По данным Центробанка России, на 1 апреля 2025 года в Пермском крае было выдано более 2,9 тыс. ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) на сумму 10,5 млрд рублей. Это в два раза меньше, чем за аналогичный период 2024 года. Тогда показатель составлял более 5,8 тыс. кредитов на сумму свыше 17,2 млрд рублей. Ипотечный портфель банков увеличился за год почти на 4% и на начало апреля составил 312,7 млрд рублей. За год средняя сумма ипотечного займа в регионе возросла с 2,9 до 3,6 млн рублей. На протяжении последнего года Банк России принимал меры по ограничению рисков в сегменте ипотечного кредитования и увеличил ключевую ставку до 21%. По словам экспертов, из-за высокого процента по вкладам многие пермяки предпочитают держать деньги на счетах. В ходе круглого стола узнали, какие тенденции наблюдаются на рынке жилья сейчас и чего ждать в будущем.
Напомним, что в России до конца 2030 года продлили субсидированную программу «Семейная ипотека» на покупку строящихся и готовых квартир (в определенных городах) от девелоперов. По данным информации с сайта Кремля, президент Владимир Путин поручил правительству представить до 15 июня варианты льготной ипотеки для семей с детьми до 14 лет.
С 1 марта 2024 года регулятор установил заградительный уровень макропруденциальных надбавок по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом и высоким показателем долговой нагрузки заемщика. Такие ограничения позволяют сдерживать рост закредитованности граждан и снижать риски для самих кредиторов.
Управляющий отделением Банка России по Пермскому краю Алексей Моночков пояснил, что высокий уровень долговой нагрузки людей и бизнеса несет риски для финансовой стабильности, то есть для нормальной работы банков и финансовых рынков. Поэтому необходимы как разумные ограничения закредитованности, так и создание кредитными организациями запасов капитала на случай стрессовых ситуаций. «Регулятор рассчитывает, что с помощью макропруденциальных мер, в частности, – прямых ограничений (лимитов) на выдачу гражданам рискованных кредитов в ипотеке – сможет еще более эффективно ограничивать рост долговой нагрузки заемщиков и риски для банковской системы», – отметил Алексей Моночков.
Предполагается, что лимиты будут вводиться в два этапа:
- с 1 июля – для кредитов на квартиры в новостройках и готовых домах;
- с 1 января 2026 года – для кредитов на строительство жилого дома и иных кредитов под залог недвижимости.
Руководитель Абсолют Банка в Перми Ирина Киселева объясняет, что ставка по «Семейной ипотеке» по-прежнему не превышает 6% годовых на весь срок кредита, поэтому заемщикам проще справляться с финансовой нагрузкой в виде ежемесячных платежей, чем в случае со стандартными ипотечными программами. В Абсолют Банке в Перми в период с января по май прошлого года доля выданных кредитов по программе составляла 60%. В тот же период 2025 года она достигла 95%. В начале 2024 года средний чек по «Семейной ипотеке» был 3,7 млн рублей, то в 2025 году он достиг 4,7 млн рублей. При этом эксперт отмечает, что важно учесть, что средний размер первоначального взноса по сравнению с началом прошлого года также увеличился, почти в два раза.
«В первую очередь рост среднего чека по «Семейной ипотеке» связан с увеличением цен на недвижимость в новостройках. Также прослеживается изменение приоритетов заемщиков. Если в начале прошлого года по «Семейной ипотеке» чаще приобретали жилье эконом-класса, однокомнатные квартиры либо студии, то к 2025 году картина резко изменилась. В 2025 году в рамках «Семейной ипотеки» стараются покупать квартиры-евродвушки», – рассказала Ирина Киселева.
Средний ежемесячный ипотечный платеж заемщика по «Семейной ипотеке» в Абсолют Банке в Перми в 2025 году составил около 27,5 тыс. рублей. По сравнению с прошлым годом он вырос почти на 6 тысяч рублей. В начале 2024 года средний доход пермского заемщика по госпрограмме составлял 70 тысяч руб-лей в месяц, в 2025 году за ипотекой идут заемщики с усредненным доходом от 150 тысяч рублей.
«Запросы практически у всех заемщиков сходятся – оформить кредит на максимально возможный срок, поскольку именно в этом случае будет минимальный размер ежемесячного платежа. В зависимости от размера первоначального взноса это либо 20, либо 30 лет», – добавила Ирина Киселева.
Эксперты прогнозируют, что снижение ставок приведет к резкому оживлению рынка. Первыми на это отреагируют покупатели с накоплениями, которые выйдут на вторичный рынок в поисках готового жилья для проживания или сдачи в аренду. Затем волна спроса перекинется на новостройки.
Специалист АН «Территория» Дмитрий Ничипоренко обращает внимание, что высокая ключевая ставка ЦБ остается главным фактором, сдерживающим рынок недвижимости, а основной объем сделок сейчас приходится на льготные программы, прежде всего – семейную ипотеку, которая остается главным драйвером спроса на новостройки.
«Процент выданной ипотеки по стандартным программам близок к нулю, банки выдают лишь единичные кредиты, в основном на вторичном рынке и небольшие суммы. Также застройщики активно стимулировали покупки, покрывая первоначальный взнос за клиента через кэшбэк, но после вмешательства ЦБ такие схемы в большом объеме ушли с рынка. Это также сократило число покупателей новостроек среди платежеспособных заемщиков. Девелоперы адаптируются к новым условиям. Если раньше можно было снижать стоимость квадрата за счет компактных планировок – студий, евро-формата, то сейчас этот инструмент почти исчерпан», – считает г-н Ничипоренко.
