С таун-хаусами хаос

Июньская стоимость квадрата в индивидуальном доме, расположенном в черте города, предлагалась покупателю за 45,48 тыс. рублей (в прошлом году — за 42,53 тыс. рублей). При этом с начала года стоимость домов выросла на 6,6 %. На 3 % увеличилась также средняя общая стоимость дома — в сравнении со II кварталом 2011 года. Она составила чуть более семи миллионов рублей. Минимальный и максимальный показатели остались прежними — от 1,4 до 60 млн рублей за объект. 

В пригороде также наблюдался рост цены за кв. метр по сравнению со II кварталом 2011 года. При этом средняя стоимость дома осталась почти на прежнем уровне и не превысила 6 млн рублей. 

За II квартал 2012 года в черте города (в разрезе предложения) наблюдалось затишье — изменения не превысили 1 %. Тем не менее, доля проданных объектов эконом-класса за этот период возросла на 7 %, бизнес- и элит-дома, в свою очередь, потеряли в продаже 5 % и 2 % соответственно. 

В пригороде эконом-класс за II квартал потерял в стоимости более 10 %, но количество таких объектов увеличилось. Прирост цены наблюдался в бизнес-сегменте, при этом доля таких объектов сократилась на 12 %. «Важно отметить, что во II квартале объем выбытия был значительно больше, нежели пополнение рынка новыми объектами. Это привело к тому, что объем предложения сократился в 2 раза, что отразилось в итоге на среднеценовых показателях», — отмечают эксперты Research&Decisions.

В свою очередь, рост цены квадратного метра в загородных домах Пермского края был заметен по всем категориям объектов, кроме элитных. По предложению эконом-сегмент потерял 7 % объема, элитное жилье, наоборот, прибавило 3 %, доля предложения жилья бизнес-класса возросла на 4 %. Спрос же, по данным Research&Decisions, в итоге снизился в сравнении с предыдущим кварталом. 

 

На рынке индивидуального жилья за второй квартал 2012 года лидерами по стоимости объектов стали микрорайоны Верхняя Курья, Городские горки, Окуловский, Ива и Южный. Здесь, по данным аналитиков Research&Decisions, стоимость дома или коттеджа превышает 20 млн рублей. Минимальная цена зафиксирована в микрорайоне Вышка-1 — 1,4 млн рублей за дом с печным отоплением. При этом ценовой максимум пришелся на микрорайон Верхние Муллы — здесь стоимость коттеджа площадью 1040 кв. метров составила 60 млн рублей. Аналогичный по цене объект, но меньшей площади (500 кв. метров), появился также в микрорайоне Нижняя Курья.

В рейтинге пригородов по стоимости домов лидируют, как и в прошлом году, Кондратовское и Сылвенское сельские поселения. В первом средняя стоимость домов составила 12,1 млн рублей, в последнем — 8,5 млн рублей. За чертой города, по словам специалиста инвестиционно-строительного холдинга IMPGROUP Елены Гузенко, большей популярностью пользуются проекты «у воды»: Полазна, Усть-Качка. «Кама и Сылва всегда были зонами притяжения. Но в последнее время намечается тенденция развития кунгурского направления. Сейчас оно активизируется в связи со строительством дорожной сети», — отмечает Елена Гузенко.

Что касается отдаленных районов, то максимально дорогой дом во II квартале 2012 года был отмечен в Полазне. 229 кв. метров предлагались покупателю за 25 млн рублей. Причем всего за квартал этот объект упал в цене на 2 млн рублей. Минимальная цена зафиксирована в Нытвенском и Оханском районах — по 500 тыс. рублей за дом. 

Лидеры по объему предложения земли под ИЖС по итогам II квартала 2012 года — микрорайоны Налимиха, Висим и Южный. При этом предложение в целом по земле увличилось почти в 2 раза. Коридор цен на землю под ИЖС составил 75-571 тыс. рублей за сотку. Стоимость при этом зависит от технической оснащенности участка. 

 

Таун-хаусы заняли уникальное положение на рынке недвижимости в целом. Их можно отнести как к типу квартир, так и к загородному сегменту. Но и в том, и в другом они аутсайдеры. «Сам по себе таун-хаус относится к классу эконом-жилья. А в Перми изначально наблюдалась тенденция строительства больших по площади таун-хаусов, ориентированных на покупателей бизнес- или элит-класса. Отсюда слабый спрос, поскольку люди с деньгами предпочитают индивидуальные дома», — отмечает руководитель аналитического отдела ОАО «Камская долина» Эльвира Епишина. С ней солидарна и г-жа Гузенко: «Если люди выбирают жизнь за городом, то в отдельно стоящих домах, где кроме них и их семьи никто больше не живет. К тому же цены на индивидуальные дома и таун-хаусы практически идентичны. Поэтому последние пока считаются непонятной для нашего менталитета категорией жилья».

