Наследием губернатора Олега Чиркунова в строительной отрасли можно считать принятый в Перми генеральный план. О достоинствах генплана сказано немало. Но главный его плюс — попытка сделать городскую среду максимально комфортной для проживания. И вряд ли кто-то из пермяков или представителей строительной отрасли захочет оспаривать этот тезис. Он замечательный. Ведь хотя бы чисто на бытовом уровне все мы сталкиваемся с проблемой грязных, неблагоустроенных дворов и, конечно, хотим, чтобы ситуация изменилась. Но решить их, учитывая только мнение специалистов, невозможно. Чтобы предлагать продукт — а генплан, конечно, определяет, какой продукт будет предложен пермякам строителями — нужно понимать, какой представляют себе комфортную среду обитания рядовые граждане.
И в этой связи в мастер-плане есть два тезиса, с которыми мне, как риэлтору, хотелось бы поспорить — ограничение этажности застройки и развитие компактного города в существующих границах.
По мнению авторов мастер-плана и разработчиков генплана, уменьшение этажности застройки приведет к сокращению числа жителей. А в малоквартирных домах люди с большим вниманием относятся к придомовой территории. Однако это далеко не так. Практика показывает, этажность никоим образом не влияет на сознание людей. Хрущевки — яркий тому пример.
Недавно пермякам был представлен проект планировки квартала № 179. Его разработчики попытались продемонстрировать идеологию генерального плана на конкретном примере. В результате мы увидели дворы-колодцы. И такая кластерная застройка должна будет тиражироваться на весь город. Авторы проекта планировки подчеркивают: во дворах не должно быть личного транспорта, каждый дом должен быть оснащен парковкой.
Отлично! Но нужно тогда просчитывать последствия таких решений. При существующих санитарных нормах, если в доме есть подземная парковка, значит первый этаж не может быть жилым. Тогда мы приходим к пониманию, что все первые этажи будут заняты коммерческой недвижимостью. Но кому, спрашивается, нужна коммерческая недвижимость, расположенная не по периметру центральных проходных улиц? Даже неспециалисту ясно, что придется сильно постараться, чтобы найти арендаторов.
Сейчас предпочтения покупателей изменились. Раньше пермяки отказывались от покупки квартир на первом и последнем этажах. Сейчас акценты сменились. Люди неохотно приобретают жилье на первом-втором этаже, но не отказываются от вариантов на последних. Клиент рассуждает: чем выше, тем лучше. Покупатель хочет наслаждаться видом из окна, считает его своим личным пространством, способом уединиться от городской суеты. Спрашивается, как мы сможем удовлетворить эту потребность человека, если застроим Пермь кварталами, где дома смотрят окно в окно. Конечно, люди будут покупать и такие квартиры, если их цены будут соответствовать возможностям покупателя, но человек от этого будет испытывать дискомфорт.
Еще одна новая тенденция: пермяки готовы кардинально менять место жительства. Еще несколько лет назад, улучшая свои жилищные условия, покупатели искали квартиру в своем микрорайоне. Сейчас этого нет. Многие жители старых квартир, кто не нашел подходящего жилья в своем районе, едут в Боровики. Хотя сначала казалось, что до транспорта там далеко, микрорайон отдаленный и жилье в нем будет продаваться с трудом. Но сегодня там квартиры пользуются спросом, хотя назвать их дешевыми нельзя. Мне кажется, что таких, новых микрорайонов должно быть больше. И здесь мы подходим к другому тезису генплана — компактному городу.
За счет чего его можно реализовать? Как можно в границах существующей Перми, желательно в центре, строить новые микрорайоны? Да, люди хотят улучшать жилищные условия. Авторы генплана предполагают, что рано или поздно строители примутся за реконструкцию центральной части города. Но это следующий этап в развитии города. Сейчас главная задача — развитие сегмента доступного жилья. Прежде чем реконструировать, нужно расселить жителей домов. Куда? Собственники будут держаться за свои квартиры до последнего. Мы с трудом решаем проблему расселения ветхого и аварийного жилья, где число жителей невелико, при каких условиях, чиновники предполагают, будут расселяться хрущевки? На мой взгляд, один из самых реальных проектов реконструкции целого микрорайона предложила «Камская долина». Застройщик предполагал на свободной площадке строить многоквартирный жилой дом в микрорайоне Городские Горки, переселять в него людей из расположенного рядом старого дома, сносить освободившийся объект, на его месте строить новый и так друг за другом переселять людей, застраивая микрорайон новыми домами. Но, чтобы этот проект был экономически целесообразным, количество построенных квадратных метров должно быть в разы больше существовавших до этого. Но если мы ограничим этажность в центре Перми, увеличить плотность населения при существующих САНПинах и других регулирующих нормах будет очень сложно.
Мы хотим строить малоэтажные многоквартирные жилые дома. Если делать такие дома максимально комфортными для проживания, то, конечно, нужно оснащать их лифтами и мусоропроводом. Примеры таких домов в Перми есть. Но все они относятся к категории бизнес-класса. Продажи в этом сегменте активно велись до кризиса. Но сейчас спрос на бизнес-класс практически отсутствует. 80 % сделок совершаются в сегменте экономкласса, где средняя стоимость квадратного метра — 40 тыс. рублей. Чтобы уложиться в эти рамки, строителям придется вернуться к пятиэтажным домам без лифтов и мусоропроводов. Невольно всплывает мысль о хрущевках. Жить в таких домах люди уже не хотят.
Возможно, сейчас, когда вносятся изменения в Правила землепользования и застройки, разрабатываются документы, регулирующие строительство в городе, стоит еще раз вернуться к обсуждению этой темы. Да, есть теория градостроительства и то, что пермский генплан восхищает в первую очередь теоретиков градостроительства. Городские власти декларируют, что готовы прислушиваться как к профессиональному сообществу, так и к населению. Но если представители строительной отрасли могут собраться, обсудить волнующую их проблему и сформулировать общую точку зрения, то сделать это простым жителям города, для соблюдения интересов которых и делается генплан, крайне сложно. Может быть, выразить потребности населения могут риэлторы, поскольку мы ближе всех контактируем с покупателями жилья. Понимаем их потребности. И с другой стороны, в силу своей работы знакомы со спецификой строительной отрасли. Сегодняшняя ситуация и поведение пермяков наталкивает на мысль, что генплану необходимы корректировки, как в плане отмены ограничения по этажности, так и относительно идеи компактного города и развития в первую очередь центра. Принцип создания максимально комфортной для обитания городской среды должен остаться. Но чтобы его соблюсти, корректировки необходимы. Можно попытаться сломать менталитет, но сколько на это понадобиться времени и сил, и готовы ли власти к борьбе с теми, для кого работают, если результат такой борьбы не очевиден?
