В 2012 году истекает срок аренды муниципальных земель, полученных под строительство жилья. Лишь после проведения аукционов и повторного распределения участков девелоперы смогут рассчитывать на деньги банков. Но чиновники до сих пор не могут сказать, когда состоятся первые торги.
В 2012 году должны состояться первые аукционы на право аренды муниципальных земель, находившихся в аренде у строителей. Однако в администрации Перми до сих пор не выработали механизмы, позволяющие провести торги на справедливых для застройщиков условиях.
Напомним, в январе 2012 года вступил в силу ФЗ № 401. В соответствии с ним все государственные земли после истечения договоров аренды могут быть реализованы не иначе как через торги. При этом в период активного роста строительного рынка, в 2006–2008 гг., была заключена основная масса договоров аренды муниципальных участков. Они подписывались сроком на 5 лет. Этого времени, по общему признанию, должно было хватить для реализации строительных проектов. Но, получив площадку и порой даже начав строительство, компании столкнулись с кризисом и вынуждены были заморозить проекты. Вернуться к отложенной когда-то работе девелоперы смогли лишь в 2010–2011 гг. Возобновив строительство, компании столкнулись с тем, что срок аренды их земли подошел к концу. «Специалисты отмечают, что такие меры стимулируют процесс освоения земельных участков в установленные сроки, соответственно, повышается степень эффективности использования муниципальных земель», — отмечают в администрации Перми.
На первый взгляд, закон защищает права добросовестных застройщиков. «По общему правилу, если срок договора аренды истек, то с лицом, надлежаще исполнявшим свои обязанности, договор продлевается без конкурса. Арендодатель может отказаться продлевать договор, только если меняется целевое использование земли (например, на участке планируется строительство автодороги) или если арендатор пропускает сроки арендных платежей», — трактует закон управляющий партнер юридической компании DE FENDO Елена Матерухина. Однако пролонгация договора не снимает проблемы. После истечения срока аренды, прописанного в контракте, договор считается заключенным на неопределенный период. А это является главным препятствием для получения кредита в банке для реализации проекта строительства.
«Конечно, банки сегодня могут кредитовать застройщиков, у которых земля находится не в собственности, а в бессрочной аренде, — прокомментировал ситуацию источник «bc», знакомый с ситуацией в кредитном финансировании строительства. — Для получения кредита необходимо предоставить в залог какое-то другое имущество. Но где вы в Перми найдете застройщика, способного найти залог стоимостью, скажем, в миллиард рублей? Таких почти нет, поэтому финансирование строительства на подобных участках оказывается под вопросом». В этой ситуации, считает эксперт, необходимо быстрое решение проблемы со стороны властей, иначе многие участники рынка просто не смогут ничего строить.
«С этой проблемой столкнулись абсолютно все строительные компании, и мы в том числе.
Для того чтобы компания могла получить кредит, в договоре аренды должен быть указан срок, на который он заключен. А закон этого не позволяет. Этот закон — контрольный выстрел в голову застройщиков. Мы ведь не по доброй воле заморозили реализацию строительных проектов в кризис, — прокомментировала ситуацию директор строительной компании «КС-Строй» Марина Коноплева. — Чтобы решить проблему получения кредита, у компании остается второй вариант — инициировать проведение аукциона». В Перми есть застройщики, которые готовы к проведению торгов, но, как оказалось, муниципальные власти не в состоянии удовлетворить их потребности. Первыми в связи с принятием нового закона по проведению торгов в администрацию обратились представители группы компаний «Строительные проекты».
Ирина Малыгина, директор по инвестициям ГК «Строительные проекты»:
— Мы обратились в администрацию Перми с просьбой о проведении аукциона по земельному участку на Макарова, 23. Для открытия кредитной линии необходимо продление прав на земельный участок до 2014 года. Конечно, нам придется дважды платить за получение земли, что делать, мы готовы на это. Но решение о сроке проведения аукциона пока не принято.
Все понимают, что одна из главных проблем, с которой придется столкнуться застройщикам, если их земля будет выставлена на торги — участие в аукционах спекулянтов, пытающихся набить цену. По словам Ирины Малыгиной, пермские чиновники предложили решение — строительная компания имеет право выкупить право аренды земельного участка на тех же условиях, которые предложил победитель аукциона. Но есть и еще один немаловажный вопрос, считает собеседник «bc»: как защитить права третьих лиц-дольщиков, выкупивших квартиры в строящемся доме и, как следствие, получивших право на земельный участок. «В качестве решения, может быть, стоит требовать от участников аукциона размещать на депозитах сумму, равную той, что внесли дольщики. Это дало бы владельцам строящегося жилья гарантию, что в случае прекращения строительства их деньги вернулись бы к ним», — рассуждает г-жа Малыгина.
Строители полагают, что решение проблемы нужно искать на федеральном уровне, однако скорость решения может зависеть от муниципальных властей. «Наша компания работает в нескольких регионах. И в Екатеринбурге нам удалось убедить муниципальные власти выступить с законодательной инициативой, предложить решение, которое позволило бы продлить договор аренды на определенный срок», — рассказала Марина Коноплева. По мнению представителей строительной отрасли, темпы строительства жилья в регионах зависят от того, насколько активную позицию займут городские власти. «Если соседние регионы ищут решение и что-то делают для решения проблемы, то наши чиновники сидят и ждут, когда за них это сделают другие», — уверена г-жа Коноплева. Без кредитов застройщикам придется рассчитывать лишь на деньги дольщиков, а это, как в кризис, существенно сократит темпы строительства.
Справка bc
По данным администрации Перми, в 2012 году заканчивается срок аренды 13 земельных участков, предоставленных под строительство многоквартирных жилых домов. В следующем, 2013 году, истечет срок аренды еще 16 участков. Вместе это почти половина площадок, которые арендуют строительные компании и на сегодняшний день. Среди крупнейших арендаторов, использующих землю под строительство жилья, ООО СИК «Девелопмент-Юг» (80 га), ОАО «Пермский завод силикатных панелей», ООО «Парма-КС-Финанс», ООО «Парма-КС-Инвест».
