Сегодня в крае действуют две рабочие группы, в чьем ведении находятся вопросы развития строительной отрасли. Первая создана по инициативе губернатора Виктора Басаргина, вторая работает в Законодательном собрании Пермского края. Специалисты должны предложить концепцию программы развития жилищного строительства в Пермском крае.
Обе группы возглавляет депутат Законодательного собрания, генеральный директор ОАО «ПЗСП» Николай Дёмкин. Он рассказал, какого результата необходимо добиться, объяснил, почему власть не может быть в стороне от регулирования рынка жилья, и как можно снизить стоимость квадратного метра.
Николай Иванович, поясните, какая связь между экспертной группой по строительству при губернаторе и рабочей группой по строительству в краевом парламенте? Как налажено их взаимодействие?
— Экспертная группа при губернаторе начала работу в сентябре. В нее вошли 48 человек, представляющих самые разные группы населения. Есть общественники, журналисты, предприниматели, строители — словом, срез общества. По инициативе губернатора я был назначен председателем этой группы. Предложение было для меня неожиданным, но я согласился, потому что эта работа — на пользу дела. Объясню на примере, в чем эта польза.
В настоящее время идет подготовка концепции программы развития жилищного строительства в Пермском крае. На первом этапе люди, входящие в экспертную группу, высказали свое мнение по поводу проблем, сложившихся в отрасли, внесли свои предложения. Эти предложения затем были рассмотрены на «строительной» рабочей группе в ЗС. Когда концепция будет доработана и принята, на ее основе появится сама программа. После утверждения депутатами она обретет статус закона и начнет выполняться.
Хочу подчеркнуть, что члены экспертной группы, которые вносят свои предложения, имеют возможность следить за тем, как проходит рассмотрение концепции. Так, мы планируем провести между первым и вторым чтениями большое совещание, где члены экспертной группы еще раз обсудят будущий документ.
Таким образом, работа двух групп и их взаимодействие между собой позволяет существенно ускорить прохождение и принятие важнейших документов. А представители общества, не имеющие права законодательной инициативы, по сути напрямую влияют на принятие будущего закона, помогают находить наиболее взвешенные решения. И дистанция между обществом и законодателями с помощью работы обеих групп значительно сокращается.
Каковы основные положения концепции и будущей программы развития жилищного строительства, о которой вы говорите?
— Главная проблема нашего рынка жилья — низкие объемы предложения и слабый платежеспособный спрос. На это указывали все участники экспертной группы. Жилья строится мало, и оно дорогое, недоступное для многих людей, которые хотели бы купить квартиру, да доходы не позволяют.
Проблему нужно решать с двух сторон. С одной стороны, увеличивать объемы строительства и понижать стоимость жилья. С другой стороны — повышать платежеспособный спрос, облегчать людям доступ к ипотечным кредитам…
В этом стоит разбираться по порядку. Строительство — вполне рыночная сфера. Может ли вообще власть влиять на этот рынок?
— Мое убеждение: власть не просто может, а должна стать разумным регулятором рынка жилья! Подчеркиваю — разумным, то есть должна поддерживать баланс между спросом и предложением.
Сейчас губернатор поставил задачу сдавать ежегодно не менее 1 млн кв. м жилья, а к 2016 году довести этот показатель до 1,5 млн. Что мешает выполнить эту задачу? Вот мы в экспертной и рабочей группах с этим разбираемся.
Мешают прежде всего административные барьеры. Наверное, многие уже слышали, что процесс согласования всех документов у застройщиков занимает сегодня до полутора лет. А ведь у крупных предприятий отрасли за спиной производство, коллективы, они должны быть загружены работой. Губернатор правильно ставит задачу довести срок согласований до 180 дней.
За счет чего можно добиться сокращения сроков согласований?
— Приведу только один пример. Часто чиновники держат документацию до последнего срока, а потом «заворачивают», указав на какие-то недочеты. Строительная организация переделывает бумаги, снова проходит все этапы согласования — бывает, по нескольку раз. Почему бы сразу не встретиться и не разобраться в ходе согласования, что нужно устранить?
Таких примеров много, и тут мы говорим о политической воле. Если она есть — можно решить эти проблемы. Где-то нужно издать указ губернатора, где-то — распоряжение главы муниципального образования, а где-то надо просто сесть за «круглый стол» и договориться, что все мы делаем общее дело, а значит, не надо друг другу мешать. Надо помогать. Очень рад, что губернатор Виктор Басаргин демонстрирует такую волю, и это вселяет надежду, что все получится.
А как власть может влиять на себестоимость строительства и, самое главное, на конечную цену квартиры?
— Сегодня в стоимости квадратного метра порядка 10% занимает стоимость земли. Это примерно 5 тыс. рублей. Дело в том, что большинство земельных участков в Перми вращается на вторичном рынке. В 90-е годы и в начале 2000-х их скупили у города физические и юридические лица и теперь перепродают по завышенным ценам строителям.
