Администрация Перми предложила установить единый коэффициент плотности жилой застройки, равный «2», для зон массовой жилой застройки Ж-1, малоэтажной жилой застройки Ж-2 и центра обслуживания и коммерческой активности местного значения Ц-2. По этому вопросу во всех районах города с 9 марта до 5 апреля проводились публичные слушания, жители и участники рынка могли выступить с вопросами и предложениями.
По мнению департамента градостроительства администрации Перми, введение такой меры сделает город более комфортным для проживания и упорядочит строительство. Андрей Ярославцев, заместитель главы города Перми, считает, что недовольными могут быть только застройщики. «Участники рыка предполагают, что при уменьшении коэффициента придется уменьшать дома. Нет, нужно оставлять такие же дома, но участки под них должны быть больше», – объяснил г-н Ярославцев.
Сейчас своды правил для застройки Перми позволяют проектировать жилой дом с детской площадкой на крыше, местами временной парковки на соседнем участке и т.п. По словам Андрея Ярославцева, застройщики активно предлагают такие проекты, но в итоге собственники нового жилья оказываются в некомфортных условиях и пишут жалобы.
Участники рынка выступают против нового коэффициента, они не хотят выкупать для своих проектов участки в два раза больше размером, чем сейчас. По их мнению, это повлечет за собой большие расходы, а жилье подорожает примерно на 30%. Андрей Ярославцев предполагает, что они заблуждаются: квартиры действительно могут подорожать, но незначительно, примерно на 5%. Например, на участке площадью 1 га (10 тыс. кв. м) при условном коэффициенте «4», можно построить жилой дом общей площадью 40 тыс. кв. м. Если коэффициент изменится до «2», застройщику придется увеличить этот участок до 2 га, но оставить ту же площадь дома. Примерная стоимость 1 га земли – 1 млн руб. Получается, что при увеличении участка строительство каждого кв. метра для застройщика подорожает на 2,5 тыс. руб. «Такое увеличение расходов застройщика скажется на ценах квартир незначительно, может быть, цены поднимутся на 5%, но только при условии, что рынок позволит это сделать. Конечную стоимость устанавливает не застройщик, ее диктует рынок. Застройщик не сможет установить цену намного выше рыночной, такую квартиру просто никто не купит», – уверен г-н Ярославцев.
Сейчас в Перми нет единого коэффициента плотности застройки, он варьируется в зависимости от района. Например, в центре города показатель может быть равен «4», а в Закамске или на Гайве показатель плотности стандартных территорий нормирования достигает только «0,5». При этом достаточно успешные строительные проекты, такие как «Галактика», «Театральный» имеют коэффициенты плотности участка «2,2» и «2,4» соответственно. Андрей Ярославцев отмечает, что показатель «4» условный. «На самом деле участков с таким коэффициентом очень мало, но есть дома, где он выше. Например, ЖК «Красная горка» построен с коэффициентом плотности участка «6,6». При этом автостоянка и подземная парковка расположены на территории соседнего дома», – привел пример г-н Ярославцев.
По мнению заместителя главы администрации, подобные проекты некомфортны для проживания людей. Поэтому нужно мотивировать строителей снабжать дом придомовой благоустроенной территорией, достаточным количеством парковочных мест, детской площадкой и местами для отдыха жильцов. Администрация города планирует регламентировать минимальное количество придомовых площадок по площади в зависимости от количества квартир. Например, места для временных стоянок автомобилей предлагается установить площадью 3,5 кв. м на 100 кв. м общей площади квартир.
Несмотря на то, что застройщики, с одной стороны, оказываются в проигрыше, с другой стороны, по мнению Андрея Ярославцева, большой участок позволит им построить все необходимые площадки рядом с домом, сделать его удобным для жителей. В таком случае покупатели будут согласны доплатить условные 5%, на которые квартиры могут подорожать.
С 6 марта по 5 апреля во всей районах Перми проходили публичные слушания по вопросу внесения изменений в нормативы по плотности застройки участков в Перми. Главным образом жителей города не устраивает отсутствие конкретных расчетов, которые показали бы обоснованность коэффициента «2». Кроме этого, неясно, каким образом рассчитывается общая площадь квартир в данном случае, так как есть два варианта. «Я хочу знать, проводились ли технико-экономические мониторинги и ознакомиться с ними. Зачем приглашать нас на слушания просто так? Вам необходимо приходить с расчетами, убеждать нас, что вы правы и новые меры принесут пользу», – предложил один из участников слушаний представителям департамента градостроительства.
По словам Андрея Ярославцева, в общую площадь здания при расчете коэффициента плотности однозначно не будут входить площади подземных парковок и технических этажей. В дальнейшем данный перечень может увеличиться, например, если застройщик построит в здании бассейн для жильцов дома. Эта площадь тоже не будет учитываться, потому что подобные решения работают на создание комфортных условий в доме.
Еще одно из опасений жителей и участников рынка – ухудшение внешнего облика города. «Что мы хотим получить такими мерами? Город не будет развиваться, он один из самых протяженных в России. У него вытянутые сети, которые нерентабельно эксплуатировать, в итоге через какое-то время они выйдут из строя. Введение подобных мер «растянет» город еще сильнее», – предположил один из участников слушаний. В ответ представители департамента замечают, что центра города изменения не коснутся.
Все замечания и предложения граждан будут переданы в департамент градостроительства для обсуждения. Планируется вынести вопрос на рассмотрение городской думы в июне.