По словам эксперта, сложившаяся тенденция может спровоцировать рост цен по уже знакомому сценарию: люди начнут перекладываться из банков в объекты недвижимости, увидев спрос на жилье, продавцы начнут повышать стоимость. «Однако пока сохраняется осторожность – на вторичном рынке достаточно спокойно, и застройщики не торопятся поднимать цену, иногда устраивая акции на объекты, например, при необходимости наполнения эскроу-счетов в периоды отчетности. Спрос на первичном рынке достаточно низкий, в долгосрочной перспективе это риски для девелоперов, так как есть определенные обязательства перед банками. При высоких инфляции и спроса на материалы увеличивается себестоимость строи-тельства, что тоже не на руку девелоперам. В будущем этот рост, скорее всего, продолжится из-за потребности в стройматериалах в новых регионах. Если представить, что цены на возводимые объекты из-за низкого спроса начнут снижаться, застройщикам просто невыгодно будет строить при отсутствии маржинальности от своей деятельности. Пока этого не происходит, но угроза сохраняется. Особый вопрос сейчас – будущее льготной ипотеки. Изначально введенная как временная мера, она стала жизненно важной для рынка. Однако ее субсидирование становится все более затратным для бюджета, особенно на фоне расходов на СВО и инфраструктурные проекты. Лимиты, например, 6 млн рублей для семейной ипотеки, – это попытка найти баланс между поддержкой спроса и контролем над инфляцией. По мнению экспертов, более устойчивой была бы модель, при которой покупатель вносит 50% стоимости жилья, а остальное берет в кредит – это снизило бы риски неплатежей. В целом рынок недвижимости замер в ожидании. Цены сначала года не растут такими темпами, как раньше, но и не падают, а все участники рынка вынуждены подстраиваться под новые условия. Также ключевой вопрос сейчас – как скоро ЦБ начнет снижать ставку и сможет ли государство сохранить льготные программы без перегрева экономики», – подытожил Дмитрий Ничипоренко.
Георгий Белозеров, начальник службы по развитию партнерского канала продаж Пермского регионального филиала АО «Россельхозбанк»: «В Пермском регионе РСХБ реализует программу «Семейная ипотека» на покупку строящихся и готовых квартир (в определенных городах) от юридических лиц. Семьям с детьми до шести лет или двумя несовершеннолетними предлагаются условия: кредитная ставка 6%, сумма кредита – до 6 млн рублей сроком до 30 лет. Считаю такие условия выгодными и спокойными».
В России продолжает действовать ИТ-ипотека, но, по данным «Дом.рф», ее выдача в марте 2025 года сократилась на 87% по сравнению с предыдущим годом. Заемщику надо подтверждать трудоустройство в аккредитованной IT-компании каждые полгода в течение всего срока кредита. Приостановлена выдача «Сельской ипотеки» из-за исчерпания лимитов банками.
Военная ипотека
В России действует программа обеспечения жильем военнослужащих, заменившая систему распределения квартир по очереди. Они могут получить целевой кредит на жилье, который погашает государство, пока заключен контракт. Военная ипотека позволяет купить квартиру в новостройке и на вторичном рынке, а также дом по всей стране. Действуют и льготные программы, такие как «Семейная военная ипотека» и «Госпрограмма. Военная ипотека. Новые субъекты», которые предлагают более выгодные процентные ставки и увеличенный размер кредита для военнослужащих.
Руководитель ипотечного центра ПСБ в Перми Наталья Асанова отметила, что военная ипотека, как специализированная программа жилищного кредитования для военнослужащих, на протяжении нескольких лет востребована в банке: «Одним из ключевых преимуществ является возможность приобретения жилья без необходимости внесения первоначального взноса из собственных средств. Вместо этого, он и последующие ежемесячные платежи покрываются за счет целевого жилищного займа накопительной-ипотечной системы (НИС), что существенно снижает финансовую нагрузку на военнослужащего. Кроме того, в рамках военной ипотеки действуют льготные программы, такие как «Семейная военная ипотека» и «Госпрограмма. Военная ипотека. Новые субъекты», которые предлагают более выгодные процентные ставки и увеличенный размер кредита для военнослужащих».
Среди основных требований к заемщикам являются: он должен быть гражданином РФ, не моложе 21 года на момент оформления кредита, срок кредитования – от 12 месяцев до достижения предельного возраста пребывания на военной службе по программам на покупку недвижимости. Для подачи заявки требуется минимальный пакет документов: паспорт, анкета с указанием двух контактных телефонов и сведения об участии в НИС. Программой «Семейная военная ипотека» могут воспользоваться семьи с ребенком как по стандартной подобной льготной ипотеке. Размер кредита может достигать 6 млн рублей. Максимальная сумма зависит от условий выбранной программы и предельного возраста военнослужащего.
«Военная ипотека продолжает эволюционировать, адаптируясь к современным условиям. В последние годы наблюдается тенденция к расширению спектра объектов, доступных для приобретения по программе, а также к упрощению процедуры оформления документов. В будущем, вероятно, мы увидим еще больше инноваций в этой сфере, направленных на повышение доступности и удобства использования военной ипотеки», – поделилась Наталья Асанова.Не пропустите:
Станет большая-пребольшая. Как продвигаются работы на новом участке набережной в Перми?30 мая 2025, 15:00