Как можно добиваться снижения цен? Прежде всего нужно более интенсивно вовлекать в оборот землю, предлагать строителям участки под застройку. Даже если мы говорим о застроенных территориях, надо более активно формировать эти участки и выставлять их на аукционы. Эта работа в прошлом году началась. Нужно ее продолжать.
Наше предприятие принимало участие в таком аукционе по реконструкции застроенной территории (речь идет о квартале №589 в микрорайоне Плоский — ред.). По этому опыту могу сказать, что не все там гладко. Нам пытались навязать вопреки условиям аукциона строительство инженерных сетей за пределами границ застройки. В этом случае экономика проекта получалась убыточной. К счастью, власть вовремя признала, что каждый должен заниматься своим делом. Надеюсь, этот опыт будет учтен при проведении следующих аукционов.
Также у города есть свободные участки, их следует готовить к аукционам. Наконец, не могу не отметить, что начался процесс вовлечения в строительный оборот земель, принадлежащих краю и Федерации. В этом движении — также заслуга губернатора.
То есть если мы будем больше участков отдавать под застройку, стоимость затрат на строительство жилья будет снижаться. Но при этом не нужно обременять застройщиков дополнительными нагрузками. Они и так несут обязательства по расселению людей из ветхих домов в случае с реконструкциями застроенных кварталов. К тому же по-прежнему остается высокой еще одна составляющая цены — плата за подключение к сетям.
Но ведь буквально нынешним летом тариф на подключения для застройщиков был снижен со 147 тыс. руб. за кубометр до 100 тыс. Неужели этого недостаточно?
— Это действительно серьезное снижение, и оно должно помочь. Но я бы хотел обратить внимание на другой момент — нормативы потребления, от которых в конечном итоге и зависит цена подключения к сетям по каждому конкретному объекту. В Генплане заложен норматив — 224 литра в сутки. «Новогор» сегодня оперирует другой цифрой — 300 литров. Якобы столько потребляют пермяки. Но это не так.
Сегодня все дома сдаются с приборами учета воды, и есть уже статистика, которая показывает: никогда потребление не превышает 220 литров. То есть мы уже фактически достигли расчетных показателей Генплана, а нам пытаются доказать, что мы потребляем больше. Это несоответствие реальности нужно устранить.
Теперь самое время поговорить о стимулировании спроса. Здесь в чем вы видите роль властей?
— Нужно расширять категории граждан, которые смогут получить ипотечный кредит. Допустим, представителям бюджетной сферы сегодня это, как правило, не под силу. Власть может и должна взять на себя обязательства, например, по субсидированию процентной ставки. Тогда выплата кредита станет более «подъемной» для человека со средней зарплатой, и он станет активным покупателем.
Тем самым мы будем решать ту задачу, о которой я говорил вначале: приведение в соответствие баланса платежеспособного спроса и предложения. Задача власти — постоянно следить, чтобы этот баланс соблюдался.
А как вы относитесь к идее городских властей не покупать жилье для определенных категорий граждан (например, детей-сирот), а заказывать подрядчикам постройку домов по фиксированной цене квадратного метра — скажем, порядка 30 тыс. руб. Это реально?
— Абсолютно реально. Более того, я уже много лет открыто говорю о необходимости работать именно по такому принципу. Механизм получается примерно следующий: город заказывает строительство дома, скажем, для медработников. На основе конкурсных процедур выбирается подрядчик, который берет на себя обязательство построить это жилье в определенные сроки и по определенной цене. Город при этом предоставляет землю, берет на себя расходы по подключению к сетям, быстро проводит все согласования. И в результате за меньшие деньги получает больший объем жилья, чем получил бы, приобретая жилье на свободном рынке — напрямую или через систему сертификатов. Застройщики готовы идти по этому пути, готовы работать по государственному и муниципальному заказу.
Николай Иванович, тогда давайте представим, что все, о чем вы говорили, уже воплотилось в жизнь. Насколько, по вашим оценкам, может упасть цена квадратного метра, если сегодня она составляет примерно 45 тыс. руб.?
— Мне не надо «представлять», я могу уже привести пример такого опыта. Сейчас мы строим жилье для сотрудников полиции. Это дом на ул. Сигаева, 4А, в микрорайоне Вышка-2. Заказчиком строительства выступает ГУ МВД РФ по Пермскому краю, и это наглядный пример того, как положительно может работать пресловутый «административный ресурс».
В моей практике это первый случай, когда в марте был выделен земельный участок, а в июне — уже забита первая свая. К концу года объект будет сдан. То есть весь цикл — меньше года, а стоимость квадратного метра получилась около 34 тыс. руб.
Вот вам и ответ на ваш вопрос. То есть те идеи, которые мы закладываем в концепцию программы развития жилищного строительства — не абстрактные рассуждения, а доказанные практикой инструменты. И они уже работают.