По данным пермских аналитических центров «Медиана» и ООО «РАМ-групп», сегодня в Перми и районах средней удаленности насчитывается всего 14 предложений по продаже таун-хаусов. В прошлом году проектов в продаже было 17. Средняя стоимость квадратного метра в таун-хаусах также уменьшилась, как в объектах в черте города, так и за его пределами. Во II квартале 2011 года она составляла в среднем 27 тыс. рублей, в текущем году — 21,5 тыс. рублей. «В течение года таун-хаусы потеряли в цене приблизительно четверть заявляемой стоимости, что обусловлено двумя причинами: корректировкой цены предложения до среднерыночных показателей и сравнительно более низким спросом на эти объекты», — отмечает директор Центра загородной недвижимости «Перспектива» Надежда Шеломенцева.

Однако у Владимира Надымова иное мнение насчет востребованности таунхаусов. По его словам, в некоторых жилых комплексах спрос на такие объекты по сравнению с прошлым годом вырос не менее чем на 50 %, поскольку стоимость 1 кв. метра в таун-хаусах ниже, чем в коттеджах, на 20-25 %.

Если говорить о спросе, то пермяки предпочитают таун-хаусы площадью до 150 кв. метров. Специалисты отмечают, что этот сегмент сможет получить развитие в Перми, но оно будет возможным при заинтересованности инвесторов, застройщиков и девелоперов и строительстве таун-хаусов только малоформатного типа. «В Петербурге, например, реализуются таун-хаусы малой площади 40-60 кв. метров с земельным участком в 1,5 сотки. Стоимость таких объектов ниже 2 млн рублей, что создает постоянный спрос. Если в нашем регионе появятся подобные предложения, думаю, покупатели найдутся», — отмечает г-жа Шеломенцева. По той же причине сегмент таун-хаусов более активен в соседних Свердловской и Челябинской областях.

Сегментом-аутсайдером, который в последнее время становится пережитком советского времени, становятся дачи. «Дача в «старом понимании» (4-6 соток земли, небольшой садовый дом, минимум коммунальных удобств) не соответствует требованиям современных покупателей. Поэтому такой сегмент уходит в прошлое. Новый вид дач пользуется, наоборот, довольно высоким спросом. Молодые семьи охотно приобретают дома 100-120 кв. метров с земельным участком до 10 соток и при отсутствии коммуникаций обустраивают локальные системы водоснабжения и канализации», — рассказывает Надежда Шеломенцева. По ее словам, тенденцией последних лет становится также скупка 2-3 смежных участков в садовых товарищес­твах под строительство ИЖС. 

Единственный минус — в построенном доме нельзя будет зарегистрироваться. 

 

Эксперты «bc» констатируют, что наибольшим спросом у покупателя пользуются дома эконом-класса площадью не более 120 кв. метров. «Это два этажа или этаж с мансардой. Дом, как правило, выполнен из дерева или другого недорогого материала и покупается по среднерыночной цене. В пределах 3-4 млн рублей», — рассказывает г-жа Гузенко. Поэтому будущее — за эконом-сегментом. «Застройщики это понимают и активизируют свою работу именно в данном направлении. Перспективнее всего развивать сегмент в пригороде Перми, не далее 15-20 км от города», — добавляет г-жа Епишина. По мнению директора ООО «Амбер-строй» Владимира Надымова, даже эконом-сегмент можно называть таковым условно. «Давайте посчитаем стоимость за 1 кв. метр по минимуму: стоимость строительства коттеджа без чистовой отделки и сетей — около 25 тыс. рублей, наружные коммуникации, благоустройство, озеленение — не менее 5 тыс. рублей, добавляем стоимость платы за землю, тех.присоединение к сетям электро-, газо-, водоснабжения, канализации, затраты на финансирование и продвижение проекта — еще порядка 5 тыс. рублей за метр. Получаем без прибыли застройщика не менее 35 тыс.рублей за квадрат».

Что касается пригородов, то их развитие ограничено, поскольку большинство территорий уже застроено. «Но рынок подвижен в любом районе. Главное, чтобы жилье было в хорошем состоянии и удовлетворяло запросам покупателя по деньгам, транспортной доступности», — отмечает Эльвира Епишина. «Активнее появляются поселки в Пермском районе, который является традиционным лидером по строительству малоэтажного жилья. Думаю, что и перспективы развития этого сегмента реально выше именно здесь», — считает г-н Надымов.

