С приближением лета спрос на покупку апартаментов в Европе активизировался. По словам экспертов, наибольшее число обращений к риэлторам, специализирующимся на продаже зарубежной недвижимости, наблюдается с апреля по июнь. На подбор необходимого варианта и оформление сделки купли-продажи уходит, как правило, еще не менее года.
Родное чужое. Большинство покупателей интересуются квартирами в сегменте экономкласса, со средней стоимостью апартаментов — 2 млн рублей. «Прослойка, которая могла себе позволить купить элитную недвижимость, в основном уже сделала это. Сейчас остался средний класс, который в состоянии купить недвижимость в Болгарии, Хорватии и Черногории», — отмечает заместитель директора ООО «Капитал-Люкс» Елена Попова. Время приобретения дорогого жилья в таких странах, как Франция, Великобритания, Швейцария, уже проходит, считает председатель международного клуба брокеров и инвесторов в зарубежную недвижимость при Высшей школе недвижимости и FIABCI Елена Мухамадеева. По мнению эксперта, спрос на относительно недорогое жилье в ближайшее время будет только расти.
По данным Высшей школы недвижимости, до сих пор россияне отдавали предпочтение Болгарии. Средняя цена апартаментов, которые пермяки приобретают в этой стране, варьируется в пределах 80–120 тыс. евро. На втором месте — Германия и Финляндия (подробнее см. таблицу). При этом оценки представителей пермских компаний отличаются от мнений столичных экспертов о предпочтениях покупателей зарубежной недвижимости.
Управляющий инвестициями в недвижимость Игорь Индриксонс (Москва):
— Россияне с 2002-го по 2007 год покупали в основном курортную недвижимость в таких странах, как Болгария, Тунис, Таиланд, Испания. В период кризиса, когда многие начали продавать свою зарубежную недвижимость или пытались сдать в аренду, стало понятно, что основная масса наших соотечественников скупила неликвид, так как объекты продать или сдать в аренду было невозможно. Начиная с 2008 года россияне стали активнее интересоваться стабильными странами, такими как Великобритания, Франция, Германия, Австрия.
Но эксперты, работающие на пермском рынке, говорят, что в последние годы пермяки чаще всего покупают квартиры в Испании и Турции. «У брокеров теснее налажены контакты со строительными компаниями именно в этих странах. Черногория и Хорватия в Перми менее популярны. Там активно покупают недвижимость жители Санкт-Петербурга. Мы пока несильно продвигаем эти страны, поскольку смысл такого приобретения малопонятен. Наверное, покупателями могут выступать люди определенного ментального склада, которые интересуются национальной культурой», — рассуждает Елена Мухамадеева.
Домик у моря. Практически все опрошенные «bc» агенты разделяют покупателей на две категории: первые приобретают квартиры для семейного летнего отдыха или для детей-студентов. Количество таких клиентов явно преобладает. «Отдых у моря в собственном доме отличается от проживания в отеле, — объясняет желание пермяков Евгения Новикова, руководитель представительства в Перми компании BREA. — Обладая недвижимостью за рубежом люди часто выезжают туда семьей на все лето, вывозят бабушек с внуками, ведут размеренный образ жизни». Вторая категория клиентов — инвесторы. Они покупают жилье с целью получения дохода от сдачи дома в аренду. Игорь Индриксонс отмечает, что такие покупатели в основном приобретают коммерческие объекты, номера в отелях, которые находятся под управлением обслуживающих компаний, студенческие общежития. «Это может приносить стабильный доход в размере 10 % годовых в рублях», — отмечает эксперт.
Покупатели, которые приобретают недвижимость для личного пользования, чаще интересуются квартирами, а не домами. По словам Елены Поповой, предпочтения отдаются жилью площадью 50–80 кв. м. Это или квартиры студии, где гостиная и кухня совмещены, или 1-спальные апартаменты. «Пермяки чаще покупают недвижимость у моря, чтобы погреться после долгой зимы. Первая и вторая линии (до 500 м) пользуются большим спросом, нежели третья и четвертая (до 1 км). Никто не хочет идти долго до пляжа», — рассказала о предпочтениях покупателей Елена Попова.
В странах, популярных сейчас у покупателей среднего класса, дешевле не только квартира, но и зачастую стоимость их обслуживания. «А качество оказываемых услуг на порядок выше, чем в России», — отмечает директор АН «Компас Realty» Александр Головин. Ежегодная такса за содержание и обслуживание жилого комплекса в среднем составляет 15–20 тыс. рублей в год. Отдельно придется оплачивать услуги электро- и водоснабжения.
Неожиданностью для российских покупателей может стать налоговое законодательство. В одних странах, таких как Болгария, налог на недвижимое имущество минимальный, в других, например, во Франции, может составлять до 30 % от стоимости объекта.
