Даже если есть запас средств, который мог бы пойти на первоначальный взнос, сегодня он тратится на поддержание текущей деятельности», – утверждает эксперт.
Риэлторы ожидают, что с принятием поправок произойдет снижение ставок по кредитам под залог недвижимости. Однако банкиры опровергают это предположение. «Риск в том и в другом случае для банка одинаков, поэтому ждать изменения ставок не следует», – считает Любовь Юдина.
Ирина Репина, руководитель управления продаж Пермского филиала ОАО «АльфаСтрахование», отметила также, что набор рисков, обязательных для страхования в случае ипотеки коммерческой недвижимости, будет отличаться от набора рисков в случае жилой ипотеки. «Заемщикам придется страховать объект залога (приобретаемую недвижимость), а также в большинстве банков – от несчастного случая. Страхования же титула, возможно, не потребуется», – считает г-жа Репина. Впрочем, добавляет Любовь Юдина, если позже этот вид ипотеки будет подведен под стандарты АИЖК, необходимость страхования жизни и здоровья отпадет (об отмене этого вида страхования читайте «Перераспределение рисков», «bc» № 6 (222) от 2 марта 2009 года).
По мнению Ирины Репиной, страховые тарифы, скорее всего, останутся такими же или незначительно изменятся в сторону уменьшения. «Однако в связи с тем, что стоимость коммерческой недвижимости выше, страховая премия тоже будет выше», – отмечает эксперт.
