Механизм комплексного развития территорий (КРТ) появился в России в конце 2020 года. За прошедшие годы этот инструмент стал ключевым способом обновления городской среды. Вместе с ростом числа проектов совершенствуются и правовые основы.
КРТ в цифрах
На сегодняшний день в стране заключено 1219 договоров КРТ, по данным Марии Синичич, директора департамента комплексного развития территорий Минстроя России. В активной фазе реализации находятся проекты с суммарным строительным потенциалом около 220 млн кв. метров. Уже введено в эксплуатацию 4,4 млн кв. метров жилья и расселено 27 тыс. человек.
По словам эксперта, ежегодно принимаются новые законы, регулирующие применение механизма. Среди ключевых изменений последних лет – обязательное закрепление в договоре КРТ последовательности строительства жилья и социальной инфраструктуры. Кроме того, появилась возможность менять границы территории и объемы застройки во внесудебном порядке. Сроки реализации при этом должны сохраняться.
С 1 июля также изменились требования к опыту компаний, участвующих в торгах по крупным проектам КРТ (50 гектаров и более). Теперь подтвердить опыт в строительстве необходимо будет только исходя из объема фактически запланированных работ, а не всего проекта.
Отдельные изменения затронули расселение домов в зоне КРТ, которые попадают под снос. Размер компенсации собственникам теперь определяется не ранее чем за 60 дней до принятия решения о расселении. Это позволяет при расчетах учесть актуальную стоимость жилья и нивелировать влияние инфляции. Ранее сумма выплаты при изъятии фиксировалась на этапе принятия решения о КРТ.
Еще одно изменение: к реализации региональных проектов КРТ теперь могут привлекать федеральных операторов, например, ДОМ.РФ и Фонд развития территорий. Также упрощен порядок перевода федеральных земельных участков в региональное ведение.
В Минстрое продолжают совместно с бизнесом работать над дальнейшим совершенствованием механизма. В дорожную карту развития рынка недвижимости включено около 20 изменений, связанных с КРТ. В частности, обсуждаются возможности для упрощения процедуры внесения изменений в генеральные планы и правила землепользования и застройки, привлечения банковского финансирования под залог прав реализации проектов, а также расширения налоговых и инвестиционных инструментов поддержки.
Эффект для региона
В Пермском крае, по данным зампреда правительства – министра по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края Ларисы Ведерниковой, с 2024 по 2025 год дополнительно привлекли в бюджет 1,5 млрд рублей по результатам торгов на право заключения договоров о КРТ. Эти средства направили на расселение аварийного жилья. Всего благодаря КРТ уже улучшили жилищные условия более 900 семей. В рамках проектов также построили два детских сада, которые переданы в муниципальную собственность. Договорами предусмотрено создание гостиниц почти на 500 номеров, аквапарка, парка развлечений и картодрома, автовокзала – и это только примеры объектов, особо выделяющихся из общего ряда социальной, образовательной, дорожной инфраструктуры.
В регионе также созданы рабочие группы с застройщиками, архитектурным сообществом для обсуждения вопросов комплексного развития территории. Для ускорения процедур в Пермском крае определены случаи, когда изменения в генеральные планы и правила землепользования и застройки при реализации КРТ и ряда других проектов могут вноситься в ускоренном порядке.
Предложения бизнеса
Девелоперы обратили внимание на аспекты, которые, по их мнению, еще требуют доработки. Они указали, что при реализации КРТ застройщики могут нести двойную финансовую нагрузку: сначала участвуют в торгах и оплачивают связанные с изъятием земель расходы, а затем арендуют участок. В связи с этим предлагается установить отдельный порядок расчета арендной платы для территорий, переданных под реализацию КРТ.
Кроме того, участники обозначили проблемные вопросы, связанные с водными и санитарно-защитными зонами, а также расселением домов, имеющих статус объектов культурного наследия.
Представители бизнеса ясно видят и преимущества механизма. По словам одного из участников дискуссии, покупатели квартир выбирают проекты КРТ в том числе из-за предусмотренной инженерной и социальной инфраструктуры, коммерческих помещений и сервисов внутри жилых комплексов. Вместе с тем, спикеры считают, что механизму нужна большая гибкость с учетом текущей экономической ситуации.
В частности, отмечено, что для развития КРТ нежилой застройки и незастроенных территорий может потребоваться дополнительная государственная поддержка и субсидированная ипотека, чтобы мотивировать людей переезжать в локации, где раньше жилья не было.
Фото: архив Business Class.
До 2031 года в Пермском крае улучшат жилищные условия более 23 тыс. человек 27 августа 2026, 16:56