Райские условия. Традиционная проблема для России — недоступность ипотеки из-за высоких процентных ставок — не проблема в Европе, конечно, при условии идеальной кредитной истории заемщика в России самостоятельной оплате 30–50%-й стоимости апартаментов и гарантированно высоком доходе. По информации Елены Мухамдеевой, в Болгарии — 6–10 %, в Турции 3–5 %. Коммерческий директор АН «Перспектива» Леонид Смирнов приводит примеры процентных ставок в Испании. По его данным, ставки варьируются в пределах 5—5,5 % при первоначальном взносе 50 %, 6,5 % — при первоначальном взносе не менее 30 %. Но далеко не все кредитные учреждения Европы радушно раскрывают свои двери для российских граждан. Так, в этом году, по словам Евгении Новиковой, Болгария прекратила кредитовать россиян. В Испании банк выдаст ипотеку только на объекты строительных компаний, с которыми налажены тесные связи.
Но на безрыбье и рак рыба. Предложения российских банков по кредитованию недвижимости за рубежом крайне ограничены. «Такие продукты на рынке есть, просто их немного. Этот вид кредитования несет повышенные риски как для банков, так и для заемщиков, в связи с особенностями законодательства каждой страны. Нужно учитывать, что и спрос на эти продукты невелик. За рубежом, кстати, тоже существует возможность получить кредит, в некоторых странах даже по более выгодной ставке, чем в России», — пояснила Юлия Дробаха, начальник отдела ипотечного кредитования ВТБ24 в Перми. Например, «Нецелевой» ипотечный кредит сроком до 20 лет ВТБ24 выдает под 12,45 % годовых.
Сейчас на рынке Перми, по разным оценкам, работает от 10 до 15 компаний, которые предлагают квартиры от европейских застройщиков. Услуги по поиску жилья за границей оказывают также некоторые агентства недвижимости. «Мы молодое агентство недвижимости, нужно было искать свою нишу на рынке, поэтому решили также заняться продажей квартир за рубежом. Клиенты обращаются почти каждый день, а конкуренции в этом сегменте немного», — объяснил выбор одного из направлений деятельности агентства недвижимости «Компас Realty» его директор Александр Головин.
Конкуренция в этом сегменте рынка недвижимости, действительно, невелика. Но сказать, какое количество сделок компании заключают в течение года почти все собеседники «bc» отказались, сославшись на коммерческую тайну. Но, по словам управляющего инвестициями в недвижимость Игоря Индриксонса, сейчас граждане России неохотно приобретают жилую недвижимость за рубежом. В основном это разовые сделки. Лишь одна компания ООО «Капитал-Люкс»» призналась, что в среднем за год проводит от 10 до 15 сделок.
Пермские компании, как правило, предлагают апартаменты в новостройках от застройщиков или продают объекты своих клиентов. Они также готовы взять квартиру в управление на то время, когда собственник в ней не проживает. Но оказать профессиональные услуги по консультированию инвесторов в недвижимость в Перми, по словам ректора Высшей школы недвижимости Вячеслава Пермякова, могут лишь единицы.
Вячеслав Пермяков:
— Покупая квартиру или дом, человек должен быть уверен, что если решит с ним расстаться, то сможет вернуть свои деньги обратно. Но нередки случаи, когда человек, получив консультацию неквалифицированного агента, приобретает недвижимость, а она оказывается неликвидной.
По словам ректора ВШН, в России всего порядка 50 компаний, которые являются членами FIABCI, занимаются международной недвижимостью, анализируют рынок и могут оказать квалифицированную помощь: подобрать объект, оценить его ликвидность и порой добиться скидки для своего клиента. Но эксперты сетуют, что сегодня пермяки предпочитают самостоятельно заниматься покупкой жилья и по возможности стараются не платить за консультации, стоимость которой у профессионального брокера составляет 10–15 тыс. рублей.
Как правило, большинство компаний, к которым обращаются пермяки, не берут комиссию за услуги посредника при заключении сделки. Свой процент они получают от застройщика, квартиры которого продают. Однако наивно полагаться на бесплатный сыр. Нередки случаи, когда продавец заявляет, что готов оплачивать проживание потенциальных покупателей на территории страны во время знакомства с объектами. Но свои расходы закладывает в цену квартиры. По словам Александра Головина, они могут достигать 10 % от стоимости объекта. «Но без дополнительных трат, таких как ознакомительная поездка в страну, где приобретается недвижимость, услуги нотариуса, налог на покупку и регистрацию, все равно не обойтись», — отмечает Леонид Смирнов. По данным эксперта, они составляют 10—12 % от стоимости покупаемого объекта.