Пока, по данным экспертов, в Перми хаотичная индивидуальная застройка преобладает над предложениями организованных коттеджных поселков. Но рост последних также заметен. По словам г-жи Шеломенцевой, в 2009 году число таких проектов едва достигало двадцати. «Сегодня девелоперами заявляется около 80 коттеджных поселков. Таким образом, мы вернулись на докризисный уровень. Напомню, что в 2008 году число поселков, находящихся в фазе строительства, достигало 78-ми», — добавляет директор Центра загородной недвижимости «Перспектива».

Что касается земельных участков, то здесь наибольший спрос, по словам генерального директора АН «Респект» Алексея Ананьева, сформировался на участки в 8-12 соток стоимостью до 500 тыс. руб­лей. При этом чаще покупатель стремится купить именно участок, а не готовый объект недвижимости. «Когда покупатель выбирает дом, он ищет свою мечту. А самый лучший вариант — построить ее самостоятельно, а не купив уже готовый объект. При этом, как правило, понятие цены у застройщика и приобретателя разное. Сейчас мы ведем переговоры о приобретении как ряда участков, так и индивидуальных домов у частников. Однако они не хотят снижать цены и держат их на докризисном уровне. Даже несмотря на то, что, получив отказ, объекты будут простаивать и дальше», — отмечает эксперт АН «Респект».

Дальнейшее развитие рынка загородной недвижимости будет зависеть от общей экономической ситуации в стране. Предыдущий кризис, по мнению экспертов «bc», заставил покупателей скорректировать свои желания и возможности. Это привело к невостребованности крупноформатных объектов, а VIP-клиенты перешли от покупки к аренде загородной недвижимости. «Кризис очень подкосил и застройщиков. Постепенно рынок приходит в норму, но в случае очередного кризиса его вновь прибьет к земле. Это серьезно отразится на всех сегментах, особенно на категории бизнес и элит», — считает Елена Гузенко. Эксперты сходятся во мнении, что в случае кризиса девелоперы вновь заморозят свои проекты до лучших времен, однако в целом рынок выстоит. «Большие шансы у бюджетных программ. Потому как даже в случае кризиса малоформатные дома будут пользоваться спросом», — заключает Эльвира Епишина.

Еще одной движущей силой развития загородки может стать поддержка краевых властей и муниципалитетов. «Предпосылки есть — в мае текущего года издан указ президента, в котором предусматривается разработка порядка бесплатного предоставления земельных участков для строительства жилья эконом-класса. Но главная проблема состоит в том, что ценность того или иного участка не в его бесплатности, а в расположении, наличии инфраструктуры, обеспечении коммуникациями. Идеально, если бы муниципалитет заранее сформировал земельный участок, завел на него все коммуникации, заложил в бюджет средства для создания социальной инфраструктуры (хотя бы детского сада) и только после этого выставлял землю на продажу или в аренду», — считает Владимир Надымов.

Многодетные семьи имеют право бесплатного получения участка земли размером 15-25 соток в зависимости от целей использования. По данным на середину мая текущего года по вопросу предоставления земли в комитет соцзащиты администрации Перми обратилось уже более тысячи человек, более половины из которых подали заявление на предоставление участка. По словам Алексея Ананьева, сегодня вопрос влияния этого закона на рынок загородной недвижимости жарко обсуждается среди экспертов. По закону участок должен быть оборудован коммуникациями, а благоустроенных земель в таком количестве у муниципалитета сегодня нет. «У властей в таком случае несколько вариантов развития событий. Это либо выкуп массивов у частных владельцев, либо развитие наиболее перспективных районов. Пока речь идет о втором варианте. Но если участки будут выделяться под ИЖС, то закон должен предусматривать ограничение по их дальнейшей реализации. Чтобы получившая землю семья не смогла тут же ее продать, получив денежный эквивалент», — отмечает эксперт. 

По словам депутата краевого Заксобрания Дмитрия Скриванова, таких ограничений по реализации участков закон не предусматривает. «Участки будут выдаваться на безапелляционных условиях. И если семья захочет продать свой кусок земли, пусть продает. Другое дело, что земля будет выдаваться постепенно, и это вопрос не одного года», — рассказывает депутат. Эксперты рынка недвижимости полагают, что массового выброса на рынок земельных участков и соответствующего влияния на динамику цен загородного сегмента все же не предвидится. «Отбирать потенциальные для застройки участки у инвесторов город также не станет. Планы девелоперов по застройке территории города нарушать нельзя, поэтому, скорее всего, администрация будет выделять многодетным семьям компромиссные участки, не нарушающие интересов ни одной из сторон», — констатирует гендиректор АН «Респект».